Некоторые особенности аренды коммерческой недвижимости

Предоставление в аренду объекта коммерческой недвижимости, так или иначе, связано с определенными рисками. Полагаясь только на собственные чутье и опыт, собственник может загнать себя в "ловушку" собственных заблуждений. Как избежать потери прибыли или, того хуже, судебных разбирательств, рассказывает Руслан Орлов, заместитель начальника отдела вторичного рынка "ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА".

Ловушка 1. "Последняя цена"

Люди бизнеса не всегда готовы идти на компромисс. В таком щепетильном вопросе, как стоимость аренды объекта коммерческой недвижимости, собственник зачастую оказывается не готов даже к небольшим уступкам. Главное заблуждение, которое может стать причиной потери клиента: арендатор или покупатель все равно найдется, можно и подождать. Такое принципиальное мнение не учитывает возможных изменений на рынке коммерческой недвижимости: цена на аналогичные объекты может снижаться, законодательные нововведения также способны усложнить процедуру аренды (купли-продажи) и т.д. В результате тот или иной объект коммерческой недвижимости вероятнее всего окажется невостребованным длительное время, а это, в первую очередь, потеря прибыли.

– Мой опыт подсказывает: решать проблему надо здесь и сейчас, – комментирует Руслан Орлов. – Есть заинтересованный клиент – значит надо с ним работать. Правильнее будет обратиться к профессионалам: это поможет найти выход из тупиковой ситуации уже на этапе переговоров. Зачастую, ни собственник, ни арендатор (покупатель) не могут сами предложить компромиссные варианты в силу того, что не очень хорошо ориентируются в ситуации на рынке и не знают текущего законодательства, а привыкли действовать стереотипно. Как правило, специалисты предлагают несколько схем, но в любом случае и собственник, и арендатор (покупатель) получат желаемое, только с небольшими уступками. Продумать подходы к формированию цены, способу оплаты, сохранению/изменению ставки и учесть другие требования обеих сторон – главная задача профессионалов.

Ловушка 2. "Сам составлю все документы"

Собственники коммерческой недвижимости четко понимают: любые отношения с арендатором либо покупателем обязательно должны быть оформлены документально. Использование типовых договоров, не учитывающих все нюансы отдельно взятой сделки, может привести к неприятным неожиданностям в будущем. В первую очередь это ударит по прибыли собственника, а могут быть (это в худшем случае) и более непредсказуемые последствия.

Наиболее распространенный случай – это неправильно составленный договор аренды, в котором условия и порядок освобождения помещения прописаны без учета требований текущего законодательства. В итоге закон оказывается на стороне арендатора, а собственник теряет время на разбирательства, в том числе в судебном порядке.

– Не так часто, но все-таки встречается ситуация, когда сделка купли-продажи коммерческой недвижимости может быть признана недействительной. Приведу пример из практики. Руководство акционерного общества приняло решение о продаже объекта недвижимости, принадлежащего всем акционерам. Обязательное условие для проведения сделки – получение соответствующих полномочий и оформление их документально. Без этого сделка может быть признана недействительной даже по истечении срока исковой давности, а это 10 лет. Достаточно будет малого: кто-то из акционеров через некоторое время решит, что его права были нарушены, и обратится в суд. А суд, в свою очередь, обнаружит нарушения в оформлении решения уполномоченного органа о совершении сделки. Итог: принудительный возврат объекта коммерческой недвижимости продавцу и денег – покупателю. Согласитесь, лучше обратиться к профессионалам, знающим особенности оформления сделки купли-продажи с учетом вида собственности. Это поможет избежать проблем в будущем.

Еще один вариант конфликта между собственником и покупателем коммерческой недвижимости может возникнуть из-за элементарной недосказанности. Покупатель (арендатор) вполне логично думает, что оборудование, которое он увидел при осмотре, продается (сдается) вместе с помещением. Кроме того, сумма, которую он платит, учитывает его наличие. Впоследствии выясняется: кондиционер, станок и т.д. по-прежнему принадлежат продавцу, и он их попросту забрал. Как этого избежать? Постараться еще на этапе переговоров не упустить крайне важный момент: оборудование объекта может не входить в общую стоимость. Ситуация не тупиковая, но клиента можно потерять.

– Правильно составленный договор – основа любой сделки, – говорит Руслан Орлов. – Без четкого регламентирования всех условий купли-продажи конфликт между собственником и покупателем неизбежен. Что и как продается, по какой цене, какое дополнительное оборудование входит в стоимость – вопросы, которые обязательно задаст специалист агентства. В каждом отдельном случае необходимо составлять договор таким образом, чтобы все моменты были четко прописаны. На мой взгляд, лучше всего с этой работой справятся профессионалы.

Ловушка 3. "Все предусмотрел"

Рынок коммерческой недвижимости стабильно привлекает новых собственников. Отсутствие опыта – их главный недостаток. Уверенность в собственных силах может стать главной причиной головной боли от сдачи помещения в аренду.

– Не всегда собственник понимает, что вид деятельности арендатора имеет принципиальное значение и, как правило, оказывается не готов к потоку жалоб соседей. Предположим, вы сдаете офисное помещение транспортной компании. В процессе переговоров вы не спрашивали, а будущие арендаторы не предупредили вас о том, что их работа связана с большим количеством телефонных звонков, постоянным потоком клиентов и автомобилей рядом с офисом. В итоге – бесконечные жалобы жильцов или арендаторов соседних офисов на шум, загазованность, тесноту, постоянные конфликты. А вы повлиять на ситуацию не можете: этот случай не предусмотрен в договоре. Встречается и другая, не менее неприятная ситуация. Новоиспеченные собственники не досконально проверяют документы, не всегда знают, на что обратить внимание и какие нюансы обязательно нужно уточнять. Это особенно важно, если арендатором выступает молодая компания, которая не очень уверенно стоит на ногах. Неизвестно, что с ней будет через некоторое время: всегда существует вероятность банкротства. Как тогда получить стоимость аренды? Так или иначе, только опыт профессионалов может гарантировать: заключать договор не придется вслепую. Вся информация о потенциальном арендаторе будет предоставлена до момента принятия решения.