Иномарки обменивали на квартиры, а кредиты выдавали под 40%. Как изменился рынок недвижимости — с 1990-х и до наших дней
Возможно, вы даже не вспомните, но когда-то квартиры в Минске продавались только по объявлениям в газетах, черные риелторы без стеснения обманывали отчаявшихся людей и прибирали к рукам их жилье, а кредиты выдавали под сумасшедшие 40%. Да-да, столичный рынок недвижимости успел сильно измениться за последние 35 лет. О том, с чего начинался «квартирный вопрос» и во что он трансформировался, мы поговорили с руководителем группы компаний «Твоя столица» Владимиром Давидовичем.
«Подержанный Mercedes можно было обменять на трешку в Минске»
— В 1990-е рынок развивался хаотично. Цены росли стремительно. Ты мог обменять поддержанный Mercedes на трехкомнатную квартиру в Минске, а спустя немного времени купить за $7000 только однушку. Еще через год точно такая же стоила уже $10 000. При этом твоя зарплата была в районе $70, — вспоминает собеседник. — Правда, обзавестись жильем было не так просто — несколько лет существовал запрет на продажу недавно приватизированных квартир. Тут-то людям и приходили на помощь агентства недвижимости. Тогда их можно было по пальцам одной руки пересчитать. Именно они собирали информацию о недвижимости на продажу (таких объектов в столице было в пределах сотни) и размещали объявления в газетах — все-таки интернета еще не было.
О том, как обойти запрет, риелторы тоже позаботились: квартиры обменивались на деревенские дома, на которые тот самый запрет не распространялся.
— Покупатель приобретал загородную недвижимость, обменивал ее, например, на однушку в Минске, а уже бывший ее собственник продавал только что полученное здание первому и настоящему владельцу. Вся эта цепочка, естественно, была лишь формальностью, а реальные деньги за сделку передавались «в конверте». Если квартира стоила $7000, то сама операция — еще $1500. Часть средств забирал сам агент, часть получал хозяин дома.
Еще одной особенностью 1990-х было появление на рынке черных риелторов. Под их прицелом оказывались самые незащищенные слои общества — пенсионеры, люди с зависимостями. К ним втирались в доверие и убеждали продать недвижимость — например, чтобы погасить долги за «коммуналку». После «удачной» сделки бывших владельцев обычно выселяли в разваливающиеся хибары за пределами города — жить в таких условиях едва ли было возможно.
— К нам в агентство не раз приходили подозрительные типы в компании нетрезвых людей, говорили, что они «просто друзья» или «двоюродные братья», чтобы с нашей помощью найти покупателя. Реализовать «черную» квартиру напрямую было сложно — белорусы боялись таких рискованных сделок. А вот к агентствам у белорусов доверия было больше. Конечно, мы таких товарищей разворачивали на 180 градусов, и со временем подобные случаи прекратились.
В начале 2000-х рынок недвижимости стабилизировался: все запреты отменили, и он стал насыщаться большим количеством предложений. У людей наконец появились деньги — развивался бизнес, росли зарплаты, причем в долларовом эквиваленте. Правда, эта белорусская сказка не могла длиться вечно. Сначала, в 2008 году, экономику подкосил мировой финансовый кризис, а в 2011-м по ней ударил еще и локальный.
— Тогда доллар сильно подскочил. У нас, как известно, цена на дома и квартиры, будь то аренда или купля-продажа, привязана к валюте, а вот зарплату мы получаем в белорусских рублях. Как только обменный курс растет, сразу же дорожает и недвижимость, а наша покупательская способность падает. Дальше рынок постепенно подстраивается под новые реалии, и средняя стоимость «квадрата» уменьшается. В январе 2012-го она была на отметке в $1200 (здесь и далее речь идет о вторичном рынке. — Прим. Onlíner). После этого она стала понемногу ползти вверх и в середине 2014-го, когда произошел очередной кризис, достигла $1670. За два года рост составил почти 40%!
Ну а дальше — очередной откат и метр за $1070.
— Все изменилось в середине 2017-го, когда появилось доступное кредитование. Раньше проценты были космическими — в районе 36—40%, — и для покупки вторички кредиты брали единицы. Но когда ставка снизилась сначала до 20%, а потом и до 15%, народ стал активно пользоваться такой банковской поддержкой. И уже через год количество людей, приобретающих недвижимость с привлечением кредитных денег, выросло с 1—2 до 30%. Сейчас таких покупателей в районе 40%.
Следующее испытание для рынка недвижимости приготовил 2020 год: во время эпидемии коронавируса люди просто боялись выходить из дома. Спрос серьезно просел, а большинство сделок было поставлено на паузу.
— Всего за несколько месяцев количество сделок упало с 1200 до 670. Дальше полностью остановилось кредитование вторички. Тот год был по-настоящему провальным для нашей сферы. Оживать рынок стал только в 2021-м. Рост цен продолжался до февраля 2022-го. Ну а там — очередной кризисный период, когда люди стали бояться покупать недвижимость. Особенно сильно пострадал сегмент нового жилья: никто не хотел брать квартиру на начальных этапах строительства — а вдруг завершить стройку не удастся? Сделки расторгались одна за одной: из-за очередных колебаний доллара цены стремительно росли. Например, продавец и покупатель уже пожали руки, начали готовить документы, а уже через неделю квартира подорожала в белорусских рублях на 30—40%. Ситуация улучшилась только летом. Правда, доковидной цены за «квадрат» в $1370 мы достигли лишь в сентябре 2023-го.
Сейчас, по словам эксперта, средняя стоимость метра — примерно $1600. И по сути это пиковое значение. Цены по инерции продолжают расти на 1% в месяц, в то время как проценты по кредитам приблизились к заградительной для многих покупателей отметке в 18%. Для многих это уже неподъемная история.
— Квартир на вторичке стало меньше — сейчас их приблизительно 6700. Началась зона дефицита. Новостройки тоже дорожают, причем еженедельно.
