Чем для рынка офисов закончился 1-й квартал 2023 года?

Сегодняшняя ситуация на рынке офисов Минска во многом обусловлена трудностями и нововведениями прошедшего 2022 г. Продолжающийся рост количества свободных офисов при снижении спроса на них, а также переход на расчет стоимости аренды в белорусских рублях – успел ли сегодняшний рынок приспособиться ко всем сложностям прошлого года? Это можно узнать из итогов 1-го квартала 2023 г.

Пустующих офисов становится все больше

Вот уже несколько лет, начиная с 2020 г., офисные площади освобождаются с большей скоростью, чем заполняются. 2022 г. не стал исключением – объем свободных офисов в бизнес-центрах за прошедший период увеличился на 71% или +107 тыс. кв. м и на начало апреля 2023 г. составил 241 тыс. кв.м. Для понимания масштабов – это порядка 21% от совокупного объёма офисов всех бизнес-центров Минска. Однако и эта цифра не полная, потому как офисы можно встретить не только в БЦ, но и в других объектах недвижимости, но об этом немного позже.

Основные причины значительного прироста пустующих офисов – релокация одних компаний и оптимизация площадей других.

Больше всего в сегменте бизнес-центров свободных офисов классов «В+» и «В» – 72 % от общего объема. Новых площадей за 2022 г. ввелось, по меркам доковидного времени, совсем немного – 45 тыс. кв.м. Для сравнения, за последние 10 лет минимальный объем нового ввода был в 2021 г. – 6 тыс. кв.м, а максимальный в 2019 г. – 91 тыс. кв.м.

Еще несколько лет назад площади от 1 000 кв.м арендовали «айтишники» и крупные компании. Сейчас же из-за релокации специалистов IT-сферы, перехода на удаленку и сокращения расходов на арендуемые площади найти свободный офис в бизнес-центрах можно абсолютно любой площади – от 10 кв.м до 5 000+ кв.м.

Вдобавок к свободным офисам в уже введенных в эксплуатацию бизнес-центрах, есть еще нависший над рынком объем строящихся офисов. На финальной стадии строительства и, по сути, готовыми к выходу на рынок, находятся еще порядка 72 тыс. кв.м офисных площадей, 7 тыс. кв. м из которых ожидаются к вводу в эксплуатацию еще с конца прошлого года. При этом еще более 30 тыс. офисных кв. м. находятся на начальных стадиях строительства, однако строительство этих объектов осознанно приостановлено застройщиками, по причине понимания переизбытка рынка предложением и недостатка спроса, как минимум, в перспективе ближайшего года.

Офис можно найти не только в бизнес-центрах

Арендовать качественный офис можно и в составе, например, жилых домов, отдельностоящих зданиях, торговых центрах и т.п. На начало апреля предложение встроенных офисов достигло отметки в 179 тыс. кв.м, что на 25% меньше сегмента офисов в бизнес-центрах. В результате, совокупный объем доступных для аренды офисов в Минске по итогам первого квартала 2023 г. составил порядка 420 тыс. кв.м.

Однако большое количество предложений офисов усложняет выбор. В этом случае может понадобится помощь опытного специалиста по коммерческой недвижимости, который сможет среди всего многообразия вариантов подобрать подходящий для вас объект и защитить ваши интересы в переговорах и при заключении договора аренды.

Спрос сохраняет свои позиции

Активное смещение фокуса спроса в сторону уменьшения площадей офисов началось в 2021 г. И окончательно сформировалась к середине 2022 г.: 72% заявленного спроса в марте приходится на офисы до 150 кв.м, в числе которых доля спроса до 50 кв. м составляет большую часть – 30% от общего количества спросовых заявок.

Еще в прошлом году наиболее крупным арендатором была IT сфера (порядка 20% в общем объеме спроса), сегодня спрос сместился в сторону представителей сферы услуг и торговли (совокупно 64%), а доля IT уменьшилась до 6%.

Уникальная ситуация на рынке офисов

Объемное предложение при снизившемся спросе, все больше обостряет конкуренцию между собственниками офисов, тем самым заставляя их идти на уступки в стоимости и условиях аренды. Поэтому сейчас на рынке офисной недвижимости наблюдается уникальная ситуация, когда можно найти качественный объект по низким ставкам, да еще и в бизнес-центре.

Свое снижение ставки аренды начали в 2021 году и с того времени в среднем они упали на 30%, а за 10 лет – на 56%. Например, «А»-класс за последние 10 лет превратился из дефицитного и дорогостоящего сегмента превратился в переполненный предложениями и снизившийся по стоимости до «В+» класса.

А еще пару лет назад дефицитный и всеми желанный «В+» сегодня можно арендовать по ставкам «В» и «С» классов.

При этом стоит учитывать, что ставки предложения не всегда равны ставкам реальных сделок и разница между ними может достигнуть нескольких евро. Такая ситуация происходит за счет предоставления собственниками офисов персональных скидок арендаторам.

Стоит отметить, что не всегда ставка аренды по классу бизнес-центра является средней. В действительности свободные площади в аренду можно встретить по ставкам, намного выше либо ниже средних по рынку в рамках конкретного класса. Однако это скорее исключение из правил.

Чего можно ждать в ближайшее время?

Если посмотреть в ретроспективе десятилетия, то текущий уровень ставок аренды является минимальным. Ближайшее соответствие отмечалось летом 2016 г. – когда ставки аренды прекратили свое снижение, наблюдавшееся с середины 2014 г. Но в отличие от 2016 г., в настоящее время снижение ставок еще не приостановилось и о стабилизации говорить еще рано. Предпосылок к восстановлению спроса на офисы и снижению объема предложения в ближайшее время не наблюдается, а, значит, давление на ставки аренды в сторону их снижения в перспективе ближайших месяцев и ближайшего года, сохранится.