Рынок недвижимости Минска: итоги и перспективы

На рынке жилья в текущем году было очень беспокойно. Sputnik вспомнил с экспертами о главных событиях, которые влияли на рынок, и спрогнозировал, как будут вести себя цены в начале 2021-го.

Доллар

В 2020-м цены на жилье упали в среднем на 7% по сравнению с 2019-м. Доминирующий фактор - обменный курс доллара, который за год вырос на 28%. Поскольку рос доллар, то и квартиры дорожали в рублях. Цены держались, пока был стабилен спрос. Но, когда спрос в какой-то момент обвалился, за ним рухнули и цены.

Впрочем, отмечает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев, начало 2020 года было одним из самых активных периодов на рынке жилья за последнее время: например, уже в феврале на вторичном рынке было продано без малого 1200 квартир, что для этого периода несвойственно (обычно 900).

"За последние несколько лет люди привыкли к стабильности и оптимистично смотрели в будущее. Получая стабильный доход и имея возможность взять, по белорусским меркам, доступный кредит, кто мог, долго не думал покупать или подождать. Но весной текущего года, впервые за несколько лет резко вырос доллар, и настроения начали меняться", - объясняет эксперт.

Коронавирус

К проблемам с долларам добавилась пандемия, и спрос упал почти вдвое как на первичном, так и на вторичном рынках: весной у людей на этом фоне появились другие заботы. Рост цен на квартиры тем временем замедлился, а в последующем они уже только снижались.

Сейчас, подчеркивает Чернышев, негативное давление коронавируса на покупателей хоть и сохраняется, но он отошел практически на последний план. На первое место вышли страхи экономические: как сохранить имеющийся уровень доходов и обезопасить имеющиеся сбережения от обесценивания в случае очередного скачка доллара. Именно поэтому эксперты отмечали в последние три месяца (а также предполагают, что декабрь по его итогам станет и четвертым) минимальное количество проданных на "вторичке" квартир - менее 700.

Отсутствие кредитования

Удивительно, но лето было одним из самых активных периодов уходящего года, несмотря на обычно наблюдающуюся в этот период просадку спроса вследствие отпускного сезона. В июле аналитики отметили резкий скачок спроса - по итогам месяца было совершено более 1200 сделок. Причина в том, что в нынешнем году, отпускной сезон для многих был весьма условным – границы закрыты, а у пандемии назревала вторая волна.

"Люди пережили первую волну коронавируса и резкий долларовый скачок, и, казалось, все начало налаживаться, к тому же на покупку квартиры все еще можно было взять кредит. Но после августовских общественно-политических событий потребность в жилье вновь отошла на второй план", - поясняет Андрей Чернышев.

В конце августа банки перестали выдавать кредиты на "вторичке" (они остались лишь по некоторым программам новостроек - Sputnik), и уже осенью специалисты сектора недвижимости фиксировали почти что исторические для этого периода минимумы совершенных сделок - 600-700 ежемесячно.

Кредиты на недвижимость

Ситуация на "первичке"

По данным Реестра цен на земельные участки государственного земельного кадастра, в Минске за ноябрь было совершено 605 сделок купли-продажи с жилой многоквартирной недвижимостью - это на 48,3% меньше, чем за ноябрь 2019 года. В нынешнем ноябре продано более 31 тысячи "квадратов" на общую сумму в 40,8 миллионов долларов.

Рынок жилой многоквартирной недвижимости в ноябре примечателен снижением активности на первичном рынке. В прошлом месяце доля на "первичке" составила всего 7,3% от общего числа сделок, в октябре, к примеру, этот показатель составлял 14,2%. В количественном выражении это выглядит так: ноябрь - 44 сделки, октябрь - 93.

Интересно то, что в ноябре на "первичке" покупатели отдавали свое предпочтение довольно дешевым квартирам. Средняя цена "квадрата" однокомнатных и двухкомнатных квартир, констатируют специалисты Национального кадастрового агентства, составила 1 190 долларов, что на 15,6% и 9,2 % соответственно меньше октябрьских цен. А вот среднюю стоимость квадратного метра стандартной "трешки" аналитики не установили: клиенты купили всего 3 квартиры. В октябре средняя цена квадратного метра "трешки" составляла 1 120 долларов.

Как дела на "вторичке"?

На вторичном рынке ситуация куда более стабильная. Средняя цена квадратного метра на однокомнатные квартиры выросла на 1,5% по отношению к октябрю и составила 1 370 долларов, средняя цена на "двушки" осталась на уровне октября – 1 230 долларов, на "трешки" - снизилась на 4,2% и составила 1 130 долларов.

