Долгожданная стабильность

Ценовых перекосов на столичном рынке жилья в ближайшем будущем не предвидится

На фоне происходивших в прошлом году перекосов в формировании цен на минские квартиры текущий год для вторичного рынка жилья будет спокойным и не принесет никаких сюрпризов, считает директор АН “Твоя столица” Владимир Давидович.

“Мы делали такой прогноз в декабре прошлого года, и поведение рынка в последние три месяца подтверждает наши выводы, — сказал собеседник. — Говоря же о перекосах, я имею в виду тот ажиотажный спрос, в результате которого цена квадратного метра квартиры определялась не ее потребительскими характеристиками — местоположением, планировкой, состоянием и т. д., а количеством желающих ее приобрести. Покупатель боялся, что если он чуть промедлит, жилье купит другой или продавец повысит цену. У него просто не было возможности выбрать наиболее приемлемый вариант и прицениться — приходилось приобретать то, что оказывалось ближе всего”.

“Поэтому мы не удивлялись, — добавил В. Давидович, — когда, например, однокомнатные квартиры в районе улицы Ангарской и в Уручье в домах схожих серий практически сравнялись в цене. Или когда новостройки в Малиновке продавались по той же стоимости, что и в Красном Бору, хотя прежде Красный Бор традиционно был более дорогим районом”. Причем, по словам директора агентства, сначала раскупались более привлекательные квартиры, а затем — находящиеся в ценовом сегменте подешевле, но уже по цене более качественного жилья.

В таком состоянии рынок пребывал в течение всего прошлогоднего лета. В последующие месяцы накал страстей начал постепенно угасать, но цены продолжали расти, хотя и не столь быстрыми темпами — в пределах 1,9-2,4% в месяц (для сравнения: в летние месяцы этот показатель превышал 3%). А в декабре средняя цена квадратного метра жилья снизилась всего на 0,6%. Примерно то же повторилось и в январе. Почему?

По мнению В. Давидовича, снижение темпов роста цен в декабре — январе обусловлено главным образом увеличением предложения квартир примерно на 25% за два предыдущих месяца. Это было вызвано ожиданием введения с 1 января 2006 г. подоходного налога на доходы от сделок с недвижимостью, находившейся в собственности продавца менее 5 лет (напомним, что в конце декабря это нововведение, не успев вступить в силу, было отменено). Подтверждением такому объяснению является то, что пополнение предложения произошло преимущественно за счет квартир в новостройках, из чего также можно предположить, что эти квартиры приобретались (строились) с коммерческой целью, заметил В. Давидович. В то же время появление на рынке дополнительного объема предложения позволило стабилизировать ситуацию и снизить темп роста цен в декабре — январе, как уже было сказано.

“Анализируя данные за вторую половину прошлого года, мы попытались вывести некую закономерность и установить хотя бы приблизительно, при каком соотношении спроса и предложения рынок ведет себя стабильно (то есть когда цены растут соразмерно инфляции), при каком соотношении начинается его активизация и ускоренное повышение цен и при каком — возможно снижение цен”, — рассказал собеседник.

В результате были сделаны следующие выводы. Если на рынке имеется существенный дефицит предложения и цены растут на 3-4% в месяц, то для снижения этого показателя необходимо, чтобы предложение увеличилось где-то на 20-30%. То есть такой дополнительный объем можно назвать стабилизационным. Увеличение предложения (опять же, при неизменном уровне спроса) на 40-50% может полностью остановить рост цен. При сохранении такого превышения в течение последующих двух-трех месяцев вероятно снижение цен.

Теперь попытаемся с помощью выведенной закономерности оценить сегодняшнюю ситуацию и сделать прогноз на пару месяцев вперед.

По оценкам специалистов АН “Твоя столица”, в результате традиционно активного в ноябре-декабре спроса образовавшийся в этот период “излишек” квартир был выбран. В январе, как и в предыдущие годы, и продавцы, и покупатели вели себя весьма пассивно, а цены подросли всего на 1,1%. После непродолжительного затишья рынок активизировался. Как следствие — средняя цена квадратного метра, по данным “Твоей столицы”, в феврале увеличилась на 1,4%, в марте — на 1,6%. При этом современные квартиры подорожали больше, а менее качественные даже несколько подешевели.

При этом нельзя не отметить, что в феврале на продажу поступило нового жилья на 25% больше, чем в январе, а в марте — на 30% больше, чем в феврале. В то же время спрос практически не изменился, а по некоторым категориям квартир даже снизился. “На основании этого мы предполагаем, что к началу апреля весь объем предложения увеличился где-то на четверть. То есть на рынке вновь образовался тот стабилизационный запас, который позволит в течение ближайших двух-трех месяцев удерживать рост цен в пределах 1-1,5%”, — пояснил В. Давидович. Но это, по его словам, в том случае, если спрос останется на сегодняшнем уровне и если в стране не произойдет каких-то резких изменений в экономике и законодательстве.

В то же время увеличение предложения вовсе не дает повода делать выводы о возможных кардинальных переменах и, в частности, о начале снижения цен, считает директор АН “Твоя столица”. По его словам, сегодня ситуация такова, что соотношение покупателей и продавцов обеспечивает равновесие рынка. При таком раскладе у покупателя есть возможность спокойно, без ажиотажа выбрать наиболее подходящий вариант, а продавцу ничего не остается, как разумно подходить к обоснованию цены с учетом потребительских характеристик своего товара.