Квартирные цены: как скоро и насколько

Ценовых перекосов на столичном рынке жилья в ближайшем будущем не предвидится


В частности, по мнению директора АН «Твоя столица» Владимира Давидовича, ценовых перекосов, аналогичных прошлогодним, на вторичном рынке минских квартир в ближайшие полгода не предвидится. Сложившееся на сегодня соотношение предложения и спроса на вторичном рынке жилья в Минске дает основания полагать, что в ближайшие полгода квартирные цены могут ежемесячно прирастать соразмерно запланированной инфляции и не более. Но это в том случае, если в экономике и законодательстве не произойдет никаких серьезных изменений. Свой прогноз Владимир Давидович обосновал следующим образом.

- Говоря о перекосах, я имею в виду тот ажиотажный спрос, в результате которого цена квадратного метра определялась не ее потребительскими характеристиками – местоположением, возрастом, планировкой, состоянием и т.д., а количеством претендентов на квартиру. Не имея возможности выбрать наиболее приемлемый вариант и прицениться, покупатель приобретал в прошлом году то, что оказывалось ближе всего, боясь, что любое промедление приведет к тому, что эту квартиру купит другой или что завтра ее продавец повысит цену. Поэтому мы не удивлялись, когда, например, однокомнатные квартиры в районе улицы Ангарская и в Уручье в домах схожих серий практически сравнялись в цене. Или когда новостройки в Малиновке продавались по той же стоимости, что и в Красном бору, хотя прежде Красный бор традиционно был более дорогим районом. Причем сначала раскупались более привлекательные квартиры, а затем - находящиеся в более дешевом ценовом сегменте, но уже по цене более качественного жилья.

В таком состоянии рынок пребывал в течение всего лета 2005 года. В последующие месяцы накал страстей начал постепенно угасать, но цены продолжали расти, хотя и не такими быстрыми темпами – в пределах 1,9-2,4 процента в месяц (для сравнения: в летние месяцы этот показатель превышал 3 процента). В декабре средняя цена квадратного метра подорожала всего на 0,6 процента, в январе – на 1,1 процента.

По мнению В. Давидовича, снижение темпов роста цен в декабре-январе обусловлено главным образом увеличением предложения квартир примерно на 25 процентов в октябре - начале ноября прошлого года. Это можно объяснить ожиданием введения с 1 января 2006 года подоходного налога на доходы от сделок с недвижимостью, находившейся в собственности продавца менее 5 лет (в конце декабря это нововведение, не успев вступить в силу, было отменено решением главы государства). Подтверждением такого объяснения является то, что пополнение предложения произошло преимущественно за счет квартир в новостройках, из чего также можно предположить, что эти квартиры приобретались (строились) с коммерческой целью. В то же время появление на рынке дополнительного объема предложения позволило стабилизировать ситуацию и снизить темпы роста цен до 0,6-1,1 процента в декабре-январе, как уже было сказано.

Анализируя поведения рынка во второй половине прошлого года, мы попытались вывести некую закономерность и установить хотя бы приблизительно, при каком соотношении спроса и предложения рынок ведет себя стабильно, то есть когда цены растут соразмерно инфляции, при каком соотношении начинается его активизация и ускоренное повышение цен и при каком возможно снижение цен, сообщил собеседник. В результате был сделан следующий вывод.

Если на рынке имеется существенный дефицит предложения и цены растут на 3-4 процента в месяц, то для снижения темпов роста необходимо, чтобы предложение увеличилось где-то на 20-30 процентов. То есть этот объем можно назвать стабилизационным. Увеличение предложения, опять же при неизменном уровне спроса на 40-50 процентов, может полностью остановить рост цен и при сохранении такого превышения в течение последующих двух-трех месяцев может подтолкнуть цены к постепенному снижению.

Теперь попытаемся с помощью выведенной закономерности оценить сегодняшнюю ситуацию и сделать прогноз на пару месяцев вперед. По нашим оценкам, в результате традиционно активного в ноябре-декабре спроса образовавшийся в этот период «излишек» квартир был выбран. В январе, как и в предыдущие годы, и продавцы, и покупатели вели себя весьма пассивно, а цены стояли на месте. В феврале рынок активизировался, как следствие средняя цена квадратного метра вновь поползла вверх: в феврале – на 1,4 процента, в марте – на 1,6 процента. При этом цены на современные квартиры выросли больше, а на менее качественные даже снизились.

При этом нельзя не отметить, что в феврале на продажу поступило новых квартир на 25 процентов больше, чем в январе, а в марте – на 30 процентов больше, чем в феврале. В то же время спрос практически не изменился, а по некоторым категориям квартир даже снизился. На основании этого мы предполагаем, что к началу апреля весь объем предложения увеличился где-то на четверть. То есть на рынке вновь образовался тот стабилизационный запас, который позволит в течение ближайших двух-трех месяцев удерживать рост цен в пределах 1-1,5 процента. Но это в том случае, если спрос останется на сегодняшнем уровне и если в стране не произойдет каких-то серьезных изменений в экономике и законодательстве.

