Загородная недвижимость – спрос есть всегда, но уменьшается

Существует мнение, что спрос на загородную недвижимость (земельные участки, дачи и жилые дома) проявляется только в теплое время года, и в особенности весной и осенью. Но это не так. Спрос есть всегда, просто в зависимости от поры года он колеблется. О том, что предлагается на продажу, что востребовано покупателями, по каким ценам и как влияют на все это кредиты – далее в материале. 



Что покупается и по каким ценам? 

— Говорить об изменениях сезонных приоритетов у покупателей не приходится, потому как структура совершаемых сделок напрямую зависит от структуры предложения – т.е. того, из чего выбирают покупатели в тот или иной период времени, — рассказывает начальник отдела "Дома.Дачи.Коттеджи" Елена Акулич.

Приобретаются совершенно разные по качеству и формату объекты: от маленьких щитовых домиков на 4 сотках (от 5 тыс. USD), до просторных особняков с облагороженной зоной рекреации в окружении.

Или, например, в особую группу можно выделить жилые дома и капитальные дачи, которые приобретаются в качестве альтернативы комнаты/квартиры в Минске. Стоимость подобных объектов стартует от 15-20 тыс. USD.

Также отдельной категорией покупателей востребованы дома под реставрацию или вовсе под снос и строительство на участке нового дома.

Но самыми востребованными в последние годы были готовые к проживанию жилые дома, коттеджи и таунхаусы.

В отличие от квартир, по объектам загородной недвижимости вывести среднюю цену не представляется возможным, потому как все объекты индивидуальны и отличаются по большому числу признаков. Поэтому при определении начальной цены необходимо отталкиваться от реальных цен сделок по аналогичным объектам.

Если говорить о ценах на загородную недвижимость в целом, то они зависят от следующих основных факторов:
- формат и качество дома;
- удаленность от МКАД;
- площадь участка.

К частным факторам, напрямую влияющим на ценообразование, можно отнести удобство подъездных путей, близость трассы, развитость окружения, доступность общественным транспортом и т.п.

По удаленности от Минска наиболее востребована 50 километровая зона. Чем ближе к Минску, тем выше стоимость.

— Последний пик цен на загородную недвижимость наблюдался в период с 2006 г. по 2009 г. В последующие годы они понемногу, но снижались. Это наглядно видно не по ценам предложения, а по ценам реальных сделок, которые в процессе торга с каждым годом, все ниже. Поэтому обращающимся к нам продавцам мы показываем цены реальных сделок и советуем руководствоваться именно ими при определении начальной стоимости. В противном случае, продажа может затянуться на длительное время.

По мнению Елены Акулич, основная причина снижения цен в постоянном увеличении предложения на фоне снижения спроса. А спрос снижается в результате того, что нынешнее поколение потенциальных покупателей, загородному отдыху предпочитают отдых за границей, а загородному дому – квартиру в окружении социальной инфраструктуры.

Если к дачному домику не предъявляются требования пригодности к круглогодичному проживанию, то вполне реально приобрести небольшую аккуратную дачу на участке 4-5 соток за 5-8 тыс. USD. И все это в пределах Минского региона – до 50 км. от МКАД.

Когда начинать поиски загородной недвижимости?

В ответ на этот вопрос Елена Акулич советует начинать поиски необходимо именно тогда, когда принимается решение о необходимости приобретения.

— Ждать прихода тепла не стоит, как минимум по следующим причинам:

во-первых, потому что в холодное время года проявляются все недостатки – где-то течет крыша, где-то промерзает или задувает, где-то подтапливает и т.п. Когда зеленые насаждения без листвы, то и воспринимается объект более объективно. В то время как весной и летом, эмоции от цветущей природы могут закрыть от глаз недостатки рассматриваемого варианта.

во-вторых, несмотря на стабильный спрос на загородную недвижимость, сейчас предложение на продажу значительно превышает количество покупателей, и поэтому для того чтобы выбрать подходящий вариант, необходимо много времени. Особенно если поиск осуществляется самостоятельно.

Это при поиске квартир, все варианты можно посмотреть за один-два дня, а загородные объекты находятся на отдалении от города и пути к ним не совпадают. Нередко к нам за помощью обращаются покупатели, которые за несколько лет так и не смогли найти подходящего варианта и уже устали от безрезультатных поисков и неподходящих вариантов. В то же время по сделкам, сопровождаемым нашим агентством, средний срок продажи/покупки составляет порядка 45-60 дней, что с учетом специфики сделок с загородной недвижимостью, мы считаем очень хорошим результатом.

Весной возможно объем предложения станет несколько шире, но не существенно, потому как в ситуации конкуренции между продавцами, не продав объект в теплое время года, они уже не снимают на зиму его с продажи. Некоторые из продавцов до сих пор считают, что весной и летом шансов на продажу у них больше и рассчитывают за счет этого увеличить стоимость – но по факту, поднятием цен они лишь отодвинут продажу до того времени, пока цена не опустится до рыночной.

Повлияют ли дешевые кредиты на ценовой ряд этой недвижимости?
Кредиты на дома помогут ценам уменьшить свое снижение и даже стабилизироваться на одном уровне. Но не более того. И конечно, о росте цен речи не идет, поскольку дисбаланс между предложением и спросом слишком велик.