Рекорды осени: квартира с самым дешевым квадратным метром
Какой была нынешняя осень на рынке недвижимости, что было с покупательским спросом и ценами на жилье, а также почем были проданы самая дорогая и дешевая квартиры Минска.
В этом году рынок недвижимости ведет себя стабильно: без резких колебаний, взлетов и падений. Однако это вовсе не означает, что ничего не происходит. Цены, как мы уже отмечали, постепенно растут и на вторичке, и на рынке новостроек.
Еще одна тенденция, которая наблюдается на протяжении последних пяти лет, — снижение объемов строительства жилья. Цифр за второе полугодие еще нет, за первое же полугодие 2019-го в эксплуатацию было введено 158 тысяч квадратных метров жилой многоквартирной недвижимости — 14 домов. Для сравнения: три года назад, в 2016-м, за аналогичный период объемы были в 3,4 раза больше — 542 тысячи квадратных метра.
Всего же, согласно планам на 2019 год, в Минске должны ввести в эксплуатацию 670 тысяч квадратных метров жилья. Аналитики Национального кадастрового агентства предполагают, что объем ввода жилья в нынешнем году будет на уровне 2018 года, поскольку в отчете за первое полугодие 2019-го еще не были учтены объекты, находящиеся на стадии регистрации.
Также отмечается, что с каждым годом территорий для строительства новых многоквартирных домов в столице становится все меньше, а желающих купить жилье все больше, поэтому новые дома строятся более высокой этажности. По данным Национального кадастрового агентства, в первом полугодии 2019 года больше всего было введено в эксплуатацию домов этажностью 16−20 этажей. Эта же тенденция прослеживалась и в 2016 — 2018 годах.
Рынок новостроек: снижение ставок по кредитам спрос не оживило
Руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА. НОВОСТРОЙЦЕНТР» Наталья Жалова также говорит о том, что покупатели (если не все, то абсолютное большинство из них) хотели бы купить жилье в новостройке.
— Но по определенным причинам они выбирают вторичное жилье. Желание купить новую квартиру вполне естественно: это абсолютно новая вещь. Но не все готовы ждать окончания строительства и развития инфраструктуры в окружении, делать собственный ремонт и мириться с шумом от ремонтов соседей. Поэтому особый интерес представляют новостройки, которые после окончания строительства передаются покупателю уже с чистовой отделкой, — говорит Наталья Жалова и приводит пример: однокомнатная квартира площадью чуть больше 30 квадратных метров с отделкой обойдется порядка 53 тысяч долларов, в то время как за эту же сумму можно купить «однушку» с хорошим ремонтом и на вторичном рынке.
Самыми востребованными на рынке новостроек по-прежнему остаются малометражки — квартиры площадью 28−30 квадратных метров. Такое жилье даже при высокой стоимости квадратного метра обходится дешевле «однушки» стандартной площади.
Однако, по словам Натальи Жаловой, с учетом высокого спроса на квартиры маленьких площадей застройщики начали поднимать на них цену. Сейчас стоимость квадратного метра в малометражках колеблется в пределах 1500 долларов, и это в классе «стандарт».
В целом за осенние месяцы средний уровень цен вырос только на новостройки класса «стандарт», но на весьма ощутимую величину — от +3% на двухкомнатные квартиры до +6% на одно- и трехкомнатные квартиры.
На рост цен повлияло и уменьшение количества домов, находящихся на ранней стадии строительства, в то время как именно для них характерны более низкие цены. В результате в предложении остается все больше квартир в уже сданных или приближающихся к сдаче в эксплуатацию домах, что по ценам гораздо выше среднерыночных.
— Несмотря на то, что цены до сих пор еще не достигли докризисного уровня 2013 года, многие покупатели считают их высокими, — рассказала Наталья Жалова. — Спасают ситуацию кредиты, но то, что в ноябре некоторые застройщики начали объявлять акционное снижение цен на определенные квартиры (как правило, 2- и 3-комнатные), указывает на снижение спроса.
