Цены растут без отдыха

Очевидно, что, если растут цены на недвижимость, спрос превышает предложение. Этот процесс происходит уже в течение полутора лет. А в нынешнем году даже не произошло обычной для летнего сезона стабилизации цен - они продолжают повышаться.

Автор:Владимир ДАВИДОВИЧ, гендиректор агентства недвижимости "Твоя столица"

Предложение росло с января до конца марта, а потом началось резкое падение - к концу июня на 10-12%. Причин столь значительного сокращения предложения может быть несколько - возможно, оно носит сезонный характер - продавцы отправились отдыхать, а возможно, потенциальные продавцы придерживают квартиры ввиду роста цен на недвижимость. При этом количество желающих купить недвижимость не уменьшилось, а напротив, возросло. По нашим данным, в основном спрос на недвижимость предъявляется со стороны белорусов. В республику не хлынул поток граждан из других государств, желающих приобрести здесь недвижимость и получить вид на жительство, стать гражданином Беларуси. Иностранцев стало даже меньше. Например, россияне постепенно перестают интересоваться недвижимостью в Беларуси - процесс сокращения интереса шел довольно давно, и заметно это стало полгода-год назад. На волне риторики объединения наших государств они ехали сюда более охотно, сейчас квартиры покупают в основном этнические белорусы - для детей, которые проходят обучение в Минске, но сами из России не уезжают. Логика понятна: пока ребенок учится, пусть поживет в своей квартире. А потом можно продать, причем сейчас, на волне роста цен, даже с прибылью.

Для белорусов покупка недвижимости - это по-прежнему в первую очередь решение жилищных проблем и лишь затем вложение денег. Если цены на квартиры у нас в определенной мере можно сравнить с ценами на недвижимость в соседних государствах, то цены на аренду - в несколько раз меньше. У нас нет такого явления, как доходные дома, - когда владелец намеренно строит недвижимость для последующей сдачи внаем. В этом случае арендная плата должна быть такова, чтобы окупать вложения в строительство, амортизационные затраты, текущие расходы и приносить прибыль. У нас люди сдают только принадлежащую им квартиру. И даже сдача элитных квартир окупает только ремонт, бытовую технику и мебель, но не основные затраты по дому и сетям, которые несут другие службы.

Впрочем, сейчас ситуация с арендой несколько выровнялась. Аренда однокомнатных квартир - наиболее ходового товара - в среднем стоит $80-100 в месяц, а в центре Минска или по линии метро и того выше. Возросли цены на аренду - сразу возросло предложение квартир. Тем, кто нуждается в дополнительном доходе, стало выгоднее сдать квартиру, нежели продать - ежемесячная прибыль сопоставима со средней зарплатой по стране. Еще одна из возможных причин сокращения предложения - как ни странно, тот же рост цен. Высокие цены сразу ударили по тем, кто хочет увеличить жилплощадь путем обмена с доплатой. Это как раз продавцы наиболее ликвидной недвижимости - одно- и двухкомнатных квартир. Теперь у этих людей просто не хватает средств для покупки квартиры большей площади, что заставляет их уходить с рынка.

Увеличение спроса на вторичном рынке недвижимости связано с уменьшением предложения и повышением цен на первичном рынке - строительства жилья. Строить дешевые квартиры за счет льготных госкредитов экономически невыгодно. Это жилье строится за счет других, поэтому программы льготного кредитования из года в год сокращаются. Контингент людей, которые раньше пытались решить проблему с жильем за счет нового строительства, пошли на вторичный рынок. Тем самым увеличив спрос.

Увеличилось количество людей, которые берут коммерческие кредиты. Как известно, такие кредиты дают "Беларусбанк" и "Приорбанк". Последний - на неплохих условиях - валютный кредит под 12% годовых. Если учесть, что раньше люди брали под 10% в месяц, такая ставка вполне приемлема. Активно приходить с кредитами люди начали около года назад, и их количество продолжает увеличиваться. Раньше коммерческих кредитов почти не давали. Льготные кредиты работали только на первичный рынок, а на вторичный - никогда. Коммерческие кредиты можно реализовывать и в строительстве, и в покупке, поэтому покупательские возможности желающих решить квартирный вопрос несколько возросли. Хотя, конечно, это очень сложный вариант. Имея деньги, человек и без агентства может купить квартиру. С кредитами посредник обязателен. Схема оплаты в этом случае такова, что кредит оформляется банком, когда квартира уже есть и оформлена - т.е. по документам она должна быть уже продана. Далеко не каждый продавец решится сначала оформить сделку, а потом получить деньги. Только хорошая репутация агентства недвижимости может застраховать продавца продать квартиру за банковский кредит. Прогнозировать, будут ли расти цены на недвижимость такими же темпами и дальше, и как долго, очень сложно. Сейчас продавцы придерживают квартиры, поглядывая на цены - растут ли? Но в какой-то момент цены расти перестанут, и тогда на рынок выплеснутся квартиры, что может сбить цены. Как будет развиваться ситуация, экспертам станет понятно в сентябре, а на ценах это скажется несколько позже.