КОМНАТЫ В РОЗНИЦУ

НаПРАВО

КОМНАТЫ В РОЗНИЦУ

Проблемы оптом

«БелГазета» продолжает цикл публикаций о возникающих спорных правовых ситуациях при сделках с недвижимостью. Рассмотрим ситуацию, когда собственник намерен продать принадлежащие ему комнаты в многокомнатной квартире, но другому хозяину сообщает лишь об общей сумме предполагаемой сделки. Консультацию ведет юрисконсульт АН «Твоя столица» Андрей КУДАКАЕВ.

- Согласно законодательству о праве преимущественной покупки, сособственник жилого помещения должен предложить приобрести свою долю сначала другому сособственнику, и лишь получив от него отказ, он может искать других покупателей. Об этом уже многие знают, но важный нюанс состоит в том, что если доля предполагается реализовываться частями, а не целиком, об этом тоже надо сообщить второму собственнику и также получить отказ.

История. В свое время Владимир приобрел две комнаты в трехкомнатной квартире и вполне мирно соседствовал с Иваном, в собственности которого осталась комната.

А потом в личной жизни Ивана начался затяжной кризис – любимая женщина не хотела выходить за него замуж и переезжать к нему, потому что жить в одной комнате ей казалось слишком тесно. Чтобы поднять себе настроение Иван стал частенько выпивать после работы с друзьями, нередко дома.

Владимиру гульбища на квартире надоели и он решил реализовать давнишнюю мечту - переехать жить за город. К этому времени он скопил денег для покупки небольшого дома в пригороде, и для проведения там необходимых коммуникаций решил побыстрее продать свою долю в городской квартире. Знакомые посоветовали ему продавать свои комнаты разным покупателям – мол, так выручишь больше денег. Действительно, одна комната у него была больше по площади, вторая меньше, обе изолированные – словом, можно было найти двух покупателей и поторговаться.

Довольно скоро нашлись и покупатели – за большую комнату Владимиру предложили $17 тыс., за маленькую - $12 тыс. Цена продавца устроила, и он начал готовить необходимые документы.

Важный нюанс. Для того, чтобы соблюсти право преимущественной покупки, Владимир отослал Ивану письмо с уведомлением о намерении продать свою долю в жилом помещении за $29 тыс. Однако не указал, что собирается продавать свои комнаты по отдельности, за $17 тыс. и $12 тыс.

Продолжение истории. Спустя месяц после отправки уведомления Ивану Владимир начал оформлять обе сделки. Тем более, что покупатели торопили, да и сам он уже присмотрел домик и хотел бы перебраться на природу поскорее. Поскольку покупатели были найдены, документы на квартиру и домик содержались в порядке, Владимир решил не обращаться в агентство недвижимости и сэкономить таким образом на риэлтерских услугах.

Оба покупателя передали продавцу задатки, и вскоре они отправились к нотариусу регистрировать сделки и переход права собственности.

Второй важный нюанс. Однако в нотариальной конторе выяснилось, что уведомление другому сособственнику было составлено неверно, что по сути означало, что Иван не отказывался от своего права преимущественной покупки.

Обе сделки пришлось приостановить до улаживания возникшей проблемы. А один из потенциальных покупателей пригрозил отказом от приобретения и потребовал возврата задатка и уплаты штрафных санкций за проволочку.

Продолжение истории. Между тем когда Иван узнал, что Владимир продает свои комнаты по отдельности, загорелся желанием купить хотя бы маленькую. Однако нужной суммы у него не было. Максимум, что у него было на счетах – около $6 тыс. Он стал уговаривать Владимира повременить с продажей комнаты, пока он не продаст свой автомобиль и не наберет нужную сумму.

Что делать. Если бы Владимир обратился в риэлтерскую организацию для консультации относительно права преимущественной покупки, опытные риэлторы посоветовали бы изначально правильно оформить уведомление для второго сособственника, и всей этой малоприятной ситуации можно было избежать.