При этом, по данным сектора ипотечного кредитования группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА», ноябрьское снижение ставок по кредитам не подстегнуло покупателей, поскольку было незначительным. Как и ранее в текущем году, на кредит решаются порядка 57% покупателей новостроек, а средняя сумма кредитования этой осенью составляет 61 тысячу рублей.
Кроме роста цен одной из основных тенденций этого года в целом является уменьшение числа новостроек класса «эконом». Ровно год назад они занимали 21% рыночного предложения, летом текущего года — уже 11%, а в конце ноября — всего лишь 7%.
— Разница между новостройками классов «эконом» и «стандарт» заключается в опциях, которые обеспечат будущим жильцам более комфортные условия проживания, — рассказала Наталья Жалова. — К ним можно отнести ограничение по количеству квартир на лестничной площадке, бесшумные скоростные лифты, обеспеченность парковочными местами, видеонаблюдение, закрытость (огороженность) территории, зона рекреации поблизости. И сегодняшний покупатель эти опции ценит. Застройщики это понимают и стараются их добавлять в свои проекты, в результате чего чистый эконом-класс уменьшается, в то время как объектов «стандарт» класса становится все больше.
Вторичный рынок оживился к середине осени
Эксперты отмечают, что вторичный рынок жилья нынешней осенью активизировался: в октябре был поставлен рекорд текущего года на отметке в практически 1360 проданных квартир. До этого самыми большими показателями могли похвастаться апрель (1220 сделок) и август (1270 сделок). В итоге по сравнению с аналогичным периодом прошлого года за сентябрь-октябрь 2019 года было продано на 240 квартир больше.
— Как такового резкого всплеска покупательской активности в октябре не было, — поясняет Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА». — По поступающим к нам заявкам от покупателей и продавцов мы видели стабильную и равномерную активность рынка. Однако по итогам сентября оказалось, что в Минске было ощутимое снижение количества зарегистрированных сделок. Поскольку по нашему агентству подобного прогиба не было, то мы предполагаем, что в целом на вторичном рынке Минска произошел сдвиг сделок: в октябре были зарегистрированы сделки, которые начали свое согласование в сентябре. В частности, такой эффект «растянутых во времени сделок» может наблюдаться, когда цены уже достаточно высокие и поэтому покупатели стараются получить скидку, а продавцы не уступают.
Светлана Куделко отмечает, что объемы предложения и спроса уравновешены: на выбор покупателя сейчас есть более 1600 однокомнатных квартир, 2300 двухкомнатных, 2200 трехкомнатных и более 600 многокомнатных квартир.
— Об этом свидетельствуют и цены, которые как за осень, так и по сравнению с началом года изменились незначительно — порядка +2%. Причем это касается как цен предложения продажи (желания продавцов), так и цен совершенных сделок купли-продажи.
Самые дешевые и дорогие квартиры Минска
Подводя итоги, эксперты обычно рассказывают о самых интересных сделках сезона. Так, самой дорогой сделкой по стоимости жилья была продажа многокомнатной квартиры в доме на Киселева, 17. Квартиру площадью 301 квадратный метр купили за 799 743 рубля, или порядка 380 830 в долларовом эквиваленте.
Самой дорогой по стоимости квадратного метра была однокомнатная квартира на проспекте Победителей, 135а. Ее площадь — 37 квадратных метров, цена квадрата — 6916 рублей, или 3293 в долларовом эквиваленте. То есть квартира обошлась покупателю почти в 122 тысячи долларов.
Самая дешевая однокомнатная квартира была продана за 51 750 рублей, или около 25 тысяч долларов. Площадь квартиры — 30 квадратных метров, расположена в хрущевке на улице Кабушкина. Жильем с самым дешевым квадратным метром оказалась двухкомнатная квартира площадью 45 «квадратов» в переулке Клумова. Метр в ней обошелся покупателю в 1088 рублей, или около 518 долларов.
Источник:
