«Покупателям не нужна огромная площадь, в приоритете — адекватная цена». Рынок загородной недвижимости ожил и не думает сворачиваться
Вы помните повальное увлечение дачами в 90-х (тут, конечно, можно спорить — хобби это было или способ выжить)? А стремление разбогатевших людей во что бы то ни стало переехать за город в свой большой дом (еще лучше — замок) в нулевых? Про участки и то, как их освоить, не говорил разве что ленивый: от 4 до 25 соток было припасено практически у каждой семьи. По осени пригородные автобусы просто лопались от количества людей и еще более впечатляющего количества сумок с урожаем. Потом дачно-деревенский бум как-то сошел на нет: родители и бабушки с дедушками еще копались в огородах, а вот молодое поколение «отрезало» себя от грядок. Но «сельская эстетика» не сдалась. Она выждала два десятилетия, чтобы вернуться к нам с новой силой. Разбираемся, что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости и почему белорусы снова готовы вкладывать деньги в квадратные метры за МКАД.
«Загородка», которая дождалась своего звездного часа
— Если говорить о недавнем прошлом, то пик коммерческого интереса к загородной недвижимости действительно наблюдался в конце нулевых — начале десятых годов. Люди активно вкладывали деньги в то, что им было понятно и близко, — поднимает исторические пласты аналитик агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — А вот после десятых интерес к «загородке» начал угасать. Связано это с бурным развитием всего и вся: у населения стабилизировались доходы, в городе стали открываться современные торговые центры, западные бренды приходили один за другим. Все это начало привлекать внимание к «международному стилю жизни».
Люди уже не хотели быть привязанными к одному месту: съездить на субботу и воскресенье в Вильнюс стало нормой. А если выдались большие выходные, то и куда-нибудь подальше можно было отправиться. Причем выбирались за границу белорусы не столько ради выгодного шопинга, сколько ради впечатлений. Курорты Турции и Египта благодаря доступным ценам и вовсе стали народными, для некоторых — обязательными к посещению минимум раз в год. То есть внимание с дач и домов (чего-то стационарного, нередко дорогого) переключилось на путешествия и эмоции. Именно на это охотно откладывали деньги, а не на содержание дачи.
Впрочем, богатые люди по-прежнему обеспечивали себя и жилплощадью, и поездками. Ну а тот, кому приходилось выбирать, куда потратить деньги, отдавал предпочтение последним. Если же приобрести нужно было все-таки «квадраты», выбор делался в пользу квартир — это удобно в плане содержания: ЖЭС или ТС сделает все необходимое, когда возникнут коммунальные проблемы. На этом фоне цены на загородную недвижимость неплохо просели.
Беззаботная жизнь продолжалась до начала 2020 года, пока не грянул ковид. Зародившись где-то в далеком Китае, он в мгновение ока перевернул нашу жизнь с ног на голову: разве кто-то мог подумать, что границы будут закрыты? А вот же.
— Понимая, как распространяется коронавирус, многие минчане поспешили уехать за МКАД. Загородные дома, ранее месяцами ждавшие арендаторов, были сметены с рынка. Причем снимали их не на месяц или два, а на полгода и даже год. И вот ковид уже минул, такую опасность, как раньше, он не представляет — а мода жить за городом не исчезла.
Народ понял, что счастье было рядом, просто мы его не замечали и не ценили. Можно сказать, что с этого момента начался новый взлет загородной недвижимости.
Люди, которые в кризисные моменты оказались за городом и распробовали этот стиль жизни, стали вместо арендного варианта искать постоянный. Любители отдыха в агроусадьбах тоже решили, что лучше обзавестись своим уголком, чем за сутки каждый раз платить по $300—350. Да и в целом на жизнь в СТ, деревнях и коттеджных поселках белорусы стали смотреть под другим углом, где-то отчасти даже романтизируя ее. Но, поверьте, увлечение «загородкой» — это не мимолетное явление. Тренд будет только нарастать. Люди уже созрели для переездов или второй жилплощади вне города. К тому же и варианты, что с путешествиями станет как-то проще, пока не просматриваются, — делится наблюдениями эксперт.
Так что (и за сколько) берут?
Пока одни только раскачивались и думали, другие уже активно строили бизнес. Да, возводить дома для последующей перепродажи — это целая ниша. Которая, кажется, не может быть переполнена предложениями.
— Безусловно, на рынке загородной недвижимости есть свои тенденции. Быстро и выгодно продать получится только тот дом, который построен по современным канонам. И попасть в них достаточно просто.
Коттедж должен находиться в пределах 40 километров от МКАД, на участке площадью 10 соток и более.
Сам дом должен быть небольшим, в один уровень, с предчистовой или базовой чистовой отделкой (белые покрашенные стены и потолки, пол под дерево, нейтральная плитка).
Люди охотно берут готовые дома по адекватным ценам. И платят за качество (главное, проверить его перед покупкой с помощью специалиста). Тратить полжизни на возведение коттеджа, как это делали наши родители, сейчас нет желающих.
К архитектурному облику домов, кстати, нет каких-то завышенных требований: все должно быть просто и лаконично, без излишеств. В современном стиле. При этом подземный гараж и плоская кровля сейчас не в почете: с ними регулярно какие-то проблемы.
