Прогнозируемая стабилизация
Вторичный рынок жилья может находиться в стабильном состоянии до предстоящей зимы, а возможно, и до весны следующего года.
Для положительной ценовой динамики нет видимых предпосылок.С наступлением осени квартирные цены стабилизировались после восьмимесячного снижения.
- Как мы и прогнозировали полгода назад, к началу осени цены предложения на вторичном рынке жилья в Минске стабилизировались на уровне 1.300-1.350 USD за квадратный метр площади, — сказал в интервью корреспонденту «БР» руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович. — И в таком состоянии они продержатся до Нового года как минимум.
Надо сказать, что минский рынок квартир переживает кризис достаточно бодро. Он не выглядит болезненным, в отличие от рынков Москвы, Санкт-Петербурга, столиц других государств. Возможно, потому что квартирные цены в Минске не успели перегреться так сильно, как это произошло накануне кризиса с ценами в столицах соседних государств.
Я могу даже сказать, что небольшой экономический стресс подействовал на рынок жилья положительно. Он достаточно динамично и, самое главное, своевременно отреагировал дружным падением цен на резкую девальвацию белорусского рубля и повышение процентных ставок по кредитам. И это позволило сохранить объем квартирных сделок на докризисном уровне, опять же, не без участия агентств недвижимости, которые в большинстве своем сработали в сложной ситуации весьма профессионально.
- Владимир Иванович, но ведь платежеспособный спрос уменьшился. Кредиты подорожали. Разве это не должно было поспособствовать сокращению квартирных сделок?
— Повышение процентных ставок по кредитам в ноябре-декабре прошлого года негативно сказалось на динамике сделок, но лишь на первом этапе. В дальнейшем падение цен в долларовом эквиваленте компенсировало удорожание кредитов. По нашим оценкам, в последний год перед кризисом доля кредитных ресурсов в общем объеме платежей по квартирным сделкам не превышала 30-35%. Именно на столько в среднем подешевели квартиры с начала кризиса.
Поэтому на рынке остались покупатели квартир экономкласса, которые, кстати, оказались самыми динамичными. Мало того, в секторе недорогих квартир произошло увеличение количества потенциальных покупателей. Потому что в результате снижения цен квартиры стали доступнее для людей, которые в течение довольно длительного периода находились за чертой платежеспособного спроса.
В то же время с рынка сразу же ушли покупатели дорогих квартир. И пока они так и не вернулись.
В подтверждение сказанного можно привести данные Национального кадастрового агентства. Среднемесячное количество сделок в прошлом году с пиковыми значениям в июне — сентябре лишь на 20% превысило аналогичный показатель нынешнего года с его провальными январем и февралем. А если сравнить первые 7 месяцев прошлого года и нынешнего, то разница не превышает 10%.
- А чем вы объясните, что в июле количество квартирных сделок сократилось по сравнению с июнем на 15%?
— Мы это объясняем постепенным вымыванием с рынка квартир в новостройках, которые предлагались фирмами-застройщиками без отделки.
Дело в том, что готовые квартиры, которые имелись у застройщиков, благодаря их быстрой переориентации на новые цены, были преимущественно реализованы в апреле — июне. Нереализованными остались разве что большие по площади квартиры. К июлю доступных по цене готовых квартир в новостройках у застройщиков не осталось, что и послужило основной причиной падения количества заключенных в июле договоров купли-продажи квартир.
В связи с кризисом фирмы-застройщики перешли в сектор долевого строительства. То есть строить и продавать стало для многих компаний проблематично. Поэтому они реализуют квартиры на стадии возведения объектов по договорам долевого строительства.
- Владимир Иванович, вы сказали, что в секторе жилья экономкласса повысился платежеспособный спрос. Динамика индекса покупательской активности это каким-то образом подтверждает?
— Конечно. Устойчивый рост индекса мы наблюдаем в секторе малогабаритных квартир с января нынешнего года, то есть после провального декабря, когда индекс опустился до отметки 0,51. С 0,64 в январе индекс увеличился до 2,26 в августе. Причем на таком достаточно высоком уровне он держится уже три месяца. Для сравнения: в прошлом году самый высокий показатель — 2,77 — был зафиксирован только один раз в августе.
Напомню, индекс покупательской активности — это чисто наш показатель, который мы используем для оценки спроса. Он отражает среднемесячную реакцию покупателей на один выход рекламного объявления о предложенной на продажу квартире.
Замечу также, что в секторе многокомнатных квартир по-прежнему наблюдается отрицательная динамика. Потому что покупатель дорогих квартир на рынок еще не вернулся. Но, думаю, с полугодовым опозданием он появится.
Кроме того, впервые в нынешнем году в августе мы зафиксировали остановку цен предложения. У меня это вызвало удивление, потому что, в принципе, кривые цен предложения и реальных сделок еще не сблизились до уровня, характерного для периода стабилизации. В период стабилизации разница между ценой предложения и ценой сделки составляет примерно 5-5,5%. В наиболее кризисные периоды этот показатель доходит до 15%. Сейчас он фиксируется на отметке 9-9,65%. Средняя цена предложения в августе — 1.409 USD/кв. м, цена сделок — 1.273 USD/кв. м.
- Что же будет с ценами дальше?
— Обычно после периода стабилизации наступает рост. Но мы не прогнозируем роста цен осенью и зимой. Отсутствие доступных кредитных ресурсов и достаточно большой объем новых объектов, реализуемых по схеме долевого строительства и жилищных облигаций в секторе жилья экономкласса и бизнес-класса при цене 1.000-1.300 USD/кв. м, будут играть роль серьезных сдерживающих факторов для цен на вторичном рынке. И третий фактор, который не позволит рынку делать какие-то резкие телодвижения в сторону повышения, — последствия кризиса, который не до конца пережит.
Под влиянием этих трех факторов вторичный рынок жилья может находиться в стабильном состоянии до предстоящей зимы, а возможно, и до весны следующего года. И это хорошо. Потому что стабильность позволяет спокойно ориентироваться, прогнозировать, планировать переезды, разъезды, обмены.
- Владимир Иванович, верно ли то, что в текущем году количество сделок с квартирами в компании «Твоя столица» не только не уменьшилось, но даже увеличилось, и если да, чем вы это можете объяснить?
— Наверное, самой успешной антикризисной программой, которую мы у себя реализовали, оказалась технология мобильных продаж (ТМП).
Основа ТМП — не только в знании текущей ситуации на рынке, но и в понимании тенденций и в умении сегодня спрогнозировать ту цену на объект недвижимости, которая будет востребована на рынке завтра. Для этого у нас существует сильный аналитический отдел. Результаты внедрения ТМП говорят сами за себя: коэффициент продаж (доля проданных квартир в общем количестве выставленных на продажу) у нас составляет около 30%, в среднем по городу — 10%.
Большую роль в привлечении клиентов сыграло внедрение других новшеств, над которыми мы работали последний год. Это открытие филиалов во Фрунзенском и Заводском районах; дисконтная программа, позволяющая клиенту экономить средства при переезде, при покупке строительных материалов, а также на дизайнерских услугах, и другие.
Недавно мы открыли горячую линию под названием «Вы можете на нас пожаловаться». Это шаг, направленный на то, чтобы создать мостик между потенциальным потребителем и руководством компании.
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
