«Однушка», дача или загородный дом? Что происходило в 2024 году на рынке недвижимости
В 2024 г. в Беларуси был зафиксирован устойчивый спрос на жилую недвижимость разных видов. При этом стоимость квадратного метра также увеличивалась на протяжении всего года, немного замедлив темп только осенью. Наибольшая активность отмечена в минском регионе. Поэтому в качестве эксперта выбрали главного аналитика агентства недвижимости «Твоя столица» Андрея Чернышева.
Каким был рынок жилой недвижимости в 2024 г.?
По данным Национального кадастрового агентства, на начало декабря текущего года в Минске зарегистрировали 18 тыс. сделок с квартирами, что сопоставимо с показателем за весь прошлый год.
Аналогичная ситуация и с ценами на жилье. По итогам сделок в ноябре 2024 г., средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Минске составляла 1590 долларов. По данным «Твоей столицы», в топе спроса каркасное жилье – его выбирают 35% покупателей, 30% останавливают свой выбор на «панельках», 19% – на «хрущевках».
Андрей Чернышев выделил одну особенность рынка жилья – 2024. Ранее в конце года наблюдался рост продаж, люди старались закрыть сделки до новогодних праздников. Сейчас количество сделок сократилось.
– Рекорд сделок случился в апреле, когда 2 тыс. квартир нашли новых владельцев. Летом рынок также был активен – в среднем 1700 сделок в месяц. А вот с осени мы фиксируем снижение их количества. В ноябре их было примерно 1450. В 2024 г., не считая января, это минимальный уровень спроса на жилье, – сообщил аналитик.
По его словам, первая из причин – изменение условий выдачи льготных кредитов.
– С недавних пор его можно использовать для приобретения недвижимости на территории только того района, где он выдан. А зачастую такие кредиты брали для приобретения жилья в Минске. В итоге это отсеяло 10–15% покупателей столичного жилья из других белорусских регионов. А всего, по нашим оценкам, было 20–22% покупателей из регионов страны, – сказал Андрей Чернышев.
На заметку
"Немногим позже выросли ставки по обычным кредитам на недвижимость с 15% до 17–18% годовых. Плюс за счет снижения коэффициента долговой нагрузки уменьшилась максимальная сумма кредита, который выдает Беларусбанк."
– Раньше ставка рефинансирования шла вверх, соответственно, дорожали и кредиты. В настоящее время ключевая ставка не изменилась, но банки повысили процентные ставки. Мы это связываем с тем, что банки таким образом страхуют свои риски на фоне ситуации на валютном рынке, –отметил эксперт.
Осенью курс доллара вырос на 5%.
– Расчеты идут в белорусских рублях. Но цена все равно формируется в долларах. На фоне роста обменного курса и ставок по кредитам стоимость жилья выросла более чем на 20%. В итоге, на мой взгляд, осенью покупатели уперлись в потолок своих финансовых возможностей, поэтому и темпы приобретения жилья замедлились, – уточнил Андрей Чернышев. – Мы с начала года предупреждали продавцов, что у покупательской способности есть пределы, и они уже близко. А следовательно, продавать нужно тогда, когда максимальное количество покупателей может осилить покупку.
Он обратил внимание, что скидка на торг по факту ноябрьских сделок впервые за последние полгода выросла с 2,5% до 3,5%.
– Кто-то может сказать: ну что такое 1 процентный пункт? И тут они будут неправы. Потому что скидку надо рассматривать не от 0 до 100%, а от 2 до 10%. 2% – этот тот минимум, который мы фиксируем на рынке Минска в последние годы. 10% – это максимальная скидка по факту сделок в марте 2022 г., – пояснил аналитик.
Какой прогноз на 2025 г.?
В «Твоей столице» рассматривают два сценария.
– Допустим, курс доллара и ставки по кредитам остановятся на текущем уровне. Цены на жилье продолжат немного расти, потому что у нас на продажу выставлено небольшое количество квартир – меньше 7 тыс. В течение полугода количество квартир может вырасти, это обострит конкуренцию между продавцами. Они будут вынуждены стать более лояльными к покупателям. Все это стабилизирует цены и, возможно, вырастет значение дисконта, – считает Андрей Чернышев.
Второй вариант – пессимистичный.
– Курсы и процентные ставки вырастут либо кредитование свернется. В таком случае продавцы станут склонны к торгу, а значит – к снижению цен. Временные рамки этих процессов зависят от конкретных изменений на валютном и кредитном рынках, – сказал эксперт.