Больше всего покупатели доверяют каменным домам — блоки и кирпич долговечные, теплые, давно себя зарекомендовали. Срубы (особенно из кругляка) уже вышли из моды. Разве что в качестве дач их берут неплохо (но по другим ценам), а вот для постоянного проживания — нет: слишком много мороки с уходом за древесиной. Каркасников сейчас строится немало, но подходят они не всем — есть у людей предубеждение, — рассказывает Андрей Чернышев.
— Продажи каких домов идут совсем туго?
— Одни из самых тяжелых — дома-гиганты. Построены они в 90-х или совсем недавно — неважно. Объекты площадью более трехсот метров интересуют очень узкую прослойку клиентов. Таких коттеджей хватает в Боровлянах, Колодищах и даже прямо за кольцевой. И ждут покупателей они, как правило, годами. В целом в загородном строительстве давно просматривается тенденция ухода от гигантизма. Одной семье (даже многодетной) столько метров и этажей не нужно, а жить поколениями под одной крышей сейчас не принято. И люди считают деньги: поди отопи и поддержи в нормальном состоянии четыре этажа!
Запрос у покупателей из 2024 года простой: нам не нужна огромная площадь, нам нужна адекватная стоимость.
Отказаться от покупки неплохого дома клиенты могут и из-за... ремонта. Если в помещениях, условно, черные глянцевые потолки, аляповатая плитка, морально устаревшая встроенная мебель, то, суммировав все затраты на переделку, человек понимает, что сделка не такая уж и выгодная. Закрыть глаза на ремонт из начала 2000-х покупатели готовы разве что взамен на по-настоящему топовую локацию.
Эксперт отмечает: основная масса сделок по жилым домам проходит в диапазоне $130 000—150 000 по курсу. Если прайс уходит за $200 000 в эквиваленте, то к объекту начинают предъявлять очень высокие требования. Тут уже ни один дефект не проскочит.
— Интерес к домам комфорт-класса, которые стоят более полумиллиона рублей, возвращается. Если в предыдущие годы люди были в сомнениях, то сейчас они отжали кнопку паузы и совершают дорогостоящие покупки, — добавляет специалист.
На дачах все спокойно
Окончательно перебраться за город готовы далеко не все: дети малые, родители старые, работа без возможности удаленки — мало ли причин. Тогда на выручку приходит дача: есть настроение — прыгаешь в машину (электричку, автобус, маршрутку) и уже через некоторое время оказываешься в окружении зелени и пения птиц.
— Дачи покупаются очень активно. И самого разного масштаба, — не скрывает Андрей Чернышев. — Стартуют цены в среднем от $5000 по курсу. Хотя есть варианты и дешевле, но это уже для романтиков — людей, готовых прийти на голый участок с едва обустроенным вагончиком.
Если говорить про Минский район, то самая ходовая цена — $10 000 в эквиваленте. За эту сумму можно получить аккуратный домик из дерева (реже — из кирпича) с печным отоплением. А что еще для начинающего дачника надо? Если неподалеку есть водоем — вообще красота. Когда бюджет равняется $15 000, рассчитывать можно на ухоженный кирпичный домик. Добавь еще $5000 по курсу — уже и банька на участке появится.
На среднестатистическую дачу белорусы решаются потому, что ее стоимость далека от стоимости однушки в Минске. Мол, квартиру за такие деньги не купишь, а так хоть будет отдушина.
Безусловно, встречаются и дорогие дачи: ставки в $30 000—40 000 и даже более отнюдь не редкость. Это уже будут добротные свежие (до десяти лет) дома как раз таки из деревянного бруса. Обязательно — ухоженный просторный участок.
Раньше иметь дачу на расстоянии более 15 километров от МКАД считалось чуть ли не проклятьем. Особенно если еще и от остановки надо было чесать пару километров через лес или вдоль поля. А что сейчас, когда почти в каждой семье есть авто, а маршрутки готовы отвезти даже в самые дебри?
— Предпочтение отдается вариантам, которые находятся в пределах 40 километров от МКАД. Но некоторым покупателям и 70 проехать не в тягость. Люди понимают, что чем дальше от Минска объект, тем на более высокое качество за ту же стоимость можно рассчитывать.
Подсказываю лайфхак: измеряйте расстояние от дома до дачи не в километрах, а в минутах.
Иногда отмахать половину кольцевой и выскочить на хорошую трассу может оказаться быстрее, чем сразу ехать в сторону ближайшего загородного направления. Все зависит от загруженности и состояния дорог. В том числе непосредственно на месте: иные СТ находятся в такой лесной чаще, что только по корням и грязи полчаса будешь ехать.
А еще не стоит ограничивать поиски только Минским районом. Добавьте хотя бы Логойский и Вилейский (их ближайшие к Минску границы) и увидите, насколько преобразится ваша лента объявлений. Это при том, что добираться в те края очень удобно, — советует специалист.
Эта осень балует нас как никогда: до ноября на улице было солнечно, сухо, а в некоторые моменты даже тепло. Потому и продажи «загородки» не останавливаются. Дачные «смотрины» идут полным ходом. Но даже когда небо затянет и дождь со снегом вернут себе «приоритет», не стоит отказываться от просмотров. «Наоборот, холод и сырость — лучшее время, чтобы проверить дом. Понимаю, что выбираться в такую погоду на улицу совсем не хочется, но зато вы увидите, не протекает ли крыша, не промерзают ли стены. Такой момент лучше не упускать», — рекомендует Андрей Чернышев.
