Квартиры в Минске продолжают дорожать – уже почти рекорд

С каждым месяцем подобрать себе хорошую квартиру на вторичном рынке становится всё сложнее: объём предложения сжимается, как шагреневая кожа. Меньше предложение на вторичке - выше цены. Есть все шансы, что они могут достигнуть рекордных значений 2013 года.

Вид на Дом Мусинского (© Sputnik - Виктор Толочко)

Хотя с начала 2025 года дважды поднимали ставки ипотечных кредитов, на спрос это почти не повлияло: он остаётся устойчивым: 1050 сделок в “праздничном” январе и уже 1400 сделок в коротком феврале. Несмотря ни на падающий доллар, ни на растущие ставки, на рынке по-прежнему были активны и продавцы, и покупатели.

А ведь падение курса с начала года доллара было весьма существенным, а ипотечные кредиты заметно подорожали. И хотя приостановку роста цен прогнозировали ещё в конце прошлого года, этого не случилось. Напротив, за два первых месяца этого года квартиры подорожали на 2,5%

Но всему приходит конец. Закончится и рост цен на жильё в нашей столице. Такого мнения придерживается известный эксперт, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев.

Кредиты “рубят” спрос

Уже почти 8 лет, с 2017 года минский рынок жилья буквально бурлит. Активность не падала ни разу за все эти годы. Спрос подпитывался доступными кредитами и приемлемыми ставками на них. Хотя доллар за это время вырос с 2-х рублей до сегодняшних 3,2, его плавный рост не сильно повлиял ни на спрос, ни на предложение: к его постоянному росту наши люди давно привыкли.

фото © Sputnik - Александр Сухов

Ставки по кредитам нельзя было назвать очень привлекательными, но, тем не менее, они были для многих доступны. Первый звоночек прозвучал в ноябре 2024 - ставки подросли на 1-2%. В феврале ставки выросли ещё на 2% - с 12,5 до 14,5% для очередников при покупке жилья у застройщиков и до 15% при покупке жилья на вторичном рынке.

Но этого было мало: в конце февраля Нацбанк откорректировал в сторону увеличения расчётные величины стандартного риска. Именно эта величина указывала банкам, насколько они могут повышать ставки по кредитам. Многие эксперты были уверены, что ставки по ипотечным кредитам поднимут только коммерческие банки. Беларусбанка же, который обеспечивает львиную долю выдаваемых кредитов на покупку и строительство жилья льготниками, это не должно было коснуться.

Так вот, нет. 10 марта главный системообразующий банк увеличил ставку по ипотечным кредитам до 18,18%. Именно по этой ставке теперь должны брать кредиты все, кто планировал покупать жильё на вторичном рынке. То есть, подавляющее большинство покупателей. А эта ставка близка к тому значению, которую эксперт назвал “отсекающим”. Или, другими словами, запретительным. Очень немногие могут позволить себе “вытянуть” кредит по такой ставке.

“Но ставка, влияющая на размер ежемесячные платежи, только одна часть вопроса. Вторая проблема - новые условия, которым должен соответствует получатель кредита. Это и совокупный доход, и количество иждивенцев в семье, и кредитная история и так далее. Сегодня кредиты стали не только дороже, но и менее доступными,” - констатирует Андрей Чернышев.

Мало того, что квартир стало меньше, так они ещё и дорогие

“Официант, то что вы принесли, совершенно несъедобно! И потом, почему так мало?"
Анекдот

С каждым годом найти себе жильё по вкусу и достатку становится всё сложнее - это медицинский факт. Предложение квартир на вторичном рынке сжалось до очень низкого уровня. И хотя цифра новых домов, в которых предлагаются квартиры, на первый взгляд, вполне приличная - 139, нужно понимать, что в большинстве из них распродаются остатки. Это либо большие квартиры, либо дорогие квартиры на первом-втором этаже, либо видовые квартиры на верхних этажах, тоже, как правило, недешёвые.

Минск-Мир (© Sputnik - Виктор Толочко)

“Немного получше ситуация на вторичном рынке: покупателям предлагается 6 700 квартир, а всё, что меньше 7 000 - это уже зона дефицита. С начала года рынок вторичного жилья потерял 300 квартир. Но мало того, что квартир на рынке немного, очень многие из них сильно переоценены”, - считает эксперт.

“Если смотреть чисто на арифметику - отношение количества заявок на покупку к числу выставленных на продажу квартир, то картина выглядит вполне оптимистичной. Но, как говорится, дьявол кроется в деталях: предлагаемые квартиры, в большинстве своём, не соответствуют ожиданиям покупателей по критерию цена/качество. Конечно, каждый собственник желает подороже продать свою квартиру, которая, чаще всего, является его главным и единственным достоянием, но многие продавцы при назначении цены на свою квартиру просто теряют чувство меры”, - считает аналитик

По его мнению, многие выставленные на продажу квартиру, находятся в “уставшем” состоянии, требуют хотя бы косметического ремонта. Но даже на такие варианты, которые далеки от требований покупателей, цены выставляются, порой, совершенно космические.

