Что происходит на рынке «загородки» и нужны ли фазенды кому-то прямо сейчас?

Кому сейчас нужны дачи

Нынешний загородный сезон (речь о сделках купли-продажи), как обычно, начался ранней весной: самые прозорливые с первым теплом стали совершать объезд территорий в поисках прекрасного, чтобы уж точно успеть вкусить все дачные прелести и не упустить ни одного погожего денька. По данным НКА, с начала года новых владельцев нашли 460 летних домиков в Минском районе и области (без учета вариантов в деревнях), а первые объекты были проданы еще 4 и 5 января — вот уж кому-то не терпелось стать собственником фазенды. Почти полтысячи «переходов» — это много или мало для пристоличного рынка?

— Расстановка «дачных сил» серьезно изменилась три года назад, — рассказывает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Если раньше недвижимость в садоводческих товариществах и деревнях приобретали только истинные приверженцы такого рода отдыха, любившие ухаживать за землей, заниматься ремонтом домов, собирать по осени урожай, то после эпидемии ковида ряды поклонников дач пополнили белорусы, которые обычно уезжали на выходные и в отпуска за границу.

Когда возможностей для спонтанных (да и запланированных) поездок стало существенно меньше, люди волей-неволей обратили внимание на свое.

Тут-то и выяснилось, что забронировать отдых в хорошей агроусадьбе или приличном загородном отеле не так и просто: все расписано. А еще — недешево

Также опыт работы на удаленке, не доступный большинству ранее, показал, что трудиться можно из любой точки. И делать это (по крайней мере, летом) приятнее где-то за городом, чем в четырех стенах квартиры. Отсюда и интерес к дачам со стороны тех людей, которые никогда раньше и не помышляли о загородной жизни. Именно они поняли ценность такого рода недвижимости. И добавили сделок в статистику.

Что любопытно: спрос на дачи не сильно взвинтил цены. Просто торговля пошла бодрее.

Причем, как отмечает специалист, существенно раздвинулись временные рамки: раньше звонки и сделки шли в основном до июня, чтобы можно было успеть отгулять сезон. В этом же году интерес к «загородке» не упал даже в середине июля: поиски, просмотры, переговоры — все идет своим чередом.

— Можно сказать, что за последние годы спрос на дачи строго сегментировался: «огородники» стараются закрыть сделки до апреля, чтобы успеть посадить цветочки, картошку, поставить теплицу. А те, кто рассматривает загородную недвижимость как место безмятежного отдыха, продолжают не спеша подбирать оптимальный вариант в течение всего сезона. И даже со спокойной душой могут отложить покупку до следующего года. Так что прямо сейчас как раз активничает «вторая волна» — люди, которые не акцентируются только на грядках, а просто с помощью дачи стараются разнообразить свою жизнь, — считает Андрей Чернышев.

Что с ценами?

Впрочем, найти хорошую дачу — тот еще квест. И все потому, что наши кошельки не безграничны. А ведь так хочется собрать комбо из трех показателей: близко, современно, недорого.

— Увы, зачастую пожелания покупателей не совпадают с их возможностями. Приходится на ходу корректировать те или иные запросы, идти на уступки (в первую очередь самому), — продолжает разговор специалист. — Принятие того факта, что ты не можешь приобрести идеальную дачу, тоже занимает какое-то время. И это время, при самостоятельном поиске, нередко растягивается на годы.

О каких суммах в основном идет речь? Запросы сейчас очень разные. Самый бюджетный вариант — это скромный щитовой домик на небольшом участке, удаленном от МКАД на 50—60 километров. Причем расположено СТ будет в «муравейнике»: вокруг окажутся аналогичные товарищества на сотни делянок, а по лесной дороге надо будет проехать километров восемь. Но ведь человек все равно получит единение с природой. Такой вариант можно найти примерно за $5000 по курсу.

Следующий шаг в дачной градации — более основательный дом и более просторный участок. Как правило, речь идет о крепких срубах, которые можно хорошенько протопить даже ранней весной. Такие объекты в основном покупают для родителей, мечтающих весь сезон проводить за городом. К ним уже по мере возможности будут наведываться дети-внуки. Доступность магазинов, визиты дачной лавки здесь играют большую роль. Идеально, если на участке будет еще и баня. Для такого объекта в запасе надо иметь около $15 000 в эквиваленте.

