Послешоковое состояние
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Покупатели квартир в новостройках нуждаются в кредитах. Фото С.Костина
Минские "хрущевки" подешевели до 1.400-1.500 USD/кв. м
Дальнейшее поведение квартирных цен будет всецело зависеть от кредитной политики банков. Такую точку зрения высказал в интервью корреспонденту "БР" руководитель группы компаний "Твоя столица" Владимир ДАВИДОВИЧ.
- Владимир Иванович, вот уже третий месяц цены на минские квартиры снижаются. Как долго это будет продолжаться и почему все-таки, вопреки ожиданиям, квартирный рынок так быстро отреагировал на мировой финансовый кризис?
- Мировой финансовый кризис ударил по минскому рынку недвижимости как раз в тот момент, когда он только-только начал оживать после почти годовой спячки, вызванной ажиотажным спросом и почти 50-процентным скачком цен в первой половине 2007 года.
Напомню, что за первые 6 месяцев 2007 года на вторичном рынке средневзвешенные цены выросли почти на 40%, на первичном - почти на 50%. Всю вторую половину года покупатели отходили от цен, которые взметнулись выше 2.000 USD за квадратный метр. Начало 2008 года тоже не внесло никаких положительных изменений. И в таком вялотекущем состоянии рынок продержался до конца июня. Неактивность, с которой покупатели выбирали себе жилье, вынуждала продавцов даже идти на некоторые уступки в цене. В результате за первые 6 месяцев 2008 года средневзвешенная цена предложения квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 4,6%.
В июне индекс покупательской активности (ИПА) стал медленно увеличиваться. Цены остановились и с августа пошли вверх. Правда, динамика была слабовыраженная, цены предложения прибавляли по 0,5-1% в месяц. Ведь у покупателей по-прежнему был большой выбор, который активно дополнялся все увеличивающимся предложением на первичном рынке жилья.
Продажи шли активно. Этому во многом способствовали банки, которые наконец-то повернулись лицом к покупателям жилья. Появились даже видимые признаки конкуренции, в связи с чем банки стали предлагать различные схемы кредитования со своими, отличными от других банков, условиями, которые, по идее, должны были привлечь потенциальных кредитополучателей.
Следует сказать, что до октября количество сделок, совершавшихся как на первичном, так и на вторичном рынке, с привлечением кредитов превышало 50%. А при реализации отдельных объектов, где банки предлагали особо выгодные условия кредитования, до 80% квартир приобретались с привлечением кредитов.
В августе - начале сентября было очевидно, что в последующие месяцы сохранится положительная ценовая динамика - в пределах ежемесячного роста на 1-1,5%. Рынок выглядел довольно устойчиво в этот период. Цены после годового стояния на месте не казались перегретыми, и не было видимых предпосылок для каких-то резких скачков как вверх, так и вниз. Именно поэтому, когда финансовый кризис в конце сентября пошатнул устои мировой экономики, была уверенность, что квартирный рынок в Беларуси, будучи по природе своей довольно инертным, если и отреагирует на внешние изменения, то не раньше чем через полгода.
Но вопреки этим ожиданиям реакция последовала неожиданно быстро.
Я бы даже сказал, что сворачивание кредитных программ оказалось в буквальном смысле шоком для участников сделок. Многие сделки так и не удалось осуществить в силу того, что покупатели просто не успели взять кредит, так как банки перестали их выдавать, или же не смогли выполнить новые требования банков. Многие покупатели, отреагировав на повышение процентных ставок, решили отложить покупку квартиры на стадии поиска варианта.
Иными словами, изменение кредитной политики банков было самым сильным ударом по платежеспособному спросу, от которого квартирный рынок опомнится еще нескоро.
Дополнительным фактором, повлиявшим на поведение покупателей и продавцов, стало информационное поле, в буквальном смысле обрушившееся на участников рынка многочисленными сообщениями о падении цен на мировых рынках недвижимости. Это оказало психологическое воздействие на участников рынка, причем, как мне кажется, больше на продавцов, нежели на покупателей. Думаю, что последние больше зависимы от банков. Маловероятно, что покупатели, будь у них в наличии средства, резко отказались бы, причем в массовом порядке, от покупки квартир лишь потому, что появилась смутная перспектива снижения цен в будущем. Наоборот, в период финансовой нестабильности самое лучшее вложение средств - вложение в недвижимость. И сегодняшние наши клиенты это хорошо понимают.
Надо сказать, что к Новому году появился еще один дополнительный фактор, который отвлек потенциальных покупателей от вторичного рынка. Речь идет о предновогодних распродажах квартир в новостройках фирмами-застройщиками. Они, как и все прочие, оказались застигнутыми врасплох поведением банков. Кредиты для корпоративных клиентов стали такими же труднодоступными и дорогими, как для физических лиц. И встал вопрос: чем расплачиваться за уже взятые кредиты и за счет чего достраивать уже начатые объекты.
Тот, кто разумно подошел к возникшей проблеме, смог продать квартиры и тем самым решить свои финансовые проблемы. А кто-то попал в весьма непростую ситуацию, которую к тому же усугубили новогодние праздники, когда активность рынка падает почти до нуля даже в благоприятные годы.
Но шок рано или поздно проходит. Сегодня застройщики и покупатели начинают медленно адаптироваться к новым условиям. Кто-то, может, и заморозил строительство, кто-то решил продолжать строить. Но все сегодня понимают, что к состоянию полугодичной давности рынок вернется нескоро.
Если же кредитование не восстановится, то отрицательная динамика сохранится и мы к концу года можем получить удешевление квадратного метра еще на 15%.
(В статье использованы данные из "Обзора рынка жилой недвижимости города Минска за 2008 год", подготовленного специалистами ОДО "Твоя столицаконсалт".)