В то же время увеличение предложения вовсе не дает повода для того, чтобы делать какие-то выводы о возможных кардинальных переменах и, в частности, о начале снижения цен. Сегодня ситуация такова, что соотношение покупателей и продавцов обеспечивает равновесие рынка. При таком раскладе у покупателя есть возможность спокойно, без ажиотажа выбрать наиболее подходящий вариант, а продавцу ничего не остается, как разумно подходить к обоснованию цены с учетом потребительских характеристик своего товара.

Что же ожидает столичный рынок квартир в более отдаленной перспективе, например, в следующем году и, в частности, в том случае, если Беларуси придется с 1 января 2007 года приобретать российский газ по тем ценам, о которых заявил недавно глава Газпрома? На этот счет мнения профучастников рынка тоже не однозначны: одни полагают, что квартирные цены на вторичном рынке резко пойдут вниз, по мнению других – вместе с газом будут дорожать и квадратные метры. Звучат и более мягкие прогнозы. Вот, например, что думают на этот счет специалисты ИП «АЛЬФА ИНВЕСТМЕНТС».

- Бесспорно одно: энергоресурсы являются одной из важнейших составляющих стоимости строительных материалов, а значит, и стоимости будущего квадратного метра жилья. Прямая зависимость между этими показателями, а также тот факт, что в структуре себестоимости жилья более 50 процентов приходится на стройматериалы, приводит к далеко неоптимистическому заключению – трех-, пятикратный рост цен на газ вызовет увеличение затрат на строительство как минимум на четверть, а вполне вероятно, что и более чем на половину. Учитывая эту тенденцию и планируемый на 2006 год рост индекса строительно-монтажных работ, цена квадратного метра жилья, строящегося для очередников в Минске, в январе 2007 года может перешагнуть отметку в 700 долл. США.

Что касается коммерческого жилья, на формирование цены которого влияет помимо инфляции также ряд других существенных факторов (подготовка инвестиционных проектов, участие в аукционах, затраты на снос и отселение и др.), то прогнозы здесь совсем не радуют. Так, предлагаемая сегодня на рынке столичного долевого строительства коммерческого жилья стоимость квадратного метра в районе 900 – 1300 долл.США в начале следующего года может вырасти до 1500 – 2000 долл.США/кв.м.

Отметим, что описываемые тенденции относятся, прежде всего, к столичному рынку квартир, а также рынку областных и крупных районных центров. Не исключено, однако, что подобным образом события будут развиваться и по всей республике.

В результате прогнозируемого повышения стоимости строительства уровень платежеспособного спроса на коммерческое жилье снизится. Но еще более неоднозначными могут быть последствия подобного роста цен для застройщиков типового жилья за счет льготного кредитования. Количество льготных дольщиков, которым будет под силу внести первоначальный взнос на строительство, значительно уменьшится. В то же время, общеэкономическая ситуация в республике, приобретающей энергоносители по европейским ценам, не позволит наращивать объемы льготного кредитования граждан-очередников. Некоторые специалисты утверждают, что в такой ситуации государство может расширить доступ к типовому жилью путем снятия ограничений по дате постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, тем самым строить квартиры по льготным ценам сможет любой очередник, готовый расплатиться за жилье, не прибегая к льготным кредитам. Подобный принцип свободной реализации, по их мнению, несколько насытив спрос, вызовет существенный отток потенциальных покупателей, и, как следствие, значительное снижение цен на вторичном рынке квартир.

Попробуем, однако, взглянуть на это с другой стороны. Экономика Республики Беларусь имеет в настоящее время четкие социальные ориентиры, которые также предусмотрены и планом социально-экономического развития на будущую пятилетку. Естественно, что правительство сохранит льготные условия строительства для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан даже при отсутствии наращивания объемов кредитования. Однако способен ли будет свободный доступ очередников к строящемуся типовому льготному жилью насытить спрос таким образом, чтобы вызвать обвал цен на вторичные квартиры? Маловероятно. Скорее наоборот, ведь спрос на жилье и цены зависят во многом от темпов и объемов нового строительства. В условиях резкого повышения стоимости энергоресурсов и, как следствие, стоимости строительно-монтажных работ объем предложения в лучшем случае останется на прежнем уровне, а, скорее всего, снизится. Такой спад будет вызван уменьшением доходности и потерей интереса застройщиков коммерческого жилья к данному виду бизнеса. Наращивать же объемы возводимого типового жилья при высокой себестоимости и недостаточном финансировании в виде дотаций из бюджета также будет невозможно.

Очевидно, что и общеэкономическая ситуация в целом, и подобный рост цен на жилье в частности, будут сопровождаться падением платежеспособного спроса. Однако мы предполагаем, как минимум, пропорциональное изменение (снижение) показателей, а именно, уменьшение количества граждан, способных «выдержать» прогнозируемый уровень цен, и сокращение объемов строительства. В результате, сложившийся на сегодня перевес покупательского спроса на жилье над предложением по-прежнему не изменится, а значит, сохранятся и предпосылки к очередному росту цен.

Безусловно, приведенные выше мнения нельзя воспринимать как руководство к действию. Различные точки зрения тем и хороши, что позволяют потребителю получить максимум информации и сделать свой собственный вывод. И чтобы этот вывод оказался максимально выверенным, мы намерены в ближайших номерах «НБ» продолжить начатую в 14-м номере газеты дискуссию.