“В результате в январе возникла такая тенденция, когда покупатели предпочитали найти ещё немного денег и купить двухкомнатную квартиру из-за того, что разница цен между стандартной двухкомнатной и даже “уставшей” однокомнатной сжалась до вполне преодолимых размеров. Для многих проще оказалось немного напрячься и купить двушку”, - обратил внимание специалист.

Цены подошли к рекордной планке

На начало марта средняя цена минского “квадрата” на вторичном рынке составила 1 630 долларов. Последний пик стоимости фиксировался в октябре 2013 года, когда эта цифра достигла значения 1 730 долларов за квадратный метр. Правда, в октябре 2008 цены были ещё выше - пиковое значение тогда достигало планки 2 038 долларов за квадрат.

За два первых месяца 2025 года цены увеличились на 2,5%. Ещё 6% - и повторится рекорд восьмилетней давности. Не исключено, что минскому рынку удастся повторить этот рекорд. Но на этом всё: сложившийся курс доллара, а также ставки и условия кредитования не позволят ценам расти дальше. К слову, цены на вторичном рынке за 2024 годы выросли на 14%.

Исторически сложилось, что в нашей стране цены на жильё и на квадратные метры считают в долларах США. Это значит, что курс доллара является существенным ценообразующим фактором на рынке жилья. Его значение влияет и на покупательную способность граждан, и, соответственно, на цены на жильё. И очень любопытно попытаться привести рекордные цены 2013 года к сегодняшним. Курс белорусского рубля тогда был меньше 10 000 неденоминированных рублей, то есть чуть больше 90 сегодняшних копеек (0,90+ руб.) То есть, 1 730 тогдашних долларов - это 1 557 сегодняшних рублей.

Сегодня же цена квадратного метра на вторичном рынке составляет 1 630 долларов, что при курсе доллара  3,2 рубля за доллар составит 5 216 рублей за квадратный метр: +235% к показателю октября 2013 года. Именно на столько подорожали квартиры для покупателей. И это при том что официально зарплата в Минске за это время увеличилась только на 37% (с $768 до $1055).

“Сегодня можно смело говорить о том, что цены уже сейчас очень высокие, кредиты можно считать доступными очень условно. С учётом вышеприведенных расчётов и складывающейся обстановке на рынке кредитования и динамики валютного курса, можно с полной уверенностью утверждать, что покупательная способность достигла верхнего предела, и цены теперь пойдут вниз”, - считает Андрей Чернышев.

Впрочем, цены на московскую и питерскую недвижимость всё ещё заметно выше… (для интересующихся - уровень цен на квартиры на вторичном рынке европейских столиц - в конце статьи)

Мужайтесь люди, скоро лето…

Оценивая текущую ситуацию на минском рынке вторичного жилья, специалист прогнозирует полную остановку роста цен к лету. После этого рынок ожидает стагнация. Ситуацию очень сложно прогнозировать из-за высокой вероятности самых неожиданных “чёрных лебедей”. Но дальнейшее удорожание кредитов (что весьма вероятно) или прекращение их выдачи (что также не исключено) в сочетании с ростом курса доллара приведёт к существенному снижению активности покупателей. Начнётся падение цен…

“Чтобы адекватно оценить ситуацию, не нужны даже эксперты “Твоей столицы”, - поясняет аналитик, - “Цены сначала зафиксируются на несколько месяцев, а если ситуация с курсом и кредитами начнёт ухудшаться, то они неизбежно поползут вниз”.

О том, что собственники завышают цены на свои квартиры, говорит и величина среднего дисконта по сделкам - 3,5%. И это при том, что серьёзные агентства не берутся продавать квартиры, если собственник ожидает получить выше 12-15% рынка: разговор с ними обычно не получается. И такие люди часто теряют 8-10% и больше из-за того, что их жадность не поспевает за динамикой падения цен. Увы. Если же сравнивать цены предложения и цены реальных сделок по данным Национального кадастрового агентства, то разница между ними для отдельных категорий квартир может достигать 7-10%. Но разумные продавцы всегда готовы идти на уступки реальному покупателю.

А теперь несколько интересных цифр:

• для решения своего квартирного вопроса кредиты берут 38% покупателей;
• средняя сумма займа составляет эквивалент $38 000 (121 тыс. белорусских рублей). За год эта сумма выросла на 9 000 руб. Она увеличилась за счёт как удорожания кредитов, так и за счёт роста цен на недвижимость.

Как ошибаются покупатели

Большей частью сделки на минском рынке недвижимости представляют собой цепочки, когда взамен старой квартиры покупается новая. “Чистые” покупатели, готовые сразу выложить всю сумму за понравившуюся квартиру, - в меньшинстве. Так что рассчитывать на то, что вашу квартиру купит именно такой человек, не стоит.

“Самой распространённой ошибкой покупателей является неправильная схема сделки. При ней покупатель сначала ищет понравившуюся квартиру, фиксирует свои обязательство перед её продавцом - когда устно, а когда и в виде предварительного договора, после чего выставляют на продажу свою. Так действует до 30% покупателей. Что чаще всего получается? Из-за завышенных ожиданий относительно цены своей квартиры, такая сделка растягивается, порой, на месяцы”, - рассказывает Андрей Чернышев.