Много ли людей инвестирует в жилье?
По оценкам «Твоей столицы», львиная доля квартир приобретается для дальнейшего проживания.
– В разные годы лишь от 5 до 10% сделок преследовали сугубо инвестиционные цели (для последующей сдачи в аренду), – комментирует Андрей Чернышев. – Существует заблуждение, что группа состоятельных людей пачками скупает квартиры и потом их сдает в аренду. Чаще всего у людей имеются свободные 40-60 тыс. долларов, они приобретают жилье, чтобы потом получить пассивный доход. Либо у них есть еще дети-школьники. Человек покупает квартиру, делает ремонт, сдает в аренду до тех пор, пока жилье не понадобиться его ребенку. Мы видим, что «однушки» по-прежнему нарасхват. Первые полгода они конкурировали с «двушками», но с июля стали лидерами.
Говорят, что на жилье в Минске обратили внимание иностранцы. В районе Старовиленского тракта после 10-летнего перерыва возобновились строительные работы на месте несостоявшейся гостиницы Hyatt, которую перепрофилируют в премиальный жилой комплекс. В доме планируются 5 подъездов и 150 квартир. Застройщик сообщил, что о своем намерении приобрести жилье заявили не только белорусы, но и граждане России, ОАЭ, Китая, Турции и стран Западной Европы.
– Иностранные покупатели «престижного» жилья существуют, но их никогда не было столько, чтобы обеспечить спрос даже на один дом в жилом комплексе, – говорит эксперт. – Ранее продажа квартир в элитных жилых комплексах в принципе шла очень тяжело, за исключением некоторых объектов. При этом девелоперы забывают, что иностранцам более интересен исторический Минск. Старая застройка, например, с видом на проспект Независимости. Новым жильем мало кого удивишь. А приобретать «престижное» жилье для последующей сдачи апартаментов в аренду – так себе история. Поэтому если говорить о будущем комплексе на Старовиленском тракте, то в теории спрос на премиальное жилье там может быть. Но все будет зависеть от цены.
Интерес к дачам не пропал?
Рынок загородной недвижимости ожил в пандемию после многолетней стагнации. Минчане спешили уехать за МКАД в целях безопасности. Одни решили восстановить родные поместья, другие купили дачу, третьи арендовали жилые дома. Какая ситуация сейчас?
– За последний год интерес к загородной недвижимости существенно окреп. После пандемии и усложнения выезда за границу люди поняли ценность своего собственного загородного объекта. Плюс меняется модель поведения. Раньше, когда можно было спокойно слетать на длинные выходные в Турцию или Египет, а в обычный уик-энд съездит в Вильнюс, наличие дачи воспринималось как некое обременение. Теперь эти варианты для многих малодоступны. А арендовать же хорошую агроусадьбу тоже недешевое удовольствие, – констатирует Андрей Чернышев.
По его словам, предпочтение отдается жилью в пределах 40 км от МКАД по адекватной стоимости. Но при ограниченном бюджете минчане рассматривают и более далекие локации – до 70-80 км от МКАД.
– Мы видим, что в сегменте «Комфорт» (ориентировочно стоимостью свыше 100 тыс. долларов) более востребовано свежее одноуровневое жилье общей площадью до 180 кв. м. Люди продают квартиры в Минске и переезжают жить за город. Дома на 300–500 «квадратов» на несколько этажей, которые строили в 90-е и 00-е годы, не пользуются спросом.
В текущем году вернулся активный спрос на дорогие комфортабельные дома. Их стоимость стартует от 200 тыс. долларов. В прошлом году такие случаи были единичными, – отметил представитель «Твоей столицы».
Вместе с тем Андрей Чернышев подчеркнул, что у владельцев загородной недвижимости не должно сложиться мнение, что на рынке существует некий запредельный ажиотаж.
– За последние 10 лет накопилось очень много самых разнообразных объектов «загородки». И говорить о тренде роста цен при стабильном интересе не приходится. Слишком много объектов, но еще слишком мало покупателей. Поэтому неудивительно, что именно в сегменте загородной недвижимости мы фиксируем наибольший дисконт от первоначальной стоимости. Особенно это заметно при продаже дорогих объектов. Если перефразировать классика, загородная недвижимость – это еще роскошь, а не необходимость. В большинстве случаев дача или дом являются дополнением к имеющейся квартире, – резюмировал аналитик.
