Загородная недвижимость: особенности, цены и прогнозы

Об особенностях загородного рынка недвижимости, ценах и объемах спроса и предложения поговорили с Андреем Чернышевым, заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА».

Рынок загородной недвижимости отличается от рынка городского жилья, где все достаточно стандартизировано — типы домов, этажность, количество комнат в квартирах и пр. Загородные постройки очень разнообразные — этажи, материалы, участки, местоположение, планировка и многое другое. Соответственно, запросы и потребности покупателей здесь тоже разные. Это могут быть дачи для сезонного или для круглогодичного отдыха, дома для постоянного проживания, участки в дачных товариществах, недостроенные коробки под отделку в населенных пунктах или готовые дома.

В зависимости от назначения выставляются требования. Для отдыха одни требования, для жизни другие. Для отдыха важно местоположение, наличие озера и леса, пейзаж, изолированность. Для проживания наоборот — инфраструктура, транспортное сообщение, близость к столице.

Особенности нынешнего года

Загородный рынок терял свою покупательскую аудиторию уже на протяжении последних семи лет, в течение которых предложение превышало спрос и накапливалось. В результате чего за последние 5 лет объем предложения вырос в 2 раза — до 8 тыс. объектов загородной недвижимости.

В этом году ситуация поменялась, правда ненадолго. Примерно с февраля спрос на загородное жилье стал расти. Связано это, в первую очередь, с эпидемиологической обстановкой.

Как было в прошлые годы? Потенциальные покупатели смотрели, например, на стоимость дачи, и понимали, что за эту сумму можно 10 раз съездить в Египет. А за домом и участком ведь нужно еще и ухаживать, ремонтировать и т.д. В этом же году границы долгое время были закрыты, сколько продлится такая ситуация повторится ли она снова — неизвестно. И покупатели стали выбирать дома за городом, чтобы была возможность хоть как-то сменить обстановку, отдохнуть от городской суеты, и в конце концов, определенным образом изолироваться от пандемии.

Сравните, за последние 5 лет, с 2016 года, среднее количество сделок было: по дачам — в районе 110, по коттеджам — 335. С февраля по сентябрь этого года спрос вырос, и составил: на дачи — 250, на коттеджи — 460.

Однако в сентябре спрос пошел на спад, причина тому и сезонность и неблагоприятная общественно-политическая обстановка. При этом он продолжает быть выше, чем в предыдущие годы.

Что происходит с ценами

Несмотря на повышенный спрос, цены в этом году остались прежними. Если мы говорим про дома, то хорошие популярные постройки стартуют в цене от $30-50 тыс. Дачи — от $10 тыс. Но это средние, наиболее востребованное покупателями соотношение формата объекта и бюджета на его покупку. В то время как стоимость загородного дома или дачи складывается из целого ряда факторов:

• местоположение - существуют определенные локации, которые значительно увеличивают стоимость вне зависимости от других характеристик дома / дачи;
• то, из чего он сделан: материал стен, желательно, кирпич или блоки, дерево непопулярно, как и “каркасники”;
• этажность — сейчас повышенным спросом пользуются одноэтажные дома;
• особенности конструкции — например, плохо продаются дома с плоской крышей из-за сложностей с изоляцией;
• близость города — до 60 км;
• возраст — хорошо продаются дома-новостройки, до 3х лет;
• транспортная доступность.

По части местоположения, можно выделить населенные пункты, цены на недвижимость в которых в принципе высокие. Например, это Ждановичи, Валерьяново, Лапоровичи и др. Там дорого стоят даже недостроенные дома или дома под снос.

Стоит также отметить усиливающуюся тенденцию последних лет - многие продавцы стремятся реализовать дом не по рыночной цене, а по такой, чтобы компенсировать все вложенные в дом затраты. Например, человек строил дом в 2013 году, когда стоимость материалов и работ была очень высокой, и сейчас пытается продать его по “той” цене. Такие предложения покупатели просто даже не смотрят. Дисконт между рыночной стоимостью и ценой, которую поставил продавец, в идеале должен не превышать 10%. При этом рыночная стоимость должна определяться не на основании уровня цен предложений от других продавцов, а на основании цен реально совершенных сделок купли-продажи.

Да есть экстра-дорогие предложения в несколько миллионов долларов. И они продаются. Но другое дело, что срок продажи обычного дома в среднем составляет 6 месяцев, а такие дорогие постройки ищут новых хозяев годами.

Прогнозы

Прогноз до конца года сделать трудно, учитывая экономическую ситуацию в стране. А на следующий год тем более. Загородный рынок очень эксклюзивный, очень творческий, где каждый объект уникален проектом, качеством постройки, состоянием и т.п. Но, как и другие рынки, он зависим от экономики в стране. Как видим по этому году, колебания спроса были слишком незначительными, для того чтобы вызвать рост цен.

Одно можно сказать точно: спрос будет сужаться и дальше, а покупатели будут все тщательнее выбирать сбалансированные по цене и качеству дома.