Собственный офис

Основное внимание риэлтеров и покупателей приковано сегодня к сегменту жилой недвижимости. Однако по ряду позиций коммерческая недвижимость не менее интересна. Административные (офисные) помещения, торговые площади, складские, производственные помещения и земельные участки являются вполне востребованным товаром и составляют перспективный сегмент рынка недвижимости.

Автор:Денис Ждан

Между «А» и «Б»

Рынок офисных помещений складывается из трех основных сегментов: долевого строительства в бизнес-центрах, долевого строительства административных помещений в жилых домах и вторичного рынка. Офисный класс «А» подразумевает расположение обязательно в центре города, идеальный вариант – в историческом центре. Плюс – наличие всех современных инженерных коммуникаций (оптоволоконные сети, свободный доступ в Интернет), алюминиевых стеклопакетов, центральной системы вентиляции и кондиционирования, современных импортных лифтов, достаточного количества мест для парковки автомобилей сотрудников и гостей, комплексной системы сервисного обслуживания (бытовых и оздоровительных услуг, общепита, торговли, отдыха, развлечений), единой системы управления зданием и т.д. Офисные здания класса «В» располагаются за пределами центра, но на основных автомагистралях, в районе станций метро. Их начинка немного скромнее (например, менее дорогая отделка мест общего пользования, отечественные лифты, в некоторых офисных блоках может не быть санузлов, стеклопакеты не алюминиевые, а пластиковые и т.д.).

По мнению начальника Информационного центра коммерческой недвижимости АН «Твоя Столица» Юрия Попова, в целом за 2004 год долевое строительство офисов подорожало примерно на 20–23%: в центре города с $850–900 до $1000–1200 за кв. м. (офисы класса «А»), а за пределами центра – с $600–650 до $750–800/кв.м. В результате стоимость офисов класса «А» достигла уровня, выше которого покупатели вряд ли способны заплатить, и, соответственно, продавать их становится все сложнее. Собственники пытаются привлекать покупателей дополнительной отделкой. Но это добавляет 15–20% к первоначальной цене и пока не приводит к росту продаж. Правда, пока в Минске нет ни одного готового объекта класса «А». Бизнес-центры этого уровня («Капитал», «Немига-Сити», «Виктория-плаза») строятся не такими темпами, как ожидалось. По мнению генерального директора АН «Пакодан» Павла Кузнецова, это связано в первую очередь с нехваткой финансирования. Что касается офисов класса «B» со стоимостью $650–850 за кв. м., то в этом сегменте ощущается как раз весьма серьезный дефицит предложения. Поэтому в ближайшей перспективе следует ожидать роста цен в этом сегменте. Роста же цен на встроенные (расположенные в жилых зданиях) административные помещения, скорее всего, не будет.

По словам коммерческого директора ИП «ГиперКомм Девелопмент» Игоря Портнова, на рынке сегодня царит настоящий хаос, связанный с застройщиками. У многих из них отсутствует четкое позиционирование своих объектов, и существует тенденция выдавать желаемое за действительное в стремлении заработать побольше. По мнению специалистов, рынок бизнес-центров пришел к ситуации, когда требования покупателей, предъявляемые к застройщикам, выросли. Будущих владельцев интересует не просто «коробка» или несколько комнат в здании, а пакет услуг. Поэтому следует ожидать, что лидерами на рынке будут именно те застройщики, которые обеспечивают своим клиентам услуги в комплексе.

А вот торговые площади в столице практически не продаются, хотя спрос на них велик (особенно на помещения площадью до 100 кв. м.). То, что строится в торговых центрах «Ждановичи», «Аквабел» и других, по-прежнему предлагается преимущественно в аренду. Правда, в прошлом году увеличилось предложение помещений на аукционах Мингоримущества, а сама практика проведения аукционов приобрела более системный и профессиональный характер. Такая активность государства по отчуждению объектов, предназначенных под торговлю, несколько разряжает ситуацию на рынке. По мнению экспертов рынка, коренного изменения ситуации в лучшую сторону следует ожидать не менее чем через 2–3 года, когда застройщикам крупных торговых центров и офисных помещений удастся привлечь достаточный объем финансирования. Что касается складских помещений, то в целом в этом сегменте спрос удовлетворен. Трудности существуют лишь с помещениями площадью более 1000 кв. м. (в основном это базы), которые представляют интерес для крупного бизнеса. Рост предложений в этом сегменте сдерживает государство. Некоторые застройщики занялись возведением небольших складских комплексов, которые, как ожидается, будут востребованы в ближайшем будущем, примерно в течение 2-х следующих лет.

С арендой мелких производственных помещений дела сейчас обстоят удовлетворительно. Неудовлетворен лишь спрос на помещения площадью от 500 до 1500 кв. м., которыми интересуется бизнес, выросший из малого в средний. Часто это компании, занимающиеся дерево- и металлообработкой, производством изделий из пластмассы. Требуются такие помещения и в качестве автомобильных баз. Средняя стоимость здесь колеблется в пределах $200–250 за кв. м. Эту тенденцию подтвердила недавняя, прошедшая на ура, продажа площадей воинской части в Слепянке.

Спрос опережает предложение

Как отметил заместитель директора Республиканского дочернего унитарного предприятия «Агентство риэлтерских услуг» Арсен Восканян, сейчас очень сильно вырос спрос на СТО, АЗС и небольшие складские помещения в черте Минска, и он превышает предложение в три раза. Теперь это агентство занимается таким крупным объектом, как завод им. Кирова, площади которого могут заинтересовать крупный бизнес.

Коммунальной собственностью города руководит коммунальное унитарное предприятие «Минский городской центр недвижимости», который имеет право организации и проведения аукционных торгов по продаже прав на заключение договоров аренды, земельных участков для строительства, объектов недвижимости, обращенных в доход государства, а также зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства.

КУП «Минский городской центр недвижимости» – единственный организатор аукционов на заключение договоров аренды земельных участков, преимущественно для строительства объектов автосервиса: АЗС, автомоек и СТО. Следует отметить, что спрос на земельные участки для размещения таких объектов в значительной степени превышает предложение. Основная часть запросов о предоставлении земельных участков, поступающих в Мингорисполком, касается небольших СТО площадью 0,1 – 0,2 га, а также организации пунктов шиномонта