Эксперт предлагает покупателям следующий алгоритм действий:

• определиться с реальной ценой своей квартиры, ориентируясь не на свои “хотелки” и не на “хотелки” других продавцов, отражённых в рекламе, а на данные НКА по реальным сделкам на рынке или, как минимум, на рекомендации опытных специалистов;
• выяснить, на какую сумму кредита, на каких условиях и в каких банках вы можете рассчитывать (к слову, многие агентства недвижимости имеют свои ипотечные центры, где можно получить исчерпывающие консультации о ситуации на рынке ипотечного кредитования);
• трезво оценить свои финансовые возможности (запасы, заём у друзей и родственников);
• выставить квартиру на продажу (опять-таки, лучше через авторитетное агентство);
• параллельно прицениваться к квартирам для себя.

Сильно “перезакладываться” на торг не стоит - покупатели просто не будут звонить. А вот +2-3% к реальной цене - вполне достаточно.

“Пожалуйста, не забывайте, что большая часть сделок представляет собой цепочки: владельцу понравившейся вам квартиры тоже может быть нужно другое жильё. Число звеньев в таких цепочках может достигать пяти-шести и более. В таких случаях обойтись без помощи агентства практически нереально” - подмечает Андрей.

Цены на новостройки растут как на дрожжах

А вот ситуация на первичном рынке в корне отличается от рынка вторички. Здесь цены определяют застройщики. Эти цены нестабильны и могут меняться чуть ли не каждый день. Эксперт отметил любопытную особенность многих покупателей, приценивающихся к новостройкам. Такие люди свято уверены что “завтра-послезавтра” или после окончания строительства нового дома “квадрат” в нём подешевеет. Сложно понять, откуда берётся такое убеждение. Можем лишь с полной уверенностью сказать: это полнейшее заблуждение. Не будет дешевле! Мы много раз, с самых разных площадок, буквально кричали: “Не подешевеет! Нравится - покупайте сейчас! Цены на квартиры в новостройках бьют рекорд за рекордом: в том же Минск-Мире только за февраль цены поднимались трижды: а это +150 евро за квадрат! Уже сегодня цена квадратного метра в Минск-Мире выше, чем средняя по городу,” - информирует эксперт.

Фото © Sputnik - Елена Васильева

Та же ситуация и с другими комплексами: Дубравинский, Левада, Новая Боровая... Граждане покупатели, снимите розовые очки и даже не надейтесь, что хоть в каком-нибудь ЖК квадратный метр станет дешевле через полгода-год.

“Уже сегодня видно, что квартиры в доме, который завершается строительством, и квартиры в доме, квартиры в котором появятся в продаже только через полгода, практически не отличаются по стоимости”, - уверяет Андрей Чернышев.

Он не раз наблюдал, как покупатели месяцами переходившие от одного строящегося ЖК к другому, и крутившие носом: то локация не подходит, то цена, то планировка, в конце-концов покупали то, что имелось на рынке, только переплачивая несколько тысяч долларов. Время, оказывается, деньги!

“Нужно принять реальность, которая такова, что каждый новый дом будет дороже предыдущего. А попытки найти идеал приводят лишь к тому, что человек не только переплачивает весьма не лишние в хозяйстве деньги, но и год-два живёт в съёмной квартире, иногда вместе с тёщей и детьми”, - утрирует эксперт

Арендные ставки - что дальше?

Остаётся стабильным спрос и на арендное жильё. На рынок постоянно выходят новые квартиры, владельцы которых специально строили их для последующей сдачи. Всё менее конкурентоспособными становятся советские квартиры с устаревшими планировочными решениями и “уставшим” интерьером. Чтобы сдать их платёжеспособным арендаторам собственникам приходится либо делать в них хотя бы косметический ремонт, либо существенно снижать цену.

Ставки аренды за прошлый год выросли на 10-15%. Найти даже однокомнатную квартиру за сумму, меньшую 220 долларов в месяц, не реально. Причём эта однушка будет без ремонта и далеко от метро! А вот за квартиру с отличным ремонтом, полным набором бытовой техники да ещё возле метро придётся выложить больше $380. В центре города нужно быть готовыми платить и все 500.

“Высокий сезон на рынке аренды только приближается. Но мы не видим у рынка потенциала для дальнейшего роста арендных ставок. Похоже, потенциал такого роста исчерпан. Но с уверенность говорить об этом можно будет только в конце апреля.

“По-прежнему основной ошибкой арендодателей являются попытки нащупать максимальную цену, за которую можно сдать квартиру. Как ни странно в долгосрочной перспективе эта стратегия даёт меньший выигрыш, чем сдача квартиры порядочному платёжеспособному арендатору по чуть более низкой цене. За счёт минимизации простоев и снижению рисков порчи имущества. Вывод? Не нужно жадничать!” - резюмирует эксперт.

Источник

Получить консультацию по купле-продаже жилья