Пригород в цене.

Цены на квартиры в столице подтолкнули интерес покупателей к домам в пригороде

ОДО “Твоя столицаконсалт” первым среди риэлтерских фирм начало мониторинг рынка частных домовладений в Минском районе. К этому его подтолкнул существенно выросший в последнее время интерес к данному сектору рынка как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперских компаний, которые хотят иметь представление о структуре предложения, динамике спроса и цен.
“Попытки анализировать вторичный рынок жилья в Минске делают многие. Но мало кто пытался проводить мониторинг на рынке домов в районе и в первую очередь ближайшем пригороде столицы. Мы эту амбициозную задачу перед собой поставили и стараемся ее решать”, — сказал в беседе с корреспондентом “БР” Владимир Давидович, руководитель ОДО “Твоя столицаконсалт”.
Заметим, что всего в Минском районе 367 населенных пунктов, в которых проживают около 136 тыс. человек. Чтобы не запутаться в многообразии предложения на рынке частных домовладений, специалисты ввели условное зонирование района: в пределах 15 км от Минской кольцевой автомобильной дороги — первая зона, от 15 до 30 км — вторая, более 30 км — третья. Сразу же стало очевидно, например, что цена предложения квадратного метра частных домовладений во второй зоне в среднем на 200 USD меньше, чем в первой, и примерно на столько же больше, чем в третьей. По мере удаления от Минска уменьшается и спрос на объекты.
Вторым шагом в работе стало проведение более тщательного мониторинга в 15-километровой зоне (в ближайшем пригороде) с выборкой 7 населенных пунктов, которые пользуются наибольшим спросом у потенциальных покупателей. Это Колодищи, Валерьяново, Боровляны, Дроздово, Тарасово, Марьяливо и Ждановичи. В них расположено около 35-40% объектов, выставленных на продажу за последние два месяца текущего года в ближайшем пригороде Минска.
Согласно данным Национального кадастрового агентства, на начало мая 2007 года среди выбранных 7 населенных пунктов по количеству зарегистрированных одноквартирных и блокированных жилых домов лидируют Колодищи, Боровляны и Ждановичи. Причем на их долю приходится около 60% всего объема анализируемого предложения в 7 поселках.
В ходе мониторинга также выяснилось, что объем предложения в ближайшем пригороде не так уж велик, как может показаться на первый взгляд. Общая площадь домов, поступивших в открытую продажу с начала года, составила чуть более 80 тыс. кв. м, в том числе около 25 тыс. — в Колодищах, Боровлянах и Ждановичах. Причем, наибольший прирост предложения с начала года, около 80 %, был отмечен в мае 2007 года. А цены предложения в 7 поселках выросли за этот же период в среднем на 26,3%. Причем больше всего подорожало московское направление — на 30,4%, меньше всего — на 15,2% — логойское.
Анализируя заявки, специалисты также установили, что, в отличие от рынка квартир в Минске, где с начала года наблюдалось снижение темпов роста спроса (за 4 месяца — в 2 раза), интерес к частным домам в ближайшем пригороде увеличивался, и эта динамика продолжала сохраняться до мая. Снижение спроса в мае более чем в 6 раз по сравнению с апрелем на взгляд специалистов Информационного центра долевого строительства связано прежде всего с сезонностью – начался летний сезон, покупательская активность на рынке снизилась.

Еще одна любопытная деталь была выявлена в ходе анализа количества зарегистрированных домовладений. Согласно данным Национального кадастрового агентства, самая большая доля зарегистрированной “незавершенки” оказалась в поселке Дроздово: в общем количестве частных домовладений она составила около 6%.
На следующем этапе работы над мониторингом специалисты намерены провести оценку предложения в ближайшем пригороде Минска и разработать классификацию в зависимости от потребительских качеств предлагаемых на продажу объектов.
По словам Татьяны Недеревой-Архипец, руководителя Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) ОДО “Твоя столицаконсалт”, в начале работы над мониторингом специалисты столкнулись с тем, что сегодня мало кто из работающих на этом рынке может сформулировать, чем отличается коттедж от индивидуального дома. Руководитель ИЦДС допускает, что на первом этапе придется взять за основу один критерий для разделения частных домовладений на классы — цену квадратного метра, как это сделали москвичи. Но то, что классификация объектов в этом секторе рынка нужна, уже не вызывает никаких сомнений, подытожила собеседница.
Можно предположить, что в ближайшие три-четыре месяца активность покупателей будет ограничиваться преимущественно 15-километровой зоной. Но по мере вымывания предложения и повышения цен в этом секторе Минского района потребители будут вынуждены расширить географию интересов, что, в свою очередь, подстегнет ценовую динамику в 30-километровой зоне. Естественно, в поле зрения покупателей будут попадать населенные пункты с лучшей экологией и более развитой инфраструктурой.