"Сейчас лучше снизить ставку, чем потерять еще больше от простоя площадей». Куда катится рынок аренды офисов

— Действительно ли сейчас инициирование снижения ставок аренды носит массовый характер?

— Подобные случаи не редки и в целом они характерны для кризисных периодов, сопровождающихся ростом обменных курсов валют. Инициируют снижение стоимости аренды, в основном, компании-резиденты Беларуси. Поскольку они получают доходы в белорусских рублях, то и стоимость аренды, которая по сложившейся практике у нас выражается в EUR, подорожала ровно настолько, насколько вырос обменный курс. В то же время, насколько мне известно, со стороны международных компаний, располагающих доходами, например, в USD, просьб о снижении ставок аренды значительно меньше.

— Получается, для собственника международный арендатор — самый желанный?

— На первый взгляд — да. По крайней мере, среди арендодателей существует подобное расхожее мнение. Но надо понимать, что, во-первых, экономические потрясения коснулись не только РБ и международный арендатор точно также заинтересован в снижении стоимости аренды, а значит тоже может ее инициировать. А во-вторых, как правило, требования у международных компаний гораздо жестче, что накладывает на собственника офиса дополнительные расходы и условия по аренде. Поэтому не каждый офис подойдет иностранному арендатору, и не каждый собственник захочет выполнять столь высокие требования по техническому оснащению, безопасности и т. п.

— На какой величине снижения настаивают арендаторы и как на это реагируют собственники?

— Все зависит от арендатора и условий по конкретному договору аренды, но больше всего — на величину, на которую вырос обменный курс.

Собственники реагируют по-разному: кто-то дорожит арендатором и без вопросов идет ему навстречу. Как правило, это касается собственников отдельных офисов — им проще принять необходимость снижения. Но если в управлении находится целый бизнес-центр и несколько тысяч кв. м., то принятие решения о снижении ставки даже на 1 евро, дается гораздо сложнее. Ведь в этом случае в рамках месяца получается ощутимое снижение арендного дохода, а в рамках года — тем более.

Но есть и те собственники (их меньшинство), кто с одной стороны, понимает, что зерно истины в аргументах арендаторов есть, но с другой, отказывая в снижении ставки аренды, приводят доводы, что вместе с ростом обменного курса жизнь дорожает и для них.

— Какой, на Ваш взгляд, правильный выход из данной ситуации?

— Мы не занимаем чью-то сторону, а в каждом конкретном случае стараемся найти объективные компромиссные решения.

Например, по части роста стоимости аренды, арендаторов можно понять — поднятие стоимости аренды на свободном рынке должно быть обоснованным, как например, оно было в 2018—2019 гг. на фоне дефицита площадей и экономической стабильности. А сейчас откуда увеличение? Особенно с учетом грядущей очередной кризисной волны. А то, что стоимость аренды в EUR осталась неизменной, для белорусских компаний необоснованный аргумент. Исчисление ставок аренды в EUR лишь устоявшаяся практика, в то время как финансы абсолютного большинства компаний формируются из национальной валюты. А в национальной валюте аренда подорожала. Поэтому в данном вопросе мы рекомендуем сторонам найти некую среднюю величину снижения ставки либо предусмотреть ее на определенный период времени.

На фоне пандемии коронавируса многие арендаторы столкнулись со значительным снижением выручки (если не сказать более) и необходимостью изоляции части сотрудников. В результате — перед ними встал вопрос: нужен ли им полупустой офис и, самое главное, за счет каких средств его оплачивать? Все это заставляет их задумываться об оптимизации расходов на аренду — не только за счет снижения ставки аренды, но и уменьшения размеров офиса. В данном случае может помочь предоставление арендатору отсрочки платежа за аренду.

Собственникам следует понимать, что если будет расторгнут текущий договор аренды, то найти нового арендатора по старой стоимости будет практически нереально. Особенно с учетом того, что в текущем году ожидается выход на рынок порядка 80 тыс. кв. м. новых офисов. Если весь этот объем выйдет на рынок, то в совокупности с экономической нестабильностью это может повторить ситуацию 2015 года.

Арендаторам, в свою очередь, прежде чем ставить вопрос ребром в отношении стоимости аренды, следует удостовериться, что текущая ставка действительно завышена. При этом досконально просчитать, чтобы затраты, сопутствующие смене офиса (переезд, ремонт, обустройство, документооборот и т. п.) не свели экономическую выгоду от более низкой ставки аренды на «нет». Кроме того, следует понимать, что вынужденная самоизоляция сотрудников, это временное явление и когда она кончится, потребность в уже обустроенном офисе вернется. Не факт, что новый офис найдется оперативно и будет отвечать всем необходимым требованиям.

Поэтому, чтобы учесть интересы обеих сторон, и при условии, что угроза платежеспособности арендатора отсутствует, мы рекомендуем сторонам находить золотую середину.

Никто не хочет простоев площадей

— Снижение ставок уже видно в целом по рынку?

— Если по итогам марта из-за некоторой инертности рынка недвижимости существенных изменений не было видно, то по итогам апреля они проявились более значительно. По сравнению с последним «спокойным» месяцем — февралем — по итогам апреля ставки предложения аренды уже снизились в среднем на 9% или порядка -1,5 EUR/кв. м. Один только класс «А» остался на прежнем уровне вследствие ограниченного предложения. Реальные антикризисные скидки мы видим по уже существующим договорам аренды.

Кроме того, участились обращения к нам с целью определения объективной рыночной ставки аренды и стоимости продажи/покупки, позволяющей максимизировать стоимость и при этом не допустить бесцельного простоя помещения. Все это указывает на то, что собственники офисов поняли реальный порядок вещей и стараются формировать не только ставки, но и цены с учетом новых вводных.