«Почему вы навязываете оплату одной и той же услуги и продавцу, и покупателю?» Риэлтеры ответили на острые вопросы в прямом эфире

Если вы оформляете сделку у нотариуса, то он, конечно, затребует у продавца необходимые документы на квартиру, дом или любой другой объект недвижимости, который  участвует в сделке. Разница в том, что нотариуса интересует только последний переход права собственности, а не все предыдущие. Он сверяет данные в документах,  проверяет число зарегистрированных лиц, задает вопросы о том, самостоятельно ли стороны приняли решение участвовать в сделке. Нотариус не запрашивает справки о  дееспособности сторон сделки. Если его удовлетворяют ответы участников, а документы вопросов не вызывают, то он заверяет сделку. С этим документом стороны идут на  регистрацию в БРТИ.

Что касается специалиста БРТИ. В его возможностях — проверка квартиры на наличие запретов, залогов и прочего в момент проведения сделки. Если нюансов не выявлено — сделка оформляется. При этом — ни нотариус, ни специалист БРТИ не может узнать всю историю квартиры до момента заключения сделки. По действующему законодательству они и не обязаны ее изучать и исследовать. Этим занимается риэлтер.

Хорошо, если вы приобретаете готовую квартиру у застройщика: истории нет, первый продавец, все понятно и ясно. История у квартиры начинается уже с долевого строительства. Много объектов продается и покупается на «вторичном» рынке — в том числе «сталинки», «брежневки», «хрущевки», которые успели поменять по несколько владельцев. Очень важно анализировать историю такой квартиры от самого первого собственника, ввода дома в эксплуатацию. Именно этим занимаются риэлтеры, страхуя покупателей.

Не скажу, что часто, но порой встречаются квартиры, где мы видим, что предыдущие сделки были совершены с нарушением. Чаще всего — не были учтены права третьих лиц. Следовательно, даже, если сейчас квартира продастся законно, то в будущем законность сделки может оспариваться в суде и покупатель будет втянут в разбирательства. Если в процессе подготовки сделки мы обнаруживаем нарушения, то ставим в известность обе стороны и рекомендуем покупателю отказаться от такого приобретения.

— Из личной практики приведу несколько примеров. Не так давно к нам обратилась клиентка с просьбой помочь в продаже квартиры, подаренной ей бабушкой. В ходе изучения объекта выявили, что право собственности было зарегистрировано уже после смерти дарителя (правильно — сделать это при жизни), а в таком случае применяются иные законы — наследования. В такой ситуации на квартиру имеют право претендовать другие наследники, и без дополнительных разрешительных документов с их стороны продавать квартиру незаконно. Несмотря на это, договор дарения был зарегистрирован в БРТИ. Если такая квартира будет продана, то впоследствии эта сделка может быть оспорена.

Поэтому повторюсь: заключать договор на оказание риэлтерских услуг — дело добровольное, но лично из моей практики — покупатели все чаще сами просят заключить договор с агентством, чтобы не беспокоиться о судьбе приобретаемого имущества и спать спокойно. Договор на риэлтерскую услугу предполагает полную проверку истории квартиры и сопровождение до передачи ключей.

«Расскажите, что происходит, если риэлтер допустил ошибку? Какую сумму вы готовы возместить, если суд признает сделку, оформленную через ваше агентство, недействительной?»

— В рамках законодательства РБ риэлтерская деятельность должна быть застрахована. Если представить, что произошел инцидент и сделка в итоге была признана недействительной по вине агентства недвижимости, то покупатель получил бы страховую выплату согласно решению суда. Она выплачивается в том случае, когда судом признано неисполнение или ненадлежащее исполнение риэлтерской организацией обязательств по договору, которые могли повлечь за собой вред потребителю. Ее размер зависит от суммы сделки. Однако максимальная сумма страховой выплаты составляет 10.000 базовых величин. За 25 лет работы ни одна сделка, проведенная с нашей помощью, не была признана недействительной.

«Почему при ухудшении экономической обстановки и снижении цен на услуги в разных сферах ваше агентство не только фиксирует цены в базовых величинах, но и навязывает оплату одной и той же услуги и продавцу, и покупателю?»

— Что касается цен, то тарифы на услуги зафиксированы в базовых величинах постановлением Минюста № 386 от 14 марта 2008 года. Это действующий документ. И повторюсь: мы не навязываем услуги потребителю, заключать договор или нет — решает только клиент, самостоятельно.

Если говорить об услугах продавцу и покупателю, то это абсолютно разный пакет документов для каждой из сторон. Для продавца мы предлагаем услуги по поиску платежеспособного покупателя, рекламе, подготовке документов и договора купли-продажи. Для покупателя — это, в первую очередь, юридическая экспертиза и тщательная проверка истории объекта недвижимости: проверка документов, истории наследования, приватизации, выявления третьих лиц, имеющих права на данный объект, дееспособность участников сделки, подготовка документов для регистрации, консультационные услуги и прочее. Кроме того, мы доводим наших клиентов до момента получения ключей, контролируем отсутствие задолженностей по коммунальным и иным счетам бывшего собственника квартиры, сроки освобождения помещения и перерегистрации по новому адресу. Другими словами — сдаем покупателю квартиру «под ключ».

Если договора на оказание риэлтерской услуги с покупателем нет, то у нас есть вторая сторона — наш продавец. В этом случае мы также подготовим сделку, соберем все необходимые документы. Однако это минимальный пакет, включающий документы от продавца и согласие всех лиц, имеющих отношение к объекту недвижимости. И на этом все. Продавец про себя и квартиру все знает, ему лишь надо совершить сделку. И мы помогаем ему это сделать.

