Уже слишком дорого: цены на жилье в Минске могут стать на паузу

В белорусской столице продолжают активно скупать жилье. На этом фоне растут цены: например, за последний год "квадрат" в Минске стал дороже в среднем на 250 долларов. Но скоро ситуация может измениться.

Всю весну и лето 2024-го показатели купли-продажи на вторичном рынке оставались на хорошем уровне. Месячный рекорд по фактическим сделкам был поставлен в апреле – почти две тысячи проданных квартир.

За январь-сентябрь было реализовано в общей сложности порядка 15 тысяч столичных квартир. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года было продано 13 тысяч.

Что касается цен, вторичка с начала года подорожала на 12%, новостройки – на 15%. К концу года возможен еще больший рост. Как утверждают специалисты, сейчас лучшее время, чтобы продать.

Что сейчас происходит на рынке жилой недвижимости, какие тренды отмечаются этой осенью и что будет с ценами на минские квартиры в ближайшей перспективе – все подробности узнали у эксперта.

Цены, как 10 лет назад

На рынке недвижимости в Минске рекорд ставят не только сделки, но и цены. Вторичка как самый популярный сегмент (80% от всех покупателей) прилично подорожала с начала текущего года: если в январе средняя стоимость квадратного метра составляла $1400, то сейчас – $1560. Последний раз подобное наблюдалось 10 лет назад – в ноябре 2014-го.

Для сравнения: минимальный средний ценник за "квадрат" жилья в белорусской столице был зафиксирован в апреле 2016 года – 1080 долларов. Тогда специалисты зарегистрировали так называемое "ценовое дно". Максимум же был в октябре 2013-го – 1730 долларов.

Ставки растут

В Беларуси, особенно в столице, рынок жилья сейчас исключительно растущий. Предложений хватает, есть кредиты, рассрочки, лизинг – несмотря на то, что ставки стали менее доступными: несколько месяцев назад они были на уровне 14-15%, сейчас – 16-17%.

Увеличение ставок уменьшило долю покупателей с кредитами – с 38-40% до 30-32%. Стало меньше иногородних жителей, которые первоначально планировали приобрести квартиру в столице, но по объективным причинам не смогли это сделать.

По данным эксперта, последние несколько лет доля покупателей из регионов занимала треть рынка. Часть из них могла рассчитывать на получение льготного кредита по сниженной ставке. Кредит получали в своем городе, а недвижимость покупалась в Минске. Несколько месяцев назад изменились условия: использовать кредит можно только там, где он был получен.

"Сейчас мы наблюдаем, что покупателей бюджетных квартир в столице ("хрущевок" и "брежневок"), коими являлись иногородние граждане, стало меньше процентов на 20", - отмечает тенденции на рынке заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев.

Спрос на жилье в Минске остается высоким, несмотря и на рост курса доллара, который с начала года подорожал на 4%. Позитивный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости допускает рост обменного курса валют на 5%.

Лучшее время для продавцов

В настоящий момент наиболее положительный тренд отмечается у продавцов. Большой выбор квартир на рынке и доступное кредитование поддерживают постоянный спрос у покупателей, а такой фактор, как рост цен, влияет на них еще и психологически.

"Многие стараются решить квартирный вопрос до Нового года, поскольку осознают, что в январе могут быть какие-то негативные изменения, как это случалось неоднократно", - поясняет аналитик.

По его словам, условным риском для покупателя может быть время: некоторые люди до упора будут ждать "лучшей цены".

"Они говорят: я подожду, пока не станет, условно, "по пятьсот" (500 долларов за квадратный метр). Ну, во-первых, сколько бы люди не ждали, что будет "по пятьсот", в Минске никогда еще такого не было даже близко", - констатирует Чернышев.

Эксперт напоминает, что в предыдущие стрессовые моменты цены снижались на 20-30% от величины роста доллара. Условно: если доллар увеличивался на 100%, то цены снижались только на 30%. "И никакой выгоды покупатель не получал", - подчеркивает специалист.

Сейчас у продавцов есть возможность максимизировать стоимость сделки, поскольку на рынке много активных покупателей, которые хотят закрыть жилищный вопрос до 31 декабря. Однако, если доллар подорожает еще больше (условно, до 3,5+ рубля), кредиты вырастут или их выдачу приостановят вовсе, назреет новый форс-мажор и так далее – покупатели возьмут паузу. В таком случае вырастет конкуренция между продавцами, которым придется пойти на уступки в цене, чтобы не затянуть продажу.

"Продавцы должны запомнить, как отче наш, следующее: на растущем рынке можно поднимать цену, на падающем – нужно идти на опережение. Если в этом месяце не продашь, то в следующем придется делать еще большую скидку. И так далее. И чем больше срок продажи, тем дешевле обойдется продажа квартиры. Поэтому при рисковой ситуации на рынке надо сразу максимально объективно определять стоимость квартиры, чтобы найти покупателя первым. Это закон падающего рынка", - говорит собеседник.

Квартиры из "зоны риска"

В данный момент на рынке есть квартиры, условно разделенные на три ценовые группы. К первой относятся жилые помещения в относительно новых домах (10-15 лет с момента постройки), с аккуратным ремонтом в формате "заезжай и живи".

"Люди готовы заплатить немножечко больше, взять кредит на большую сумму, но купить квартиру уже с ремонтом. По нашей оценке, на подобные варианты ориентированы более 80% покупателей. И продавцы таких квартир могут рассчитывать на то, чтобы поднять ценник к верхнему значению по рынку", - утверждает Чернышев.

Вторая группа – это квартиры, которые можно продать по среднерыночной цене. Как правило, речь идет о квартирах свободной планировки без отделки в новостройке, а также стандартных "панельках" 80-90 годов без свежего ремонта и/или где есть проходные комнаты.

"Такие квартиры, с одной стороны, интересны покупателям, потому что там сбалансированные площади. В новостройках это полностью новое жилье. Отпугивает только то, что нужно делать ремонт и вложить столько денег, сколько стоит вся квартира", - поясняет эксперт.

Наконец, третья группа – это предложения, которые находятся в так называемой "зоне риска". Зачастую это "уставшие" квартиры из старого жилого фонда, требующие проведения не просто косметического, а полноценного масштабного ремонта.

"Это могут быть хрущевки-брежневки, в которых пока не было капремонта – несмотря на то, что в самой квартире какой-никакой ремонт сделан. Это и стандартные панельки, в которых квартира сильно запущена. Поэтому продавцам подобных жилых помещений нужно ориентироваться на нижний уровень цен и искать в этой нише своих покупателей", - уверяет аналитик.

Как поживают новостройки?

Новых домов, вводимых в эксплуатацию, в белорусской столице по-прежнему мало. Выбор существенно сократился после реализации крупного проекта "Минск-мир". Нельзя сказать, что новостроек сейчас не хватает: в активной продаже их более 100.

Тем не менее, очевидно, что тренд на вторичку в этой неравной борьбе побеждает.

"Какого-то серьезного сдвига на рынке столичных новостроек не предвидится в ближайшее время. Предполагаю, что еще как минимум год будет наблюдаться подобная дефицитная ситуация – пока не будет в достатке предложений от "Северного берега". По сути, у сегодняшних покупателей самое реальное – это только вторичка", - резюмирует Андрей Чернышев.