«Такого еще не было». Эксперты рассказали, что происходит на рынке квартир и что будет дальше
Есть мнение, что сейчас на рынке жилья начинается повторение 2014−2016 годов, когда цены за два года упали на 36%. Насколько реально повторение этого сценария, что поменялось в сентябре и что сейчас делать покупателям и продавцам квартир, REALTY.TUT.BY рассказали аналитики группы компаний «Твоя Столица».
Падение цен на квартиры многие ждут еще с апреля — после того как в марте доллар в первый раз за несколько лет ощутимо и неожиданно подорожал. Дело в том, что именно он оказывает наибольшее влияние на спрос, а соответственно — и на уровень цен. В отличие от 2014−2016 годов, в этом году присутствовал и отягчающий фактор в виде пандемии коронавируса. В результате по итогам мая количество проданных квартир уменьшилось практически наполовину, что многими было расценено как однозначный индикатор скорейшего падения цен. Однако, как показывает практика, рынок жилья инертен и реагирует на негативные факторы с задержкой. Так, несмотря на то, что этот год оказался богат на форс-мажоры, с марта средние цены на жилье снизились только на 7%.
— Можно ли назвать реакцию рынка жилья на кризис нормальной? И да, и нет. Нужно понимать, что сложившаяся в 2020 году ситуация является уникальной. Влияния такого количества неблагоприятных факторов одновременно рынок недвижимости не испытывал ни разу за всю историю современной Беларуси. Поэтому проводить аналогии не с чем. Ранее воздействие кризиса на рынок носило локализованный характер и состояло из одного-двух негативных экономических факторов, а в текущем году к ним добавились пандемия и общественно-политическая нестабильность, — говорят в «Твоей Столице».
Что происходит на рынке жилья сегодня?
Аналитики предлагают для начала сравнить нынешнее поведение рынка с затяжным снижением цен 2014−2016 года, когда основой кризиса был галопирующий рост курса доллара. Если вспомнить, за 2014 год валюта подорожала на 14%, а за 2015 — на 67%.
Что же происходило с жильем в ситуации затяжной девальвации? В первую очередь в 2014—2015 годах упал спрос: количество ежемесячно заключаемых сделок снизилось на 25−30% по сравнению с нормальным уровнем активности рынка. Как следствие — плавно начал расти объем выставленных на продажу квартир.
— Попробуем провести аналогию между прошлым кризисом и поведением рынка сегодня. В сентябре 2020 года реальное количество сделок снизилось по отношению к марту на 40%, было продано порядка 700 квартир. По нашим прогнозам, поведение покупателей в октябре существенно не изменится, — рассказывают в «Твоей Столице».
Тем временем сейчас предложение квартир растет гигантскими темпами и уже превысило предыдущий максимум. Сегодня на вторичном рынке выставлено более 9500 объектов (+50% с начала года), в то время как стабильный для Минска показатель, при котором объем предложения соответствует предъявляемому спросу, составляет порядка 7000 квартир.
Кроме того, рынок постоянно пополняется квартирами в сданных новостройках, что только усиливает давление на продавцов, и, как следствие, на уровень цен.
Теперь посмотрим, как реагировали цены на девальвацию. Начиная с марта 2014 года по март 2016 г. стоимость квадратного метра снизилась фактически на 36%. Однако и здесь не все так гладко и очевидно, говорят аналитики.
— Ведь за 2014 год средняя стоимость квадратного метра потеряла только 5% от изначально завышенной цены в 1670 долларов за метр. К слову, это был максимальный уровень цен на жилую недвижимость в Минске. А вот 2015-м и первый квартал 2016-го съели еще 31%. В итоге в марте 2016 года средняя цена квадратного метра снизилась до своего минимального значения в 1075 долларов, — поясняют эксперты.
В 2020 году рынок на совокупность проблем пока реагирует таким же образом. За 6 месяцев, начиная с марта, средняя стоимость квадратного метра снизилась на 7%.
Октябрь продолжил тенденцию, заложенную в предыдущие месяцы. По данным «Твоей Столицы», во второй половине октября уровень цен вот такой:
Чего ждать дальше?
— Стоит помнить, что нынешний кризис многовекторный. Сейчас, помимо экономических проблем, стремительно пустеющего бюджета и политической нестабильности, мы столкнулись с перспективой отъезда из страны многих высокооплачиваемых специалистов, программистов и представителей среднего и малого бизнеса. Надо ли говорить, что это потенциальные покупатели жилья? — отмечают аналитики.
А значит, темпы падения спроса и уровня цен в этом году будут выше. И если ситуация в стране не изменится, можно предполагать, что в начале следующего года цены снизятся на 20% по отношению к началу текущего года и приблизятся к минимальной цене предыдущего кризисного периода. Правда, при отсутствии кредитной поддержки спросу эта ситуация не поможет.
Не стоит ожидать и какого-то выборочного снижения цен. Подешевеет и бюджетное жилье, и дорогие элитные квартиры, хотя скорость снижения цен для каждого типа жилья будет разной.
Что происходит на первичном рынке жилья?
По словам экспертов, рынок новостроек более инертен, его реакция отложена во времени на 3−6 месяцев. И 2020 год в этом не стал исключением. Крупные игроки рынка имеют собственную материальную базу и «стратегический запас» на случай кризисных ситуаций. Сейчас, несмотря на снижение предъявленного спроса на новостройки на 50%, основная масса застройщиков не спешат снижать цены на возводимые квартиры.
С начала года существенно подешевели только новостройки класса «комфорт». Но и в этом классе цены снизились за счет окончания реализации достаточно дорогих объектов, в то время как стоимость большинства реализуемых сейчас квартир снизилась не более чем на 2%.
Поддерживают уровень цен в новостройках и партнерские кредитные программы, возможность предоставления рассрочки и проведение разнообразных акций. Все это есть в арсенале крупных застройщиков и, конечно, будет использовано в период неустойчивой ситуации.
Впрочем, все эти меры позволят отсрочить снижение цен, но не предотвратить его. Достаточно вспомнить все тот же кризис 2014—2016 года. Тогда стоимость квадратного метра в новостройках снизилась на 31%, а минимальный уровень цен был достигнут на 3 месяца позже, чем на вторичном рынке. Однако при любой сложившейся ситуации квартиры в новостройках, как правило, дороже квартир вторичного рынка. Ведь новое жилье несет не только эмоциональный посыл «здесь никто до меня не жил», но и имеет современные технические характеристики и социально-бытовые условия.
А что делать покупателям и продавцам?
Можно с уверенностью утверждать, что снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынках жилья Минска неизбежно, несмотря на инертность этих рынков. Другое дело, что это будет не резкий обвал, а планомерный и неизбежный процесс, растянутый во времени. В силу многофакторности текущего кризиса (сочетания экономического, политического кризисов и пандемии) ожидаются более высокие темпы падения рынка жилья, чем в предыдущие кризисы.
В подобных ситуациях, для продавцов как никогда актуально правило «время — деньги»: чем быстрее будет продана квартира, тем выше будет ее стоимость.
Покупателям, у которых на руках есть необходимая сумма и кто уверен в своих будущих доходах, большого смысла спешить с покупкой нет. Если же такой уверенности нет, то откладывать решение жилищного вопроса на весьма туманное будущее — рискованно.
Однозначно стоит ускориться тем покупателям, кто рассчитывает на привлечение кредитных средств, пока еще доступны специальные программы кредитования новостроек.
