Риэлтерские услуги

Несмотря на все возрастающий спрос на покупку и аренду столичной коммерческой недвижимости, некоторые собственники таких объектов испытывают серьезные затруднения при реализации своих площадей. Причина проста: дилетантский подход заказчиков к изучению ситуации на рынке недвижимости.

Автор: Елизавета Булатецкая

О важности получения консалтинговых услуг с целью эффективного инвестировании в недвижимость рассказывает генеральный директор минского агентства недвижимости “Твоя столица” Владимир Давидович.

По словам специалиста, до недавнего времени инвестирование в строительство происходило спонтанно. Инвесторы руководствовались поверхностными знаниями о данном рынке и классическим утверждением о том, что недвижимость всегда в цене. Как правило, инвестор не обращался к профессионалам за консультациями. В результате сегодня некоторые собственники крупных административных, торговых и торгово-развлекательных объектов (вчерашние инвесторы) испытывают серьезные проблемы с продажей и сдачей в аренду своих площадей.

Основные типичные ошибки здесь таковы: функциональное назначение здания не соответствует местоположению; неграмотно решена архитектурно-планировочная концепция здания, в силу чего приходится предлагать большие площади, которые пользуются ограниченным спросом у потенциальных покупателей и арендаторов; недостаточно мест для парковки. Между тем, не имея возможности вовремя реализовать построенный объект, его собственник вынужден нести всю тяжесть затрат по обслуживанию и эксплуатации здания, налогам на недвижимость и землю, иным отчислениям в бюджет.

А ведь в идеале любое здание, считает В. Давидович, может быть востребовано и приносить его собственнику заметную прибыль. Но чтобы реализовать эту возможность на практике, инвестор перед началом строительства или реконструкции объекта должен получить полное представление о конъюнктуре рынка недвижимости (будь то офисные, торговые либо производственные объекты), структуре спроса и предложения, тенденциях изменения конъюнктуры и структуры рынка. Эти знания нельзя получить, руководствуясь исключительно рекламными объявлениями о продаже-покупке, аренде тех или иных помещений. Нужна консультационная помощь профессионалов, которые имеют достаточно широкую информационную базу, постоянно систематизируют и анализируют данные.

Немаловажное значение при предоставлении консультационной услуги имеют социологические исследования, которое исполнитель этой услуги заказывает у специализированной организации. Последняя проводит опрос фокус-групп и представляет профессиональный отчет, на основании которого риэлтерская фирма делает те или иные выводы.

Социологические исследования особенно необходимы при размещении торговых объектов. Основываясь на результатах этих исследований и с учетом существующих в районе реализации проекта аналогичных объектов, допустимых ставок арендной платы, можно сделать вывод о товарной наполняемости будущего торгового здания: следует ли в нем продавать дорогие товары и соответственно устанавливать высокие арендные ставки, либо дешевые, ориентируясь на дешевую аренду. Все это в совокупности позволяет прогнозировать, будут ли востребованы торговые площади потенциальными арендаторами или покупателями.

Понятно, что, вкладывая средства в недвижимость, инвестор тем самым принимает на себя определенные риски. Это в первую очередь риск снижения стоимости объекта в случае спада деловой активности на рынке в целом или в конкретном сегменте коммерческой недвижимости в частности. Кроме того, высокие затраты на реализацию проекта могут вызвать затруднения при продаже (сдаче в аренду) как всего объекта, так и его частей по ценам, соответствующим покупательному спросу.

Поэтому, приступая к реализации проекта, важно помнить, что объект недвижимости должен сохранить свою конкурентоспособность даже при неблагоприятной ситуации на рынке. А это возможно, если класс здания, уровень престижности соответствует его местоположению, планировочной концепции и функциональному назначению. Например, в неком конкретном месте может быть построен бизнес-центр класса В. Он будет востребован потенциальными покупателями и арендаторами. Но с учетом удачного местоположения можно рискнуть и построить на том же месте более престижный объект — бизнес-центр класса А.

Именно соответствие местоположения объекта его функциональному назначению во многом определяет, быть или не быть зданию востребованным через несколько лет. Оценить же инвестиционную привлекательность конкретного земельного участка — еще одна составляющая консультационной услуги.

Конечный же результат этой услуги включает в себя рекомендации по функциональному наполнению объекта, оценку его финансовой реализации исходя из прогнозируемых затрат на возведение, возможность и целесообразность привлечения соинвесторов (будущих собственников и арендаторов помещений) на стадии строительства. Также делается предположительная оценка сроков окупаемости объекта в зависимости от способов его реализации — продажи или сдачи в аренду объекта целиком или отдельными площадями.

Иными словами, главная цель фирмы, оказывающей консультационную услугу инвестору, — помочь ему правильно оценить ситуацию на рынке, чтобы вложенные в недвижимость средства дали в конечном итоге максимальную отдачу, подытожил руководитель АН “Твоя столица”. И добавил, что стоимость такой услуги несопоставима с теми убытками, которые может понести инвестор в случае неправильной оценки ситуации и возникших в связи с этим трудностей при реализации уже построенного объекта.