Как изменился рынок офисов за 2023? Приводим цифры
2023 год близиться к концу, поэтому самое время подводить итоги. Наши аналитики провели анализ рынка офисов этого года и теперь мы можем поделиться результатами с вами.
Вакантность осталась на прежнем уровне
2023 год для рынка аренды офисов был достаточно стабильным годом, о чем говорит сохранявшийся на протяжении всего года уровень вакантности – порядка 18%, а объем свободных площадей на конец года составил 210 тыс. кв. м, его рост в течении года составил всего 2%.
За это время на рынок вышло 2 бизнес-центра совокупной офисной площадью около 7,9 тыс. кв. м: БЦ «Делфи» на ул. Хоружей 4 и БЦ «Сухарево» на ул. Горецкого 14.
При этом, если сравнивать сегодняшние цифры со стабильным 2021 годом, можно говорить о приросте более чем наполовину. Т.е. даже при сохраняющемся объеме предложения офисов все равно присутствует проблема с их заполнением. Но почему?...
Спрос точечный и малочисленный
В начале 2023 года спрос на офисы оставался на прежнем уровне, к концу года он немного увеличился, однако его по-прежнему недостаточно для поглощения всех объемов пустующих площадей в бизнес-центрах. А это, еще не считая объемов строящихся (более 70 тыс. кв. м, не считая «Шантер Хилл»), которые по заявлениям девелоперов должны выйти на рынок уже в 2024 году.
Какие офисы пользовались спросом в 2023?
На протяжении всего года, основной спрос пришелся на площади до 100 кв. м – в пределах 60-65%
Причем эти офисы интересны арендаторам по ставкам до 10 €/кв. м, на них в 2023 приходилась доля 50-58%.
При этом, по столь низкой ставке, арендаторы искали офисы уже с отделкой (либо с возможностью сделать ремонт за счет арендодателя), с кондиционированием, вентиляцией и зачастую даже с парковкой рядом со зданием. О чем это говорит? Рынок офисов перестал быть «рынком собственников», теперь – это «рынок арендатора». И 2023 подтвердил это на все 100%.
Кому были интересны офисы в аренду в 2023?
Основная доля в 2023 пришлась на компании сферы услуг и торговли – 60%, а вот на айтишников – 11% (в лучшие периоды 2019 – это было 40% от общего объема рынка).
Ставки предложения. Есть ли изменения?
Рост объемов предложения качественных объектов привели к тому, что давление на стоимость аренды увеличилось, поэтому собственники были вынуждены ее снижать чтобы избежать упущенной выгоды от простоя помещения. Таким образом, сейчас на рынке офисной недвижимости можно наблюдать сохраняющееся снижение ставок аренды по всем классам качества. Только за 2023 средний уровень ставок предложения снизился на 5%, а по сравнению с концом 2019 – на 39%.
Таким образом, ставки предложения аренды кв. м офисов (150-200 кв. м) в бизнес-центрах сформировались на уровне:
- Класс «А» – 18 €/кв. м с НДС (-8% с января 2023);
- Класс «В+» – 11,9 €/кв. м с НДС (-6%);
- Класс «В» – 9,0 €/кв. м с НДС (-4%);
- Класс «С» – 7,1 €/кв. м с НДС (+3%).
Они полностью отражают изменение рынка и смену главного арендатора (IT-сектор) на арендаторов из сферы услуг и торговли, выручка которых значительно меньше и платить много за офис они не готовы. В 2023 собственники пришли к пониманию реальной рыночной ситуации, когда сдать офис по прежним ценам уже невозможно, поэтому им пришлось изменить свои условия и снижать их.
Продолжат ли падать ставки?
Скорее всего да и мы убедимся в этом в ближайшие годы. Для улучшения ценовой ситуации на рынке офисов, необходимо восстановление спроса и выход из зоны профицита предложения офисов. Однако реальных предпосылок, указывающих на это, в перспективе ближайших 5 лет, пока нет. Негативным фактором в пользу этого мнения выступает и экономическая ситуация в мире и плюс к этому продолжающаяся релокация из страны компаний различных сфер деятельности.
Вернутся ли ставки в евро?
Многие собственники коммерческой недвижимости ожидают это возвращение. И не только потому, что привыкли к еврономиналу, но и потому, что когда-то брали валютные кредиты, которые и отдавать нужно в валюте, а арендную выручку они теперь получают в рублях. Соответственно, сейчас их финансовое положение во многом зависит от скачков курса.
Но есть и те, кто выиграл от перевода стоимости аренды в рубли – арендаторы, которые получают выручку в белорусских рублях, им даже рост курса не страшен! При этом, во всей этой ситуации, с большой долей вероятности, рынок коммерческой недвижимости все же будет продолжать жить с рублевыми ставками. По крайней мере, информации об отмене этого ограничения не было.
