Кредитная зависимость
Реальные цены продаж минских «хрущевок» снизились до 1400-1500 долл.США за кв.метр. Дальнейшее поведение квартирных цен будет всецело зависеть от кредитной политики банков, считает руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.
По словам В. Давидовича, мировой финансовый кризис ударил по минскому рынку недвижимости как раз в тот момент, когда рынок только-только начал оживать после почти годовой спячки, вызванной ажиотажным спросом и почти 50-процентным скачком цен в первой половине 2007 года.
Напомним, что за первые 6 месяцев 2007 года на вторичном рынке средневзвешенные цены выросли почти на 40%, на первичном - почти на 50%. Всю вторую половину года покупатели отходили от цен, которые взметнулись выше 2000 долл.США за кв.метр. Начало 2008 года тоже не внесло никаких положительных изменений. И в таком состоянии рынок продержался до конца июня. Неактивность, с которой покупатели выбирали себе жилье, вынуждала продавцов даже идти на некоторые уступки в цене. В результате за первых 6 месяцев средневзвешенная стоимость предложения квадратного метра на вторичном рынке снизилась, по оценкам специалистов «Твоей столицы», на 4,6 %.
В июне индекс покупательной активности (ИПА) стал медленно увеличиваться. Цены остановились и в сентябре пошли вверх. Правда динамика была слабовыраженная, цены предложения прибавляли по 0,5-1% в месяц. Ведь у покупателей по-прежнему был большой выбор, который активно дополнялся все увеличивающимся предложением на первичном рынке жилья.
Продажи шли активно. Этому во многом способствовали банки, которые наконец-то повернулись лицом к покупателям жилья. Появились даже видимые признаки конкуренции, в связи с чем банки стали предлагать различные схемы кредитования и со своими отличными от других банков условиями, которые по идее должны были привлечь потенциальных кредитополучателей.
Надо сказать, что до октября количество сделок, совершавшихся как на первичном, так и на вторичном рынке с привлечением кредитов, превышало 50%. А при реализации отдельных объектов, где банки предлагали особо выгодные условия кредитования, до 80% квартир приобретались с привлечением кредитов.
В августе – начале сентября было очевидно, что в последующие месяцы сохранится положительная ценовая динамика – в пределах ежемесячного роста на 1-1,5%. Рынок выглядел довольно устойчиво в этот период. Цены после годового стояния на месте не казались перегретыми, и не было видимых предпосылок для каких-то резких скачков как вверх, так и вниз. Именно поэтому, когда финансовый кризис в конце сентября пошатнул устои мировой экономики, у многих была уверенность, что квартирный рынок в Беларуси, будучи по природе своей довольно инертным, если и отреагирует на внешние изменения, то не раньше чем через полгода.
Но вопреки этим ожиданиям рынок отреагировал на мировые финансовые проблемы почти моментально. По словам В. Давидовича, в первые же дни октября индекс покупательской активности (ИПА) резко пошел вниз, а в начале ноября стали снижаться и цены. За ноябрь-декабрь средневзвешенная цена предложения квадратного метра уменьшилась где-то на 5,6% . Поэтому в целом по году снижение составило около 4,5%.
Почему квартирный рынок так быстро отреагировал на внешние факторы? Этому, как полагает руководитель группы компаний «Твоя столица», есть только одно объяснение.
«Помнится, когда в августе 1998 года произошел финансовый кризис в России, то первые 4 месяца минские покупатели и продавцы вели себя так, как будто бы ничего не произошло. И лишь к концу года начал снижаться спрос, что одновременно совпало с традиционным декабрьским снижением активности на квартирном рынке. А цены начали снижаться только весной – то есть через 9 месяцев после начала кризиса», - пояснил В. Давидович.
Но сегодняшний день квартирный рынок, по мнению собеседника, совсем не такой, каким он был 10 лет назад. У него появилась зависимость от кредитной политики банков. И особенно усилилась эта зависимость в последний год. Большая половина платежеспособного спроса на рынке жилья как в Минске, так и в других городах Беларуси обеспечивалась в последнее время банковскими кредитами. Именно поэтому, как только банки, реагируя на финансовый кризис, стали сворачивать свои кредитные программы и ужесточать условия кредитования, индекс ИПА резко пошел вниз, отметил В. Давидович.
«Я бы даже сказал, что сворачивание кредитных программ оказалось в буквальном смысле шоком для участников сделок», - отметил собеседник. Многие сделки так и не удалось осуществить в силу того, что покупатели просто не успели взять кредит, так как банки просто перестали их выдавать, или же не смогли выполнить новые требования банков. Многие покупатели, отреагировав на повышение процентных ставок, решили отложить покупку квартиры на стадии поиска варианта.
