«Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами
«Продавцы верят в лучшее, но реально оценивают ситуацию»
Продавцы привыкли, что последние несколько лет на рынке недвижимости Минска был огромный спрос: приезжали покупатели из регионов, люди переходили с новостроек на вторичку. Стимулировали продажи кредиты. В общем, продавцы в это время могли максимизировать стоимость своего жилья. Но ситуация уже начала меняться, обращает внимание Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица».
— В итоге в октябре мы видим чуть выше полутора тысяч сделок — это не только уровень сентября, но и начала года. Да, количество сделок уменьшилось. В первую очередь рынок потерял приличную долю покупателей из регионов, которые брали льготные кредиты на постройку жилья. Напомним, сейчас они могут приобретать недвижимость в кредит в тех городах, где стоят на очереди. Кроме этого, банки подняли ставку. Да и за 10 месяцев цены на квартиры выросли на 12%, хотя мы прогнозировали рост на 4% за полгода.
Продавцы привыкли, что последние несколько лет на рынке недвижимости Минска был огромный спрос: приезжали покупатели из регионов, люди переходили с новостроек на вторичку. Стимулировали продажи кредиты. В общем, продавцы в это время могли максимизировать стоимость своего жилья. Но ситуация уже начала меняться, обращает внимание Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица».
— В итоге в октябре мы видим чуть выше полутора тысяч сделок — это не только уровень сентября, но и начала года. Да, количество сделок уменьшилось. В первую очередь рынок потерял приличную долю покупателей из регионов, которые брали льготные кредиты на постройку жилья. Напомним, сейчас они могут приобретать недвижимость в кредит в тех городах, где стоят на очереди. Кроме этого, банки подняли ставку. Да и за 10 месяцев цены на квартиры выросли на 12%, хотя мы прогнозировали рост на 4% за полгода.
Андрей утверждает, что покупатели уперлись в потолок своих возможностей. Тем более, что сейчас средняя цена квадратного метра составляет 1560 долларов. Максимально этот показатель достигал отметки в 1730 долларов в октябре 2013 года. Да, тогда не было доступных кредитов, но доллар был по 0,92 рубля (в переводе на сегодняшние рубли).
— Продавцы верят в лучшее, но реально оценивают ситуацию: приближается конец года, дорожает валюта, поэтому они готовятся делать скидки — чтобы не переходить с продаваемой квартирой в новый год, и тем самым не играть в лотерею. Покупатели тоже в ожидании. Кредиты все еще доступны, но на другой чаше весов — растущий доллара. Одни боятся упустить хорошую возможность, так сказать, запрыгнуть в последний вагон с кредитами, а вторые, наоборот, ждут снижения цен.
Как уже говорили, никакой выгоды от роста курса доллара покупатели никогда не получают. В итоге цена на квартиры снижается максимум на 25% при росте валюты на 100%.
— Все квартиры мы в агентстве разделяем на три группы — в зависимости от их востребованности на рынке.
Первая — жилье в свежих домах с ремонтом как отличная альтернатива дефицитным сегодня новостройкам. Тут продавцы могут рассчитывать на высокий спрос, а значит, и цену продажи.
Вторая — квартиры в советских панельках. Их минусы в возрасте дома, накладывающем отпечаток на состояние подъездов. Сюда же можно еще отнести новостройки, продающиеся в состоянии голые пол и стены — без отделки. Стоят изначально дорого, а еще надо делать дорогостоящий ремонт. В обоих случаях, продавцам рекомендуем придерживаться средней стоимости по рынку.
Третья группа — квартиры в старом жилом фонде без капремонта и те квартиры, которые сами нуждаются в масштабном ремонте.
Больше всего вопросов возникает у владельцев последних квартир. Самый горячий сегмент на рынке — однушки до 50 тысяч долларов. Как только такое жилье появляется в продаже, по нему поступает масса звонков. Однако, если она требует масштабного ремонта, сразу отсеивается большая часть. Не секрет, что сейчас большинство ищет готовые для жизни варианты.
— Некоторые продавцы, несмотря на то, что ремонт в их квартирах уставший, все равно завышают цены, так как знают, что однушки — ходовой товар. Не советуем это делать, потому что покупатели уже наученные. Предложение растет, поэтому им есть из чего выбирать. А продавцам нужно продать по максимальной приемлемой цене именно сейчас. В будущем, при наступлении форс-мажора, рыночная цена их объекта в долларах пойдет вниз. Так что лучше не играть со стоимостью.
Андрей успокаивает и собственников квартир на первых и последних этажах.
— Это не приговор. При нормальном ремонте, можно продать по рыночной цене или даже выше. Просто нужно знать, кому их предлагать. Есть категория покупателей, которые любят первые этажи. Им нравится, что они ближе к земле, давление не скачет, не зависишь от лифта — работает он или нет.
Есть же не только низкие первые этажи, как в стандартных хрущах и панельках. У части домов имеется тех этаж под первым жилым уровнем, а это уже другая история.
Похожая ситуация с квартирами на пятом этаже хрущевок. Одни покупатели их не рассматривают, потому что боятся потопов, пугает отсутствие лифта.
Другие смотрят на все это под другим углом: если хрущевка после капремонта, то с крышей все технические нюансы уже решены. Также последний этаж — самый тихий, никто сверху не доставит дискомфорта.
Много вопросов как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов поступает в сторону квартир с перепланировкой. По анализу агентства, примерно 60% жилья на рынке идет с перепланировкой. Речь не только про снос стен, но и перенос змеевика, изменения уровня подоконников и других, казалось бы, мелких деталей.
— Проверка законности перепланировки — одна из причин, почему к агентствам обращаются за помощью. Есть продавцы, которые купили когда-то квартиру с перепланировкой сами того не зная. Теперь они продают ее и боятся, что этот момент может оттолкнуть покупателя. Но все эти вопросы сейчас решаемы.
Дает совет Андрей и тем, кто думает приобрести квартиру для пассивного дохода. Инвестиции требуют в своем роде бизнес-плана. Нужно подходить к покупке такой недвижимости не с той точки зрения, нравится ли вам район, а с оценки востребованности арендаторами. Также думать о ликвидности квартиры в будущем.
— Люди считают, что лучшее вложение — это покупка новостройки, но всегда есть частности. В молодых кварталах в скором времени будет расти конкуренция между арендодателями, которые в свое время строили жилье как инвестицию. Но есть старый жилой фонд с более налаженной инфраструктурой: зелеными дворами, близким расположением к метро и т. д. Аккуратная квартира с современным ремонтом в хрущевке после капремонта, располагающейся в нужной локации города, будет составлять хорошую конкуренцию новостройкам. Главное правильно выбрать.