Кристина Кулеш, агент по операциям с недвижимостью, рассказала о пользе агентства недвижимости для покупателей и продавцов недвижимости.

«Чем агентство недвижимости помогает покупателю?»

— Давайте разберемся, в чем основная разница, между сделками, которые происходят с посредником (агентством недвижимости) и без него. Клиент может обратиться к нам с запросом поиска квартиры по параметрам. Как это происходит? Покупатель доносит специалисту основные критерии, по которым планирует выбрать квартиру — район, площадь, бюджет, количество комнат и т. д. Все существенные для него параметры прописываются в договоре, и начинается подбор вариантов.

Хочу заметить, что покупатель, обратившийся к нам за услугами, первым получит информацию о новых объектах в продаже. Все новые объекты сначала предлагаются клиентам из базы покупателей и только потом идут в рекламу. Возможность увидеть объект первым — бонус для тех покупателей, которые заключают договор с агентством недвижимости.

Еще один вариант, который мы можем предложить покупателю — подбор квартиры в другом агентстве или от собственника. В этом случае мы имеем возможность сопровождать клиента на всех этапах сделки и работы с другим агентством. Мы не имеем прав и юридических оснований для проверок документов на квартиры, продающиеся в другом агентстве, но сопровождаем клиента с момента обращения и защищаем его интересы: мы знаем, какие документы требовать, какие вопросы задавать, и в случае, если наш клиент не получает удовлетворяющих нас ответов на вопросы, если нам отказываются предоставить документы, справки согласия и прочее, рекомендуем отказаться от покупки этого объекта квартиры или дома, даже если клиенту он очень нравится. Занимаемся поиском другого объекта.

Неоспоримый бонус у нас есть для покупателей, которые рассчитывают на привлечение кредитных средств. В компании есть свой ипотечный центр, специалисты которого могут подобрать наиболее выгодный для вас кредитный инструмент (кредит или лизинг), помогут подготовить документы, проверить справки, записать к специалисту и тем самым облегчить такой стрессовый момент во время покупки квартиры.

С того момента, как покупатель обратился за оказанием услуг, и до финального этапа сделки специалист находится на связи с клиентом и защищает его интересы, в основе которых — юридическая чистота процедуры. Вместе с чеком об оказании риэлтерских услуг клиент получает гарантию того, что сделка проведена без нарушений и его интересы защищены. На мой взгляд, это важно, когда дело касается таких серьезных вложений, как покупка объекта недвижимости.

— Как я уже говорила, объем услуг, которые оказывает агентство в процессе сопровождения покупателя, зависит от того, что и на каких условиях человек предполагает приобрести. Если речь идет о квартире, то объект проверяется на наличие третьих лиц и поиск возможных заявителей, которые впоследствии могут предъявить права на этот объект недвижимости. В обязательном порядке мы готовим объект к передаче и заключаем сделку только в том случае, если уверены в правомерности ее проведения.

— Конечно, мы готовы предложить помощь и тем покупателям, которым также нужно что-то продать. Все вопросы мы готовы взять на себя, серьезно облегчив клиентам процесс купли-продажи жилья. В агентстве большое количество партнерских программ («Расширяем жилплощадь», «Переезжаем в новостройку» и пр.), которые позволят клиентам решить свои жилищные вопросы максимально быстро и выгодно.

«Что должно насторожить покупателя в объекте или в агенте?»

— Первое, что я советую — будьте внимательны к мелочам, спрашивайте о том, когда меняли проводку, был ли капремонт, давно ли меняли трубы. Внимательно осмотрите стены, окна и потолок на наличие подтеков. Это базовые вещи, которые помогут избежать неприятных сюрпризов.

Что касается агента, то стоит обратить внимание на его поведение. Если специалист увиливает от ответов на ваши вопросы, переводит тему и пытается юлить — это серьезный повод насторожиться. Кроме того, у каждого агента должна быть карточка, выданная Минюстом. Для вас это гарантия того, что человек работает легально и несет ответственность как сам за свои действия, так и агентство недвижимости за ту информацию, которую он вам доносит.

Также вы должны иметь ввиду, что заключение предварительного договора при участии агентства недвижимости происходит только в офисе агентства. Если агент предлагает другие варианты — не соглашайтесь.

Стоит также проговорить, что агент должен и может вам предложить заключить договор на оказание риэлтерских услуг. Выше я проговорила, почему это выгодно покупателю, но отмечу — ни один агент не может заставить вас заключить договор. Вы имеете право отказаться.

«Сколько стоит квадратный метр в трехкомнатной квартире с хорошим ремонтом в Заводском районе? Какой срок ее продажи?»

— Вопрос достаточно расплывчатый, и ответить конкретно, не видя объекта, сложно. На сегодня цена квадратного метра для «трешек» в Заводском районе варьируется от $ 1000 до $ 1100 за квадратный метр. Однако цена каждого объекта зависит не только от расположения, но и от множества других факторов: когда и из чего построен дом, какой в квартире ремонт, состояние подъезда и инфраструктуры вокруг, этаж, соседи, транспортная доступность, вид из окна. Факторов много, и окончательную стоимость может сказать лишь агент, который приедет к вам на объект.

По срокам реализации — тут все индивидуально. Стандартный срок продажи объекта — 3 месяца после заключения договора. Если агент и продавец находят понимание и слышат друг друга, то этот процесс становится быстрее. В моем опыте были объекты, проданные за неделю.

Следующий прямой эфир специалистов «Твоей столицы» запланирован на август. Анонс трансляции будет опубликован в новостях компании.