«‎Оживление может смениться застоем». Еще одно мнение эксперта о ситуации на рынке столичного жилья

Третий год подряд в Минске ежегодно фиксируются рекорды продаж квартир. На этом фоне растут цены, которые приближаются к тому, чтобы обновить исторический максимум. Не так давно мы поднимали эту тему с экспертом одного из столичных агентств.

Казалось бы, для продавцов наступил настоящий рай. Но так не может продолжаться всегда и оживление вполне способно смениться застоем — такое мнение озвучил руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович. Продавать сейчас или подождать? Вырастут ли цены и может ли их что-то остановить? Ответы на эти вопросы, а также пояснение, чем для продавцов опасна нынешняя ситуация, — в материале.

«Изменения уже есть. Через три месяца они станут еще более заметны»

Чтобы понять, почему на рынке жилья в Минске фиксируют рекорды по продажам, нужно разобраться, откуда растут ноги этого феномена. Сегодня покупательская способность базируется на двух основных и одном сопутствующем факторах.

— К первому и главному можно отнести доступные ставки по кредитам на недвижимость, которые позволяют компенсировать недостаток собственных средств и рост цен, — объясняет Владимир Давидович. — Второй — стабильность обменных курсов валют, которая позволяет покупателям спрогнозировать свои финансовые возможности на перспективу и решиться взять займы у банка для покупки жилья.

Сопутствующий фактор — это небольшой рост доходов населения, который вселяет в покупателей оптимизм и уверенность в завтрашнем дне, а также подталкивает к решению жилищного вопроса.

— Стоит хотя бы одному из этих факторов исчезнуть или измениться в худшую сторону, как ситуация на рынке может измениться. И предпосылки к этому уже есть, наш отдел аналитики их фиксирует — это снижение покупательской активности на 35—40% в масс-сегменте. А заметны невооруженным глазом они станут месяца через три вследствие стабилизации цен и снижения количества сделок.

Какие факторы влияют на активность рынка?

По словам Владимира Давидовича, кредитование — основной драйвер продаж жилья в Минске, начиная с 2017 года. Благодаря снижению кредитных ставок с 36% до доступных массовому покупателю 15% появилась возможность компенсировать недостаток собственных средств на покупку квартиры, а долг перед банком растянуть на целых 20 лет.

— Без доступных кредитов, при текущем уровне доходов и обменном курсе валют покупатели не смогли бы себе позволить покупать жилье столь массово и активно.

Еще пару месяцев назад, когда кредитные ставки в среднем были на уровне 14—15%, это давало рынку 38—40% покупателей, которые без кредитной поддержки не смогли бы купить квартиру. То есть если бы не доступность кредитов, то, по нашим оценкам, ежемесячно в Минске продавалось бы не более 1600 квартир, а 1200. И тогда было бы уже не до рекордов продажи и роста цен, — говорит Владимир.

По части кредитования, на его взгляд, сегодня уже есть два негативных «звоночка». Во-первых, за август текущего года ставки по кредитам уже поднялись со средних 14—15% до 16—17%. К тому же банки ужесточили требования к финансовому состоянию кредитополучателей: раньше одобрение получали 95% соискателей, теперь — меньше 85%.

— Все это, по нашим оперативным данным, снизило долю кредитных покупателей с 38—40% до 30%. То есть чем ближе кредитная ставка к 20%, тем меньше покупателей смогут ею воспользоваться.

Наглядным примером из истории, говорит Владимир, стало начало 2021 года, когда кредитование вышло за рамки широкой доступности. После годичного перерыва выдачи кредитов на покупку вторичного жилья появился долгожданный и единственный кредит, но со ставкой, которая выросла до 21% годовых. В результате, несмотря на ожидание кредита и отсутствие других кредитных предложений, доля покупателей с кредитами опустилась до минимальных 4% (с 35% в 2019 году при ставке 15%), а количество сделок снизилось до весьма посредственных для Минска 1150 в месяц (сегодня их проходит более 1600 в месяц).

— Второй момент касается льготного кредитования, — продолжает руководитель группы компаний «Твоя столица». — Еще месяц назад благодаря ему покупатели из регионов страны могли купить квартиру в Минске. Сегодня это сделать уже нельзя — покупатель в выборе квартиры ограничен местом (районом) получения кредита. Это говорит о том, что столичные продавцы потеряли порядка 15—20% подобных покупателей.

Какие выводы можно сделать?

Продавцам вторичного жилья следует понимать, что рекордные продажи квартир и рост цен всецело базируются на доступности кредитования. Но за последние месяцы ситуация по части кредитования существенно усложнилась. И последствия этого проявятся как раз к концу текущего года или началу нового. Кроме того, наверняка компании-застройщики начнут активнее предлагать рынку программы кредитования с пониженным курсом на первый год-два, что наверняка оттянет часть покупателей со «вторички» на первичный рынок. Ситуацию может усугубить рост обменного курса доллара: такое возможно по ряду причин. В этом случае, как правило, покупатели жмут на паузу, что заставляет продавцов уже не просто давать скидку по просьбе, а самим начинать снижать цены.

Кроме того, к сожалению, существует вероятность обострения глобальных либо региональных кризисов, что также не добавляет оптимизма рынку.

— Я заметил, что в последнее время участились обращения от знакомых с вопросом: что делать — продавать, покупать или подождать (если сделка не связана с какими-то срочными жизненными обстоятельствами)? Как бы банально это ни звучало, считаю, что сейчас самое время и для того и для другого: ведь «неуступчивые» продавцы рискуют как минимум заморозить продажу на несколько месяцев и получить деньги (хорошо, если такие же) гораздо позже, покупатели же рискуют получить кредит с еще более высокой процентной ставкой, чем сейчас, так и не дождавшись снижения цен предложения, — подытожил Владимир Давидович.