За 5 лет офисы в Минске подешевели на $ 250 с „квадрата“. Но их все равно не покупают»
Нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости часто сравнивают с кризисным 2015 годом. Сейчас ситуация еще более сложная и непредсказуемая. Мы попытались разобраться, что происходит и как происходящее отличается от прошлого кризиса, вместе с руководителем «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Русланом Орловым.
Помимо общего экономического спада, 2015 год для многих запомнился значительным ростом обменных курсов валют: за год доллар вырос на 57%, а евро на 51%. Для рыночных отношений этот фактор важен по причине того, что арендаторы/покупатели получают доходы в белорусских рублях, а цены и ставки аренды на недвижимость по сложившейся практике устанавливаются в валюте. За счет этого при росте курсов валют автоматически происходит подорожание недвижимости.
— В текущем году курсы валют росли не столь интенсивно: доллар подорожал на 22%, а евро на 31%. Но не стоит забывать, что год еще не закончился, и до конца года еще целый месяц, что по белорусским меркам очень много. Например, только за январь 2015 года евро подскочил на 21%, а доллар на все 29%. Что и вынудило арендаторов массово инициировать переговоры о снижении ставок аренды, — вспоминает Руслан Орлов.
Офисные объемы
В начале 2015 года в Минске были 87 бизнес-центров, совокупной офисной площадью 721 тыс. кв. м, а к концу года их количество уже увеличилось до 103 и более чем 824 тыс. офисных кв. м.
Интересный факт: период 2013—2015 гг. был самым насыщенным по части появления новых бизнес-центров за последние 10 лет: в 2013 г. ввелось в эксплуатацию 112 тыс. офисных кв. м. (11 бизнес-центров), в 2014 г. уже 175 тыс. кв. м. (18 бизнес-центров), в 2015 г. — 103 тыс. кв. м. (16 бизнес-центров).
— В 2020 году ожидалось, что к существующим 137 бизнес-центрам и 1080 тыс. офисных кв. м будет введено еще порядка 100 тыс. «квадратов». Но этого не произошло из-за начавшихся постоянных форс-мажоров: вначале пандемия проредила численность офисных арендаторов, и количество свободных офисов начало понемногу увеличиваться, а после к этому добавились общественные волнения и, в частности, начавшаяся «айтишная» релокация, — говорит эксперт. — А ведь именно компании IT-сферы на протяжении последней пятилетки были одним из крупнейших потребителей офисов. На фоне всего этого девелоперы некоторых объектов решили повременить с их вводом в эксплуатацию, в результате чего рынок получил только 38 тыс. кв. м.
Следует отметить, что совокупный офисный объем бизнес-центров Минска за последнюю пятилетку увеличился на 256 тыс. кв. м, или более чем на 30%. Казалось бы, весьма внушительная цифра. Безусловно, но не такая внушительная, как за период с 2010 по 2015 гг., когда рост составил 126% (460 тыс. кв. м).
— Рынок офисной недвижимости Минска в начале 2010-х годов развивался в ситуации явного дефицита новых площадей. Кроме того, в то время получить земельный участок под строительство было куда проще, чем сейчас, — поясняет руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. — В результате массовый спрос рождал широкое предложение. В течение 2015 г. было отмечено максимальное количество бизнес-центров, предлагавшихся по схеме долевого строительства, — 29. Не все из них в итоге были достроены, да и механизм «долевки» за последующие годы, можно сказать, потерял к себе доверие инвесторов. Сегодня предлагается только 2 объекта, один из которых явный долгострой.
Аренда и купля-продажа
По словам представителя «Твоей столицы», одним из наиболее значимых для офисного рынка нововведений за последнюю пятилетку стала переориентация спроса на офисы с купли-продажи на аренду.
— Здесь можно выделить две основные причины: первая сугубо финансовая и заключается в том, что вместе с прошедшим дефицитом офисов и после падения рынка коммерческой недвижимости в период с 2014 по 2016 гг. компании перестали рассматривать офис как инвестиционный актив. Все поняли, что нет смысла замораживать крупные средства, приобретая офис в собственность, когда можно его просто арендовать, а деньги использовать на развитие бизнеса. Кроме того, с каждым годом увеличивалась доля IT-компаний, чья кадровая численность была непостоянной, в результате чего покупать конкретный офис было не целесообразно, поскольку завтра он может быть уже слишком маленьким или наоборот.
