Кредиты на жилье подорожали. Значит цены наконец снизятся?
С 19 февраля подорожали кредиты на недвижимость от «Беларусбанка». Особенно повышение коснулось льготных кредитов — теперь для физлиц ставка составляет 15% вместо 12,5%, как было раньше. Как это повлияет на рынок квартир ?
«Будет расти скидка на торг»
— Мы всегда говорим, что предельная ставка по кредитам, после которой количество покупателей с кредитами значительно падает, — 18% годовых. И сейчас мы вплотную приближаемся к этой отметке, — констатирует замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Для покупателя это значит, что возможностей покупать недвижимость станет меньше. Но покупатели это и так понимают. Но повышение кредитных ставок — это звонок даже больше для продавцов, а не покупателей.
Спрос сейчас снизится и покупателей будет меньше. А те, кто будет приходить, захотят совершить сделку как можно быстрее, потому что непонятно, что будет дальше. Но это значит что они будут соглашаться на предложенную продавцом цену, нет. Они будут больше торговаться либо просто игнорировать завышенные по стоимости квартиры. То есть торгом компенсировать удорожание кредитов и снизившуюся покупательскую способность.
Мы сейчас видим интересную ситуацию. Покупатели привыкли ориентироваться на курс доллара: если он растет воспринимают негативно, а если опускается — позитивно. Но сейчас мы видим снизившийся доллар, но при этом существенно поднялись ставки по кредитам. У покупателя происходит разрыв шаблона. Поэтому те, кто может взять кредит, будут стараться сделать это сейчас, чтобы успеть. Но люди замечают, что для них уже нет понятных индикаторов, когда ставки могут вырасти в следующий раз. Год назад они смотрели на ставку рефинансирования. Но потом ставки на кредиты стали подниматься и при неизменной ставке рефинансирования. Мы объясняли это курсом доллара. А сейчас на месте стоит ставка рефинансирования и снижается курс доллара, но при этом ставки по кредитам все равно поднимаются. И покупатели не понимают, на что ориентироваться.
Продавцы должны понимать, что ситуация для них далеко не такая сладкая, как была в прошлом году, пружина начинает сжиматься. И не стоит надеяться, что кредиты пойдут вниз и все вернется назад. Предпосылок к этому совершенно нет.
Несмотря на экономическую стабильность, мы видим уже второе значительное поднятие ставок по кредитам. А сейчас в том числе и для нуждающихся. А если к этому еще добавить суммы выданных кредитов, можно предположить, что финансовый регулятор пытается немного уравновесить ситуацию и уменьшить кредитную нагрузку на финансовую систему.
Что касается нуждающихся, для них ситуация усложнилась очень сильно. Чтобы не быть голословными, мы просчитали увеличение конкретно на примере бюджетной однушки стоимостью 55 тысяч долларов — сегодня это самый востребованный вариант квартиры среди покупателей, ориентирующихся на бюджетное жилье.
Во-первых, ранее можно было кредитоваться на 100% стоимости квартиры. А сейчас 90%. Это уже существенно ограничивает возможности. Во-вторых, рассчитаем, как подорожает для них однушка за 55 тысяч долларов, кредит за которую будут выплачивать 20 лет.
Сейчас ежемесячный платеж в первые месяцы составляет чуть больше трех тысяч рублей (вырос на 380 рублей в месяц или на 14%). А итоговая сумма выплат по кредитам вырастет из-за повысившейся ставки на 20%, что в денежном эквиваленте составит практически 46 тысяч рублей или 14 тысяч долларов.
Продавцы иногда любят манипулировать: «да насколько там выросли эти ставки, на 2%? Это же совсем ничего». А вот и ответ, практически самая бюджетная однушка дорожает на 14 тысяч долларов, если взять максимальную сумму кредита.
Какие прогнозы? Аналогичные тем, что мы озвучивали осенью прошлого года. До сегодняшнего дня рост цен еще не остановился (за январь +1,3% на ухоженные квартиры) и стагнация на рынке еще не наступила. Поэтому все будет зависеть от обменного курса валют.
1. При условии его стабильности, цены еще могут понемногу подрастать, но исключительно за счет инерции.
2. В случае растущего обменного курса доллара, будет увеличиваться скидка на торг и рост цен на квартиры будет постепенно приостанавливаться. В течение ближайших пары месяцев они должны стабилизироваться.
3. Продолжение роста цен возможно лишь при условии снижения обменного курса валют, что будет компенсировать покупателям подорожавшие кредиты.
