Элитность хороша в меру
Несмотря на растущий спрос на минском рынке долевого строительства жилья, далеко не все объекты востребованы потенциальными дольщиками. Это обусловлено тем, что некоторые фирмы-заказчики, приступая к реализации своих проектов, не учитывают потребностей рынка.
Автор: Елизавета Булатецкая
К такому выводу пришли специалисты Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) АН “Твоя столица”. Вывод основан на анализе предложения объектов, которые сегодня так или иначе рекламируются и открыты для реализации. Их примерно около двух десятков, и это только те объекты, которые строятся частными фирмами-заказчиками.
После обработки полученной информации выяснилось, что цены предложения в среднем составляют 800-860 USD/кв. м. Само собой, есть как более дешевые (660 USD), так и более дорогие (1.000 USD и выше) варианты. Но, как показывает анализ, далеко не всегда цена соответствует тому потребительскому классу, на который претендует строящийся дом.
Напомним (см. “БР”, № 11/2005), что недавно специалистами “Твоей столицы” была выполнена, причем впервые, классификация объектов — их условное разделение на три основных класса: “А” — дорогое жилье, “В” — рассчитанное на среднего потребителя, “С” — жилье эконом-класса.
Класс “С” — это панельный дом без возможности свободной планировки, расположенный за пределами первого городского кольца. Класс “В” — объекты, как правило, за пределами 1-го городского кольца, панельные или каркасно-блочные, но с возможностью свободной перепланировки. Что касается объектов класса “А” (местоположение — в центре и прилегающих к центру районах, высокие показатели комфортности, инженерной обеспеченности), то они разделены на три подкласса: де люкс (самый высокий) — например, жилой комплекс в районе ул. Захарова, премиум-класс (средний) — строящийся жилой комплекс “Изумрудный” (район ул. Воронянского) и элит-класс (на ул. Академической).
Оказалось, что цены на квартиры в некоторых домах класса “В” могут быть почти такие же, как в домах элит-класса. Но при этом первые раскупаются на стадии закладки фундамента, а вторые и спустя год после сдачи объекта не находят своих покупателей. Это, по словам гендиректора АН “Твоя столица” Владимира Давидовича, объясняется прежде всего большой разницей в метраже предлагаемых апартаментов.
Например, при почти одинаковых конструктивных особенностях и инженерной обеспеченности объектов квартиры площадью до 80-130 кв. м в доме, расположенном вне центра города, раскупаются быстрее, чем аналогичные по количеству комнат, но площадью 250-300 кв. м где-нибудь в районе ул. Академической. Потому что как бы то ни было, но основная масса потребителей пока не готова к покупкам, равноценным по стоимости добротному коттеджу.
В то же время если цена на жилье элит-класса и премиум-класса одинаковая, то здесь, помимо разницы в метраже, на выбор влияют и показатели комфортности предлагаемых квартир. Предпочтение отдается объекту, который по своим качественным характеристикам выше. Потому что потребитель, которого привлекает дорогое жилье, не только умеет считать деньги, но и отлично разбирается (много лучше, чем еще 2 года назад) в степени элитности предлагаемых квартир. Для сегодняшнего дольщика уже не все то золото, что блестит, заметил руководитель “Твоей столицы”.
Эти особенности следует учитывать фирмам-заказчикам на стадии проектирования объекта, потому что переделать проект, когда дом уже строится, невозможно. Поэтому целесообразно, считает В. Давидович, привлекать риэлтеров, хорошо знающих рынок жилья, к участию в проектировании. Здесь речь идет не о том, чтобы заменить архитектора (каждый должен заниматься свои делом!), а о рекомендациях по метражу квартир, по их функциональной наполняемости. Например, два санузла в квартире площадью 106 кв. м — это сегодня с точки зрения потребителя необходимость или все-таки излишество? Или, предположим, какова должна быть наполняемость квартиры площадью 300 кв. м и что ей должно сопутствовать, чтобы она стала привлекательной для потенциального дольщика?