Как только в доме (а не по старинке на улице) появляются удобства, цена сразу взлетает. Если еще и участок находится в 30-километровой зоне, то без $20 000 по курсу можно даже не заглядываться. При этом потенциальные покупатели, обладающие такой суммой, хотят, чтобы дом был блочный или кирпичный (фетиша на древесину уже нет).

Объекты, которые стоят еще дороже, будут удивлять не только хорошим расположением, но и современным ремонтом, продуманностью планировок и организацией участка. По сути, ценовой предел не ограничен.

Но что касается нашего агентства, то самая дешевая дача в этом году была продана за $5900 по курсу, а самая дорогая — за $37 200 в эквиваленте.

— Дача в классическом товариществе или домик под дачу в деревне — что предпочитают покупать белорусы?

— Целевая аудитория у этих объектов совершенно разная, так как у каждого варианта есть плюсы и минусы. Дом в деревне выберут люди, которые любят простор (участки однозначно больше), которых не раздражает необходимость постоянно окашивать солидные площади, которые, скорее всего, хотят вести какое-то хозяйство. Они готовы мириться с тем, что деревня может быть совсем малонаселенной, а немногочисленные оставшиеся коренные жители — люди весьма почтенного возраста. Плюс нет необходимости платить членские взносы, хотя они обычно и не сильно бьют по карману. Помимо этого, в деревнях, как правило, проще обстоят дела с подводом коммуникаций.

Также такие дома люди могут брать на перспективу, чтобы потом построить что-то более основательное и по своему проекту. Уже для постоянного проживания.

Объект в СТ, как правило, требует меньше действий со стороны собственника за счет того, что есть председатель ТС со своей командой, который решает большинство вопросов. Опять же для кого-то важную роль играет фактор безопасности: товарищества огорожены, за ними есть присмотр, кто-то из соседей постоянно находится рядом. Нередко СТ располагаются в очень живописных местах, в окружении леса. Ну и уход за землей в каком-то смысле проще: ее не так много.

И не забываем про психологическое восприятие — кто к чему привык с детства: одни не представляют свою жизнь в обычной деревне, другие не понимают, как можно отдыхать, когда сосед на расстоянии вытянутой руки.

— Нередко можно видеть, как люди строят в СТ, на шести сотках, шикарные дома, а потом выставляют их на продажу. По цене, сопоставимой со стоимостью каменных домов в коттеджных поселках или приличных квартир в Минске. Такие варианты находят покупателей?

— Это очень любопытные объекты. Возводят их в основном для себя — по проекту, который давно нравился, с участием архитекторов; затем вкладывают много денег в ремонт и обстановку. Но наша жизнь такова, что планы могут измениться. Тогда любимый дом выставляется на продажу.

И найти покупателей на него по заявленной цене, увы, не так и просто. Все-таки для большинства дача — это что-то не слишком дорогое, потому что сезонное.

Пусть она даже будет не такая красивая и комфортная, но ведь это, по сути, на пару месяцев.

А вот если такой дом построен в деревне, а не в СТ, то шансов найти покупателей куда больше. Потому что он рассматривается уже как место для постоянного проживания в аутентичной локации вблизи природы и просторов, полностью автономное, где зачастую круглый год чистятся дороги и, возможно, даже работают магазины.

Что касается торга, то он, конечно, имеет право на жизнь. Не очень легко пойдут дела, если люди продают дачу, чтобы, например, купить детям квартиру. В таком случае каждая копейка на счету, и при первой же попытке снизить цену у продавцов всплывают воспоминания про вложенную в строительство и ремонты сумму. Но в целом тот, кто хочет продать и видит заинтересованного покупателя, пойдет на уступки — до рыночной стоимости.

Особенно на фоне того, что предложение сейчас огромное: проедь пару километров по выбранному направлению и увидишь более сговорчивого конкурента. А уж если тот продает дачу не первый год…

— Расстояние, окружение, качество объекта — основные факторы, которые влияют на цену. Это стоит понимать как покупателям, так и продавцам. Если дача оценена объективно, то желающие ее приобрести обязательно найдутся, причем в довольно сжатые сроки, — советует Андрей Чернышев.

Источник: Onliner