В ноябре, рассказывают эксперты, сохранилось уже типичное для Минска распределение сделок по количеству комнат: 1-комнатные квартиры составили 44,8% от общего числа сделок, 2-комнатные - 34,5%, 3-комнатные – 17,4%, на долю многокомнатных квартир (4 и более комнат) пришлось 3,3%. Всего с января по декабрь было совершено 10 139 сделок с многоквартирной жилой недвижимостью.

Дома и загородная недвижимость

В столице рынок жилой усадебной недвижимости не отличался высокой активностью на протяжении последних пяти лет. Количество сделок в первом полугодии 2020-го осталось на уровне такого же периода 2019-го, однако объем площадей приобретаемых жилых домов вырос в 1,5 раза.

Самые дорогие дома Минска сосредоточены в микрорайоне Веснинка, о чем свидетельствуют цены в сделках купли-продажи домов, которые находятся в диапазоне 650 – 750 тысяч долларов за жилой дом. В районе улиц Тепличной и Жасминовой современные усадебные дома продаются в среднем за 500 тысяч долларов. Дома таких же потребительских качеств, расположенные в районе Сельхозпоселка, стоят 250 – 350 тысяч долларов.

Наиболее активная территория по количеству совершаемых сделок купли-продажи объектов жилой усадебной недвижимости, а также по проводимым аукционам по продаже незастроенных земельных участков - в Минском районе. При этом количество свободных участков для строительства жилья в пристоличье с каждым годом становится все меньше. Также увеличилось количество сделок в садоводческих товариществах вблизи Минска.

Топ-10 сельских населенных пунктов Минского района по уровню цен загородной недвижимости выглядит так:

1. Дроздово (220 тысяч долларов)

2. Тарасово (200 тысяч)

3. Валерьяново (190 тысяч)

4. Марьяливо (170 тысяч)

5. Курганы (170 тысяч)

6. Липовая Колода (165 тысяч)

7. Боровляны (150 тысяч)

8. Прилуки (150 тысяч)

9. Волковичи (145 тысяч)

10. Раубичи (135 тысяч)

Чего ждать?

Эксперты отмечают: в условиях сложившейся ситуации делать какие-либо прогнозы сложно. Сейчас собственники жилья еще не готовы продавать дешево, а клиенты не хотят покупать по предложенным ценам, поэтому и количество сделок уменьшилось. Покупают те, кому нужно срочно решить жилищные вопросы: рынок пытается найти равновесную точку.

"Можно предположить, что количество сделок купли-продажи в ближайшее время расти не будет, и в ближайшей перспективе цены будут снижаться. В январе ждем минимальное количество сделок за последние 10 лет и не исключаем пессимистичный вариант в менее чем 500 сделок", - говорит Андрей Чернышев.

Так что делать: покупать или еще подождать? Цены, замечает специалист, безусловно, в ближайшее время будут снижаться еще и еще. И не надо даже быть экспертом, чтобы это понимать. Ждать дна цен стоит только при совокупности следующих условий: если у вас есть вся необходимая сумма в долларах (чтобы ваши сбережения не обесценились при возможном росте обменных курсов) и вы не арендуете квартиру (поскольку аренда будет ежемесячно "съедать" всю выгоду от снижения цен на квартиры). Но если у вас нет всей суммы, и вы рассчитываете на кредит, то ждать некогда – сколько кредиты по программам новостроек еще будут доступны, не скажет никто.

К слову, некоторые банки уже начали возобновлять кредитование жилья. В октябре Беларусбанк возобновил прием новых заявлений на выдачу кредитов с использованием субсидии по 240-му указу по объектам жилищного строительства, подлежащим вводу в эксплуатацию в 2020 году.

Бонус: топ сделок года

Самой дорогой сделкой года как по общей цене, так и по цене квадратного метра стала квартира на проспекте Победителей, 135 Б. Квартира находится в ЖК D3, расположенном рядом с водохранилищем Дрозды. Площадь 6-комнатной квартиры почти 263 "квадрата", цена сделки – 1,7 миллиона долларов (6 444 долларов за один квадратный метр).

На втором месте - продажа апартаментов площадью 395 "квадратов" на проспекте Независимости, 95 А за 534 тысячи долларов.

На третьей позиции - 6-комнатная квартира по улице Петра Мстиславца, 22 за 510 тысяч долларов.