А вторая причина состоит в том, что на рынке увеличилась доля крупных арендаторов (в частности, IT-компаний), для которых важен комфорт работы, выражавшийся, в том числе и в оперативности, качественности обслуживания не только конкретного офиса, но и бизнес-центра в целом. А подобное, как правило, было свойственно бизнес-центрам с единым собственником.
Цены и ставки аренды
Поскольку сегодня на рынке преобладает аренда, то начнем со ставок. Если вы думаете, что они за последние 5 лет выросли, то вы ошибаетесь: они, наоборот, уменьшились от 3% (класс В+) до 20% (класс С).
— После падения ставок за период 2014—2016 гг., которое по некоторым объектам достигало -50%, к 2020 г. рынок так и не смог восстановить их максимальный уровень, наблюдавшийся летом 2014 г. И дело здесь даже не в форс-мажорах 2020-го. Даже если бы их не было, то на рынок бы вышли все запланированные бизнес-центры и на фоне увеличившегося предложения ставки бы остановили свой рост, который наблюдался с конца 2017 г.
При этом по данным «Твоя столица», в настоящее время вакантных офисов уже на 46%, или на 27 тыс. кв. м, больше, чем в 2015 г.: сегодня свободные офисы можно найти в более чем 80 бизнес-центрах, в то время как в конце 2015 г. выбор был ограничен 50 бизнес-центрами.
По части купли-продажи офисов тоже отмечается отрицательная динамика цен — в среднем стоимость кв. м потеряла USD 220−250. При этом количество предлагающихся на продажу офисов в бизнес-центрах, наоборот, увеличилось с 13 до 16 тыс. кв. м.
Особенности спроса
По мнению Руслана Орлова, за последние пять лет рынок офисов Минска вырос не только количественно и качественно. Изменились также и запросы арендаторов. Так, например, значительно увеличилась значимость качества инженерных систем офиса: современные системы кондиционирования, отопления, вентиляции и прочее. То, что позволяет арендаторам снизить расходы на эксплуатацию офиса и дает возможность создать комфортные условия для сотрудников. В частности, наличие кондиционирования уже вошло в число базовых требований к офисам класса В. А в кассе В+ уже обязательно должна быть возможность регулировки температуры по отдельным офисным блокам. При этом, как показала практика, наличие мощных систем вентиляции и кондиционирования не может заменить функции открытия окон.
Кроме того, все больше арендаторов офисов от 300 кв. м стараются оборудовать в составе офиса помещение для приема пищи. Подобная тенденция пришла из мира IT-компаний, но уже доказала свою практическую ценность для компании любого профиля — подобные места используются сотрудниками не только как столовые, но и совмещают в себе функции своего рода релакс-комнат и сближают коллектив. Как отмечают некоторые арендаторы, зачастую в процессе чае- или кофепития рабочие вопросы решаются гораздо быстрее и результативнее, чем на совещании.
Вместе с пополнением рынка новыми бизнес-центрами различных классов качества арендаторы переезжают из устаревших зданий в более современные, стараясь при этом сохранить бюджет на аренду. За счет этого предпочтителен формат open space с возможностью свободной трансформации рабочего пространства. И в большинстве случаев это получается, в частности, за счет оптимизации площадей. К тому же во многих старых административных зданиях стоимость коммунальных и эксплуатационных платежей существенно выше, чем в современных бизнес-центрах, что также влияет на итоговый бюджет по содержанию офиса.
На принятие решения потенциальным арендатором в выборе того или иного офиса существенно влияет фактор обеспеченности парковочными местами. Несмотря на отличную доступность офиса общественным транспортом, компании-арендаторы, ориентированные на работу с клиентами или имеющие большой штат сотрудников, предпочитают выбирать офисы, обеспеченные бесплатными парковочными местами.
— В дальнейшем требования к офисам со стороны арендаторов будут все больше увеличиваться, как и конкуренция среди бизнес-центров вследствие выхода новых объектов. Для обеспечения конкурентных преимуществ девелоперам следует не только следить за своевременной эксплуатацией бизнес-центров, но и постоянно внедрять новшества. Все это будет обеспечивать высокий спрос и стабильный уровень ставок аренды, даже в кризисные периоды.
Источник: realt.by