Дополнительным фактором, повлиявшим на поведение покупателей и продавцов, стало информационное поле, в буквальном смысле обрушившее на участников рынка поток многочисленных сообщений о падении цен на мировых рынках недвижимости. «Это оказало психологическое воздействие на участников рынка, причем, как мне кажется, больше на продавцов, нежели на покупателей. Думаю, что последние оказались больше зависимы от банков», - сказал В. Давидович.
И действительно, маловероятным кажется, что покупатели, будь у них в наличии средства, резко отказались бы, причем в массовом порядке, от покупки квартир лишь потому, что появилась смутная перспектива снижения цен в будущем. Наоборот, в период финансовой нестабильности самое лучшее вложение средств – вложение в недвижимость.
По мнению В. Давидовича, к началу 2009 года появился еще один дополнительный фактор, который отвлек потенциальных покупателей от вторичного рынка. Речь идет о предновогодних распродажах квартир в новостройках фирмами-застройщиками. Они так же, как и все прочие, оказались застигнутыми врасплох поведением банков. Кредиты для корпоративных клиентов стали такими же труднодоступными и дорогими, как для физических лиц. И встал вопрос: чем расплачиваться за уже взятые кредиты и за счет чего достраивать уже начатые объекты?
Тот, кто разумно подошел к возникшей проблеме, смог продать квартиру и тем самым решить свою финансовую проблему. А кто-то попал в весьма не простую ситуацию, которую к тому же усугубили новогодние праздники, когда активность рынка падает почти до нуля даже в благоприятные годы.
Но шок рано или поздно проходит. Сегодня застройщики и покупатели начинают медленно адаптироваться к новым условиям. Кто-то, может, и заморозил строительство, кто-то решил продолжать строить. Но все сегодня понимают, что к состоянию полугодичной давности рынок вернется не скоро.
На вопрос, как будут развиваться события дальше и что будет с квартирными ценами, В. Давидович ответил, что пока покупатели ведут себя совсем неактивно, но, вероятно, в феврале ИПА немного вырастет, потому что люди решают свои жилищные вопросы и в период кризисов. Откладывать покупку на полгода-год, ждать каких-то оптимальных цен, наверное, не для всех целесообразно. Ряд потенциальных покупателей не имеют своего жилья вообще и вынуждены его арендовать. И нести издержки в течение еще нескольких месяцев ради того, что возможно через полгода квартиры подешевеют – бессмысленно, особенно если средства на покупку есть. К тому же около 70% сделок как минимум – это обмены и разъезды, в которых покупатели являются одновременно и продавцами. Кредитование тоже будет потихоньку восстанавливаться, уверен В. Давидович.
Что касается цен, то на конец декабря средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке была, по оценкам специалистов агентства «Твоя столица», на уровне 1926 долл.США за кв.метр (при получении этого значения, как правило, отбрасываются нетипичные предложения - с невероятно высокой или низкой ценой). За январь цена еще на несколько процентов понизилась. И отрицательная динамика, как полагают в агентстве, может сохраниться еще несколько месяцев. «Можно ожидать, что цены предложения будут снижаться где-то на 1,5-2% в месяц, постепенно приближаясь к сегодняшним ценам продаж», - уточнил В. Давидович.
При этом собеседник пояснил, что высокая цена предложения обусловлена в первую очередь большой долей квартир, выставленных на продажу по еще докризисным ценам. Реальная цена сделок на самом деле ниже цен предложения на 10-15 %.
«По январским предварительным договорам мы знаем, что в среднем цена продаж в старом фонде («хрущевки», «брежневки», 9-этажки начала 80-х годов) в малопривлекательных районах колеблется в пределах 1400-1500 долл. за кв.метр, в секторе современных квартир – на уровне 1700-1900 долл.США. И я не думаю, что цена реальных продаж сильно понизится к лету по отношению к сегодняшнему значению», - сказал В. Давидович.
Что касается первичного рынка, то вероятно ниже 1500 долл.США кв.метр вряд ли подешевеет у частных застройщиков. По той простой причине, что стоимость жилья, строящегося с господдержкой и не обремененного дополнительными расходами, уже перешагнула отметку в 800 долл. за кв.метр.
«Также полагаю, что к лету средневзвешенные цены на вторичном и первичном рынка сойдутся на отметке 1700 долл.США за кв.метр. К этому моменту, если кредитование восстановится и не будет каких –то резких обвалов, аналогичных посленовогодней девальвации, цены стабилизируются за счет сокращения предложения со стороны фирм-застройщиков и за счет снятия квартир с продаж на вторичном рынке.
Если же кредитование не восстановится, то отрицательная динамика сохранится, и мы к концу года можем получить удешевление квадратного метра еще на 15%», - подытожил собеседник.
Марина СИРОТКО.
