Пустые офисы Минска. Что будет дальше со ставками аренды и предложением?

Экономическая ситуация стабилизировалась, а пандемические страхи уже потеряли свою остроту. Казалось бы, в такой ситуации компании должны возвращаться в офисы, но почему-то объем свободных площадей продолжает увеличиваться. В чем причина? Как это сказывается на ставках аренды? Об этом и дальнейших перспективах мы поговорили с руководителем «Твоя столица Недвижимость для бизнеса» Русланом Орловым.

— Как изменилась ситуация на рынке офисов по сравнению с началом года?

— Офисный рынок, как и все мы, столкнулся с двумя основными трудностями — пандемией вируса и во многом обусловленной ей экономической дестабилизаций, выразившейся в увеличении обменного курса валют. В той или иной степени, данные явления сказались на каждой компании. И в абсолютном большинстве — негативно: снижение спроса, выручки, заказов. Даже некоторые компании IT-сферы декларировали приостановку или закрытие проектов, увеличение затрат на обеспечение рабочего процесса в режиме необходимой самоизоляции сотрудников и другие сложности.

Понятно, что в подобной ситуации вопрос аренды офиса был не самым важным для компаний, но все же требовал решения. В итоге компании-арендаторы вынуждены были изыскивать средства на подорожавшую аренду (из-за роста обменного курса валют) зачастую вынужденного пустовать из-за изоляции сотрудников офиса, параллельно ведя переговоры с арендодателями на тему снижения стоимости аренды.

В результате за неполное полугодие в бизнес-центрах классов «В+», «В» и «С» ставки упали на 12−15%, что в денежном выражении означает -2 EUR/кв. м.

— Может быть есть еще какие-то механизмы регулирования стоимости аренды?

— После того, как в конце февраля обменный курс евро стал интенсивно расти, к нам начали поступать запросы, как от собственников офисов, так и от арендаторов: «Что делать со стоимостью аренды дальше?» Ведь для арендаторов, получающих выручку в белорусских рублях, стоимость аренды увеличивалась пропорционально росту курса евро. Поскольку в складывающейся ситуации мы не видели объективных предпосылок к увеличению стоимости аренды, то мы рекомендовали либо пойти на уступки по ставке аренды, либо предоставить отсрочку оплаты части стоимости аренды. Со временем, вместе с ухудшением пандемического положения, некоторые собственники самостоятельно начали пытаться удерживать и привлекать новых арендаторов предоставлением арендного грейс-периода — то есть снижением ставки аренды до какого-то уровня на определенный срок.

В результате: на данный момент мы видим уже явное снижение ставок. Причем не только сделок, но и предложения, что указывает на понимание собственниками реальной ситуации со спросом и предложением.

— На каком уровне сейчас ставки аренды?

— Без изменений в настоящий момент держится только один класс «А», который остался на прежнем уровне ставок из-за ограниченного предложения. Ставка предложения аренды от 30 EUR/кв. м. По классу «В+» ставки предложения аренды снизились в среднем на 2,5 EUR/кв. м до уровня 17,5 EUR/кв. м, что соответствует показателю 2018 года.

По классам «В» и «С» снижение составляет в среднем 1,5 EUR/кв. м, в результате чего актуальные ставки аренды находятся на уровне 11,7 EUR/кв. м и 8,7 EUR/кв. м соответственно.

Если говорить о ставках по факту сделок, то сейчас тот редкий случай, когда ставки предложения очень близки с реальными ставками. Но, безусловно, итоговая ставка будет зависеть как от площади, так и от условий конкретного договора аренды.

— Каково расхождение по ставкам в рамках каждого класса качества?

— Расхождение по ставкам есть. И в ряде случае весьма широкое. С одной стороны, это обусловлено вакантностью бизнес-центров (у кого больше свободных площадей, тот старается привлечь дисконтом по стоимости аренды) и величиной предлагаемых в аренду офисов (чем меньше площадь, тем больше вероятности максимизировать ставку аренды). А с другой — расхождение в ставках связано с ликвидностью объектов. В частности, с их местоположением. Очевидно, что в бизнес-центре, где предлагаются небольшие площади и который расположен в центральной части города, ставка будет выше, чем в том, что за МКАДом, несмотря на превосходящую (зачастую) техническую оснащенность.

В итоге, например, по классу «В+» расхождение составляет от 12 до 22 EUR/кв. м, в классе «В» — от 10 до 18 EUR/кв. м. В бизнес-центрах класса «С» ставка аренды в мае достигала 14 EUR/кв. м. Однако следует понимать, что, во-первых, мы сейчас говорим о ставках предложения аренды, которые в первую очередь иллюстрируют желания собственников, и потому не факт, что помещения сдадутся по данной ставке. А во-вторых, максимальные ставки характерны для офисов минимальной площади и/или имеющих особенную в плане качества/стилистики отделку и оснащение.

— Как на фоне экономической ситуации и пандемии изменилась вакантность в бизнес-центрах Минска?

— По сравнению с январем, объем предлагаемых в аренду офисов в бизнес-центрах увеличился более чем на 27%, или на 13,4 тыс. кв. м, и составляет порядка 50,5 тыс. кв. м.

При этом, вакантность в бизнес-центрах класса «В+» существенно не изменилась. Тот же объем площадей, который предлагался в январе (15 тыс. кв. м), мы можем наблюдать и сейчас. И из существующих 25 бизнес-центров класса «В+» в активном предложении можно увидеть всего 5. По остальным объектам в данном классе качества наблюдается нулевая вакантность.

В отношении классов «В» и «С» ситуация развернулась по-другому. Эти классы качества больше всего «прочувствовали» изменения на рынке.

Сейчас среди бизнес-центров класса «В» насчитывается 64 объекта, а наличие вакантной площади наблюдается в 38 из них. Среди 44 объектов класса «С» вакантные площади присутствуют в 29 объектах. Такого давно не было, пусть в этих классах и присутствует, как правило, самое широкое предложение, но не настолько, чтобы каждый второй бизнес-центр предлагал офисные площади. В большинстве случаев — это, конечно, маленькие площади. Что в первую очередь связано с большим количеством собственников в бизнес-центрах подобного класса.

— По Вашему мнению, почему пустеют офисы?

— На мой взгляд, с учетом сложившейся экономической и эпидемиологической ситуации чего-то неожиданного в увеличении количества свободных офисов нет. Мы еженедельно отслеживаем арендный спрос, причем не только на офисные, но и на торговые помещения. Так вот офисному сектору еще повезло — на данный момент снижение спроса на аренду офисов, по сравнению с январем по-прежнему составляет более 50%. А спрос на торговые помещения упал вовсе на 75+%. Бизнес — дело рисковое, и многие небольшие компании в сложной ситуации не смогли удержаться на плаву, а кто-то просто вынужден был сменить офис на более маленький или более бюджетный. В любом случае, до конца года подобная тенденция роста количества свободных офисов будет только увеличиваться. Темпы роста вакантности будут зависеть от того, выйдут ли на рынок те бизнес-центры, которые это планировали сделать в текущем году. В складывающейся ситуации, выигрывает тот, кто первым найдет своего арендатора. Лучше уступить по ставке сегодня и подписать договор аренды на годы вперед, тем самым избежав простоя офиса и недополученной выгоды, чем терять деньги от простоя и быть зависимым от будущих рисков снижения ставок и т. п. В последующем, потери могут быть гораздо более весомыми.

Источник: realt.by