Еще одна характерная особенность заключается в том, что разница между ценами в начале и в конце строительства в одном и том же доме может составлять и 10, и 50%. Все зависит от сроков реализации проекта, от графика платежей и договорных условий оплаты и степени востребованности объекта на рынке.
Что касается сроков возведения домов, то они колеблются от 1 до 2,5, а то и 3 лет — в зависимости от сложности объекта, своевременности поступления денежных средств и готовности площадки под строительство. Последнее обстоятельство имеет существенное значение, так как нередко заказчик начинает привлекать средства дольщиков на самой ранней стадии реализации проекта, когда земельный участок не полностью освобожден от существующей и подлежащей сносу застройки. Практика показывает, что в процессе освобождения участка могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, которые способны затормозить стройку. А чем больше срок реализации проекта, тем дороже он получается в конечном итоге. И причина здесь не только в инфляции и росте цен, но и в технологии возведения здания.
Очевидно, что и заказчику выгоднее сдать объект быстрее, чтобы получить большую прибыль. А скорость зависит во многом от стабильности финансирования стройки. Если удается обойтись сугубо поступлениями от дольщиков и не прибегать к банковским кредитам, то заказчик может рассчитывать на большую прибыль, и наоборот.
В свою очередь, чтобы поступления от дольщиков были стабильными, объект должен быть востребованным. И здесь, как заметил руководитель “Твоей столицы”, мы опять возвращаемся к необходимости понимания потребностей рынка уже на стадии проектирования. А эти потребности формируются и покупательной способностью потенциальных дольщиков, и соотношением цены и комфортности предлагаемого жилья, и структурой предложения и спроса — какое жилье сегодня в избытке, а какого не хватает.
Говоря об избытке и дефиците, следует отметить, что сегодня ощущается дефицит как жилья экономкласса (класса “С”) стоимостью в пределах 600-750 USD/кв. м, так и жилья классов премиум и де люкс. Но, опять же, их востребованность во многом будет зависеть от грамотного подхода при определении метража квартир и их планировки, которые должны быть функционально оправданны.
Несколько слов о схемах финансирования, то есть условиях оплаты строящегося жилья, которые тоже в определенной степени влияют на то, как быстро будут раскупаться квартиры. Само собой, самым идеальным и привлекательным вариантом является договор, устанавливающий фиксированную цену квадратного метра, которая не может меняться в процессе строительства. Однако таких договоров сегодня почти никто из фирм-заказчиков не предлагает.
Даже если цена фиксированная, то заказчик все равно оставляет за собой право ее менять. Право это оформляется в договорах по-разному — одни заказчики подробно перечисляют ситуации, при которых такое возможно, другие ограничиваются упоминанием о форс-мажорных обстоятельствах. А под последние может подводиться все что угодно.
Вторая схема — это когда заказчик обязуется не увеличивать договорную цену только на выкупленные метры (опять же, оставляя за собой право пересчитать стоимость в случае форс-мажора). То есть если человек заплатит в начале строительства всю сумму, то теоретически ему больше ничего не придется доплачивать. Если он будет платить частями, то стоимость оставшихся невыкупленными метров будет корректироваться с учетом либо ежемесячно устанавливаемых индексов цен в строительстве, либо официальной инфляции. Кстати, до недавнего времени темпы роста индексов существенно опережали официальную инфляцию. А что будет дальше — неизвестно.
Кроме различий в схемах и условиях оплаты, существуют еще и особенности в ценовой политике заказчика. Эта политика отчасти влияет на то, насколько выгодно приобретать квартиру на начальной стадии строительства с целью ее продажи после завершения стройки или переуступки права долевого участия на более поздней стадии реализации проекта.
“Иными словами,— подытожил В. Давидович, — от того, насколько строящийся дом по всем параметрам (ценовым, качественным и прочим) отвечает потребностям рынка, зависит не только размер прибыли, которую получит заказчик, но и привлекательность для потенциального дольщика либо инвестора, желающего заработать на долевом участии в строительстве”.
