«На рынке дефицит однушек». Что происходит с квартирами в Минске?
«На рынке появился авансовый спрос»
— Мы неоднократно говорили, что люди хотят купить жилье, но уже не могут. В прошлом году стоимость квартир поднялась на 15%. Сегодня на рынок влияет и повышение кредитной ставки, — рассказывает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица». — К тому же, в феврале цены на аккуратные квартиры поднялись на 1,5%.
Специалист замечает, что предложений на рынке становится все меньше. По данным агентства, в Минске на вторичке сейчас продается около 6700 квартир.
— Для нас, когда порог опускается ниже 7 тысяч, означает, что на рынке дефицит жилья. Об этом говорят и некоторые тенденции. Например, однокомнатных квартир становится все меньше и меньше. Вперед по продажам вырвались двушки. Люди понимают, что порой единички переоценены. Они могут докинуть небольшую сумму и купить двушку, ведь диапазон между однушкой и двушкой сужается. Можно сказать, что покупатели вынужденно выбирают двухкомнатные квартиры, потому что брать за такие деньги однушку невыгодно.
В феврале рынок отличился ростом ставки на кредиты и снижением курса американской валюты. Эксперт считает, что по-прежнему главным индикатором для покупателя является как раз-таки доллар. Если он опускается, то квартиры дешевеют в белорусских рублях. Но когда растет кредит, то увеличивается стоимость ежемесячных платежей, а значит и итоговая стоимость квартиры. В данный момент получается так, что низкий доллар компенсировал выросшую ставку.
— Из-за этих колебаний курса и ставок на рынке появился «авансовый спрос». Это потенциальные покупатели, которые до этого в неспешном режиме выбирали жилье. Но благодаря сложившейся ситуации на рынке, они, конечно же, запрыгнули в последний вагон, и воспользовались шансом купить квартиру. Ставки по кредитам уже практически достигла планки, после которой станет неподъемной для массового покупателя, а доллар вряд-ли станет меньше 3 рублей. Получается, что «авансовый спрос» — это те покупатели, которые вынужденно покупают уже сегодня, хотя планировали сделать это позже. А значит и в будущем покупателей может стать значительно меньше.
Все это должно повлиять на продавцов. Андрей утверждает, что сегодня не время увеличивать цену на две тысячи долларов, ведь в будущем ее, возможно, придется уменьшать на пять тысяч.
— При том, что доллар пошел вниз, банки все равно подняли ставки. Они либо подстраховывают себя от экономической нестабильности, либо пытаются снизить кредитную нагрузку. Кредитов выдано много, возможно, у банка есть опасения, что еще больший объем их выдачи приведет к тому, что люди не смогут их отдавать.
Андрей отмечает, что все стороны должны стремиться ускорить сделку, чтобы купить и продать максимально выгодно. Но порой покупатели совершают серьезную ошибку.
— Большинство сделок — цепочки. Покупатели как делают: сперва находят новую квартиру, договариваются с продавцом, а потом уже начинают продавать свою. При этом они выставляют ее не по рыночной цене, а с надбавкой и учетом потенциального торга. Повторюсь, ни один продавец не готов ждать, и это сейчас правильно. Поэтому, если вы решились на смену жилья, то активно работайте с агентом. Начинайте продавать свою квартиру: формируйте рыночную стоимость, просчитайте, какой кредит вы можете получить и параллельно ищите квартиру взамен. К покупке вы должны быть готовы сразу, потому что условия меняются быстро.
Еще одна тенденция сохраняется на рынке уже несколько лет. Региональных покупателей остается в районе 22%. Чтобы приобрести жилье в Минске, половине от этого числа нужно продать квартиру в регионах. С этим агенты им тоже активно помогают.
В феврале немного взбудоражило рынок новость о том, что власти задумались сносить хрущевки и брежневки. Эксперт считает, что этот проект в Минске пока неактуален.
— На мой субъективный взгляд, у этой программы будущего нет. В ближайшие 10 лет она не стартанет. Сейчас в Минске хрущевки и брежневки находятся в хорошем состоянии, большинство прошли капремонт. Это не тот жилой фонд, который нужно подвергать реновации. Власти сравнивают Минск с ситуацией в России, но там качество старого жилого фонда намного хуже, чем у нас. Деньги на капремонт город потратил, а сейчас все сносить? Мне кажется, что нужно обратить свой взор на частный сектор, которому годами грозят сносом. Например те усадьбы, которые располагаются вдоль крупных транспортных артерий Минска. Половина таких домов из-за этого там в ужасном состоянии. Тем более, чтобы расселить жителей частного сектора, потребуется меньше квартир, чем на жильцов одной хрущевки. Второй вопрос: куда выселять людей? В имеющихся и строящихся ЖК столько квартир нет. Когда власти начнут тщательно считать, то придут к такому же мнению.
Источник: realt.by
