Рост по метражу и ценам

 В структуре предложения жилья по городу Минску за февраль текущего года доля современных квартир (в домах 2000-2006 годов постройки) составляет около 16%. Сделать такой вывод позволяет мониторинг ситуации, проведенный специалистами Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) ОДО “Твоя столицаконсалт”.

Автор: Елизавета Булатецкая

Лидером среди районов по предложению современного жилья являются Московский и Ленинский районы — соответственно 25 и 29% от всего объема предложения в каждом районе. И это весьма показательно. Во Фрунзенском районе, который славится максимальным по городу объемом жилищного строительства, только 17% из общего предложения приходится на квартиры в современных домах.

При этом, если принять все предложение вторичного рынка в Ленинском районе за 100%, в лидеры попадают 1- и 3-комнатные квартиры современного типа — соответственно 11,9 и 13,2% (см. диаграмму). В структуре же предложения этого типа жилья на долю 1-комнатных приходится около 40% квартир, 2-комнатных — 11%, 3-комнатных — почти 45%. При этом больше всего выставляется на продажу жилых помещений, относящихся к экономклассу.

Анализируя предложение строящихся квартир, можно сказать, что на долю коммерческого застройщика в 2005 году приходилось всего 17% из того, что строилось и было сдано в Ленинском районе. В 2006 году этот показатель увеличился до 25%, а в 2007-м — до 48%, что соответствует примерно 100 тыс. кв. м жилья. Это объем, запланированный к сдаче в текущем году. При этом доля жилья, которое строится и ежегодно вводится в Ленинском районе, по сравнению с другими районами города почти не изменяется и составляет около 16-19%.

“Значительное увеличение доли коммерческого (принадлежащего частному застройщику) строительства мы связываем прежде всего с микрорайоном Лошица, на который приходится более половины того, что запланировано к вводу в Ленинском районе. Но если раньше этот микрорайон застраивался преимущественно домами для очередников и практически единственным застройщиком был УКС Мингорисполкома, то сейчас ситуация изменилась”, — пояснила руководитель ИЦДС Татьяна Недерева-Архипец.

В то же время, несмотря на приход частного застройщика в этот район, предложение на рынке долевого строительства жилья не увеличилось. С одной стороны, там появились объекты-новостройки, выполненные по индивидуальным проектам с интересными планировочными решениями. Однако приобрести современную квартиру в Лошице можно только на вторичном рынке. И теперь уже не потому, что в микрорайоне нет частных застройщиков, как это было в 2005 году, а потому, что отсутствует само предложение долевого строительства.

То же можно сказать о рынке долевого строительства жилья в целом по городу. То ли строящееся коммерческое жилье уже раскуплено еще на стадии закладки фундамента, то ли застройщики приняли решение строить жилье без привлечения средств дольщиков, а реализацией заниматься после ввода жилого дома в эксплуатацию, то ли на это есть другие причины, но предложение объектов-новостроек минимально.

Еще одна тенденция — это изменение типологии квартир в сторону укрупнения площадей, причем в секторе экономкласса. Можно сказать, что типовое жилье по своим объемно-планировочным характеристикам постепенно приближается к квартирам бизнес-класса. Площадь 1-комнатных квартир, которые строятся сегодня в Лошице, составляет от 42 до 60 кв. м, 2-комнатных — 62-85 кв. м, 3-комнатных — 73-98 кв. м. Размеры многокомнатных квартир — от 106 до 268 кв. м. То есть то, что сегодня составляет минимум, вчера было максимумом.

Как отмечают специалисты ИЦДС, постепенное укрупнение квартир в категории экономкласса также характерно для новостроек данной категории в других микрорайонах. В то же время увеличение площади до уровня бизнес-класса пока не позволяет относить это жилье к более высокой категории. В первую очередь из-за недостаточной развитости инфраструктуры новых микрорайонов.

Что касается других коммерческих новостроек, запланированных к вводу в текущем году в Ленинском районе, то наиболее интересными, по мнению специалистов ИЦДС, являются 17-этажный жилой дом со встроенным гаражом по ул. Маяковского напротив Червенского рынка (застройщик — фирма “ЛадаОМС-Холдинг”) и 8-этажный 158-квартирный дом в квартале улиц Рокоссовского и Плеханова (концерн “Минскстрой”). Обе эти новостройки близки к бизнес-классу в первую очередь благодаря хорошей транспортной доступности и достаточно привлекательному местоположению, считает Т. Недерева-Архипец.

Что касается ценовой динамики, то она на рынке долевого строительства коммерческого жилья сегодня не просматривается. И о том, как меняются цены на квартиры, можно судить лишь по вторичному рынку (см. табл.).

Не вдаваясь в подробности, отметим лишь, что за два первых месяца текущего года квартиры современного типа в Ленинском районе подорожали в среднем на 22%, в том числе однокомнатные — на 25%, “двушки” — на 16%, “трешки” — на 21%. При этом в феврале рост цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры составил 14,5, 9,6 и 4,2% соответственно.

Дальнейшее поведение цен на вторичном рынке жилья как в Ленинском районе, так и по Минску в целом, во многом будет зависеть от состояния рынка новостроек. Пока же, несмотря на обилие строящихся объектов, предложение в этом секторе, как было уже сказано, почти отсутствует. А это никак не способствует снижению ажиотажного спроса на вторичном рынке жилья.