«Цены снизятся к концу октября»: эксперт о кредитах на квартиру и ситуации на рынке недвижимости Беларуси

Ситуация в августе - сентябре 2020 года сложная. Эксперт рассказывает, что делать тем, кто сейчас хочет или вынужден продавать или покупать жилье.

Количество проданных в столице квартир в апреле снизилось до 700 сделок, при 1170 в марте.

Последние события в Беларуси не могли не сказаться на рынке недвижимости. Сразу после выборов вторичный рынок упал на 40% обращений, первичный - на 70%, рассказывает аналитик группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев. А если добавить сюда еще практическую полную отмену кредитования (на вторичном рынке квартиру взаймы уже не купить, а новостройки кредитует только Белинвестбанк), то ситуация выглядит совсем удручающе.

- Для того чтобы взять кредит, человек должен быть уверен, что завтра с экономикой все будет хорошо, и он сможет его выплатить, - говорит Андрей Чернышев. - Например, в конце 2017-го года в Беларуси рынок жилой недвижимости пошел вверх (начался рост и спроса и цен на недвижимость) на фоне стабилизации экономической ситуации, курса доллара, снижения ставки рефинансирования и появления значительно более доступных кредитов (проценты на кредиты снизились вдвое - с 36% до 18-20%). Ведь как бы это не пытались отрицать, но цены на недвижимость исчисляются в долларах, и если растет он, то растут и цены. А когда курс стабилен, то это, как минимум, вселяет оптимизм.

Коронавирус заставил рынок замереть

Количество проданных в столице квартир в апреле снизилось до 700 сделок, при 1170 в марте.

- Если еще в феврале перед покупкой люди смотрели в среднем 6-8 квартир, то в марте покупатели вообще боялись выйти из дома, не говоря о том, чтобы в чужую квартиру войти. А тут еще и доллар пошел в рост - с 2,1 до 2,4 рублей, в пересчете на квартиру это большие деньги. Продавцы снижать цены традиционно не хотели. В итоге все застопорилось, и количество сделок уменьшилось до очень низких для Минска значений - 675 сделок по итогам мая.

Затем люди смирились и привыкли к ситуации, и к июлю спрос пошел в рост - покупатели и продавцы совершили около 1100 сделок. Для сравнения: в самые удачные времена регистрировалось 1440 сделок. И это летом, в самое затишье на рынке недвижимости. В августе было зафиксировано около 1000 сделок, но по факту это были переходящие с июля сделки (обычно это занимает около месяца).

Цены снизятся к концу октября? После недолгой стабилизации на рынок недвижимости пришел кризис недоверия, вызванный политическими событиями.

- Из-за политического кризиса люди стали терять доверие к банкам, забирать депозиты. Банки же постепенно начали замораживать кредиты на вторичное жилье, последним их перестал выдавать Беларусбанк. Вторичку в кредит в этом году приобретало около 25-30% покупателей, теперь им не на что покупать. Кредиты на новостройки остались только в одном банке. Если в прошлом году новостройки покупали в кредит около 50%, в августе этого года показатель вырос до 70-80% - вынужденно добавились те, кто не смог приобрести жилье на вторичке. Кроме того, в августе появилось много быстрых сделок: раньше покупатель мог долго смотреть другие варианты, а сейчас каждый третий решался на сделку за неделю. Покупатели понимали: рублевый кредит на жилье подешевеет, и нужно успеть, пока хотя бы кто-то дает кредиты.

Будущее рынка недвижимости представляется как минимум туманным, но, по мнению Андрея Чернышева, полностью рынок не встанет - сделки будут все равно проходить, пусть уже не 1000, а по 600-700 в месяц.

- Временная просадка рынка будет, но ему на восстановление нужно в среднем четыре месяца, хотя многое зависит от тяжести кризисных явлений. Мы предполагаем, что цены снизятся к концу октября, но объективных индикаторов для того, чтобы понять, на сколько, сейчас нет. Никто не знает реальную ситуацию в экономике, без всей поддержки и стабилизаций. И предпосылок роста доходов населения в обозримом будущем, к сожалению, пока тоже нет.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Даже когда экономика трещит по швам, люди женятся, разводятся, заводят детей и думают над решением жилищного вопроса. Что делать покупателям и продавцам жилья? Ждать лучших времен или прыгать в уходящий поезд?

- Для кого жилищный вопрос стоит остро и при этом не хватает собственных средств, хороший вариант - воспользоваться кредитом на первичку, пока они еще есть, - уверяет Андрей Чернышев. - Даже если через год-другой цены на квартиры снизятся на 15%, то доходы точно так же снизятся. Но зато будет собственная квартира, которая к тому же является хорошей инвестицией: ее всегда можно сдать в аренду.

Если говорить о тех, кто уже накопил необходимую сумму, но у кого не так остро стоит жилищный вопрос, то объективных причин спешить нет. Вполне возможно, что приобрести через год-два будет выгоднее.

Для продавцов у меня есть совет, который все они не любят и каждый кризисный период на этом обжигаются: при возможном падении рынка нужно идти на опережение и снижать цены. Выиграет тот, кто продаст сейчас. Скидка в 1000 долларов за квартиру сейчас лучше, чем 2-3 тысячи спустя полгода.

ЧТО ПОЧЕМ

Цены на новостройки в Минске*

Однушки - от $1290 за квадрат (от $58 300 за квартиру).

Двушки - от $1230 за квадрат (от $80 300 за квартиру).

Трешки - от $1170 за квадрат (от $98 000 за квартиру).

Цены на вторичку в Минске

Однушки - от $1305 за квадрат (от $47 000 за квартиру).

Двушки - от $1220 за квадрат (от $60 000 за квартиру).

Трешки - от $1070 за квадрат (от $72 000 за квартиру).

*По данным группы компаний «Твоя столица» на конец сентября.