Потянуло к земле

Вслед за квартирным рынком подешевела и загородная недвижимость. По разным оценкам, дисконт от цен 2008г. составил 20-50%. Элитные дома упали в цене в наименьшей степени, дачи начали дешеветь еще до кризиса, и сейчас спрос на них стабилизировался. Самым дешевым товаром к лету оказались загородные дома под отделку, а самым востребованным - земельные участки.

Загород действует расслабляюще, в том числе и на продавцов, поэтому снижение цен в этом секторе недвижимости происходило более плавно, чем на квартирном рынке. По оценкам экспертов, даже после январской девальвации цены снизились лишь на 10-15% - сказалась моральная неготовность продавцов к значительной «уценке» своих объектов. Именно поэтому зимой в выигрыше оказались те из них, кто пошел на более значительную скидку и к началу сезона располагал свободными средствами для дальнейших инвестиций. Теперь, когда цены упали по разным объектам до 30-50%, эти покупатели находятся в наиболее сильной позиции.

ДАЧИ И КОТТЕДЖИ «ПАДАЮТ»

Впрочем, в сегменте дач падение цен началось еще до кризиса. По словам руководителя группы компаний «Твоя столица» Владимира Давидовича, в период роста цен на квартиры владельцы дач ожидали роста и на свои объекты, а потому придерживали продажу. К моменту пика квартирного рынка предложение дач заметно увеличилось, что сыграло на стабилизацию цен, а с середины августа 2008г. появилась тенденция к понижению. Определенную роль в увеличении предложения дач сыграл указ о необходимости регистрировать дачи, после которого в оборот вовлеклись новые объекты. В результате цены на дачи обвалились еще осенью прошлого года, достигнув «дна» зимой. По оценке Давидовича, к лету ситуация в этом сегменте стабилизировалась, но и сейчас неплохую дачу в пределах 20 км от МКАД можно купить за $11-13 тыс. При наличии широкого предложения покупатели проявляют повышенную разборчивость, поэтому, как рассказал «БелГазете» директор АН «Загородный дом» Владимир Чернушевич, на дачный участок с вагончиком трудно найти желающих даже за $3,5 тыс.

В сегменте загородных коттеджей в январе - марте покупательская активность снизилась наполовину по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Лишь с приходом весеннего солнца продавцы смирились с реальностью рынка и начали более активно снижать цены. По оценке Чернушевича, сейчас количество сделок постепенно начинает расти, хотя отстает от объемов прошлого года еще примерно на 20%. При этом, как отмечает Давидович, явно наметилась тенденция к расширению популярных направлений для загородного проживания. Если раньше безусловными лидерами были Валерьяново, Дроздово, Марьяливо и Боровляны, то теперь покупатели все чаще обращают внимание на Ждановичи, Каменную Горку, Тарасово, Большое Стиклево и Колодищи.

Более того, лидерство в покупательских предпочтениях как место расположения коттеджа потерял Минск. По уточненному генплану столицы большинство районов частной застройки планируется отдать под снос и реконструкцию. Исключение составят дома со статусом коттеджа. Однако потенциальные покупатели такой недвижимости не желают жить в окружении многоэтажек с работающими бульдозерами в шаговой доступности. Поэтому теперь цены на коттеджи в районе улиц Парниковая, Волгоградская, Кольцова, Широкая, Волгодонская и др. оказались сравнимы с аналогичными домами в пригороде. Сегодня не последними аргументами в выборе коттеджа для проживания в городе являются социальная среда, статус соседей, уровень шума.

Вероятно, эти аргументы наряду с высоким качеством отделки и большими участками в сегменте элитных домов оказались сильнее мощного тренда к падению всего рынка недвижимости. Снижение цен коснулось и этих объектов, однако падение составляет 10-15% и спрос на элитные дома по-прежнему устойчив.

Год назад «БелГазета» писала о набирающей силу тенденции продажи городских квартир и переезда минчан в пригород: летом 2008г. такие сделки составляли до четверти всех сделок купли-продажи домов. После снижения цен на квартиры для большинства покупателей, планировавших переезд за город с целью съезда-разъезда, шансы осуществить свое желание все-таки остаются, просто теперь люди выбирают более доступные варианты.

Также заметно снизились цены на сельские дома. Они обычно приобретались минчанами либо для летнего проживания, либо для разъезда. Теперь целям отдыха вполне удовлетворяют подешевевшие дачи. Со второй задачей справляются упавшие в цене квартиры. Сельские дома последовали за общим трендом.

По данным компании «Твоя столица», в пределах 20 км от МКАД цена предложения сельских домов составляет $25-30 тыс., но есть и варианты за $10 тыс.

Также заметно упал спрос на т.н. «коробки» и готовые коттеджи под отделку. Соответственно, цены на них снизились на 20% и более - цена квадратного метра составляет $200-500. По оценке Давидовича, сегодня купить коттедж под отделку окажется дешевле, чем построить дом с нуля.

УЧАСТКИ РУЛЯТ

На фоне общего снижения активности на рынке загородной недвижимости эксперты фиксируют всплеск интереса к земельным участкам, пустым или с цоколем. По словам Чернушевича, «люди поняли, что если и будут выделять новые участки, то в голом поле». Наибольшим спросом пользуются участки по 15-25 соток в 20-30 км от Минска по цене около $15 тыс. Причем есть и предложение - часть продавцов понимает, что «не потянет» строительство в условиях кризиса, а указ по изъятию незастроенных или незаконсервированных в срок участков никто не отменял. С другой стороны, в настоящее время покупка такого участка с последующим строительством - с учетом падения цен и на землю, и на стройматериалы - неплохая инвестиция в среднесрочной перспективе.

Еще один фактор, поддерживающий тенденцию на сокращение спроса и снижение цен, - ожидание выделения земельных участков в Минском районе и прилегающих к нему других районах Минской области по указу N64 от 6 февраля 2009г. Согласно документу, для нуждающихся в улучшении жилищных условий земельные участки будут предоставляться по заявительному принципу в пределах населенного пункта проживания или места работы, для остальных категорий будут проводиться аукционы по продаже участков. Однако эксперты рынка полагают, что свободных участков для нуждающихся в Минском районе, а также прилегающих к нему других районов области с живописными местами и водоемами практически нет, и в основном выделенная земля будет передаваться гражданам по результатам аукционов. Между тем к настоящему времени стал сильно заметен перекос между кадастровой стоимостью земли - именно она лежит в основе определения начальной цены на аукционе - и нынешней рыночной. Осенью прошлого года оценщики Госкомимущества заявили о том, что кадастровая стоимость максимально приблизилась к рыночной, но докризисной отметки. Теперь, по мнению Чернушевича, чтобы привлечь инвесторов к покупке земли на аукционах, начальную цену целесообразно назначать в виде 30-40% от кадастровой.