Полный штиль

Самое время решать квартирные вопросы.

Автор: Ольга Микша


Шокирующий рост цен на минские квартиры наконец-то прекратился. Эксперты прогнозируют, что рынок может остаться стабильным до конца зимы следующего года.

Если в марте-апреле наблюдалось замедление темпов прироста цены кв. м по всем категориям квартир, то в мае цены на однокомнатные квартиры - самый ходовой товар и основной индикатор активности рынка - даже немного снизились. Согласно данным компании «Твоя столица консалт», падение достигло минус 0,4% - с $2042/кв. м в апреле до $2033 в мае. По другим категориям квартир сохранилась очень незначительная положительная динамика - 1,1-3,7%.

О практически полном штиле на вторичном рынке недвижимости говорит и показатель индекса потребительской активности (ИПА), рассчитываемый специалистами компании: в мае он был менее единицы, т.е. не каждая выставленная на продажу однокомнатная квартира интересует потенциального покупателя. Напомним, в январе текущего года, в самый разгар ажиотажа, на каждую «единичку» приходилось по четырнадцать реакций покупателей.

СРЕДНЯЯ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В МИНСКЕ


«Сейчас мы можем наблюдать довольно редкую для рынка ситуацию, когда спрос на «единички» ниже, чем по другим категориям квартир, - отметил гендиректор компании «Твоя столица консалт» Владимир Давидович. - Такого не было с июня 2004г. Кстати, и тогда подобной ситуации предшествовал значительный скачок цен в начале года».

По мнению специалистов, важнейшей причиной такого положения дел стало кардинальное изменение спроса и предложения.

ВЫВАЛИЛИСЬ «ЕДИНИЧКИ»

С февраля 2007г. спрос на однокомнатные квартиры начал неуклонно снижаться и к маю уменьшился более чем наполовину по сравнению с началом года. Весь период роста покупатели интересовались двухкомнатными квартирами довольно ровно, и лишь с весны спрос начал медленно повышаться. А по многокомнатным квартирам оживление более заметно - здесь покупатели активизировались уже в феврале. Таким образом, в мае структура спроса выглядела следующим образом: «единичками» интересуется 20% покупателей, «двушками» и «трешками» - по 30%, многокомнатными - 20%. Год назад, в мае 2006г., все было иначе: наибольший спрос формировали однокомнатные (40%), по всем остальным категориям интерес снижался с увеличением количества комнат: «двушки» - 25%, «трешки» - 20%, «много» - 15%. Именно с этого времени начался отсчет будущего зимнего ажиотажа и резкого скачка цен.

Картина предложения на рынке также претерпела значительные изменения. В мае по сравнению с февралем предложение увеличилось почти наполовину, причем самый широкий выбор - среди одно- и двухкомнатных квартир, которые составляют соответственно 37% и 35% от общего числа квартир, выставленных на продажу. Трехкомнатных заметно меньше - 22%, многокомнатных квартир на рынке меньше всего - около 4%. Причем с течением времени малогабаритных квартир на рынке становится больше: если по количеству рост составил 45%, то по площади - 38%. По оценке Давидовича, сложившаяся ситуация говорит о максимальной насыщенности рынка, что естественным образом ведет к коррекции цены: «Коррекция коснется жилого фонда, переоцененного в период бурного роста, - это однокомнатные квартиры и квартиры откровенно плохого качества. Однако снижения цен мы не ожидаем». В период стабилизации покупатели имеют время для выбора среди нескольких вариантов, и снова повышается значение таких факторов, как отделка квартиры, качество дома, состояние инженерных сетей и даже соседи. В свою очередь, от риэлторов это требует больших усилий при оценке объекта недвижимости. «Если во время ажиотажа оценку можно было сделать на основании техпаспорта, то теперь обязательно требуется выезд на объект», - пояснил Давидович.

ВРЕМЯ ДЛЯ ПОКУПОК

По мнению экспертов, наступивший период стабилизации рынка - наилучший для тех, кто желает решить свои жилищные проблемы. Во время ажиотажного спроса многие продавцы предпочитают пойти на расторжение предварительного договора и повысить цену на квартиру, что ломает выстроенные цепочки. В период стабилизации цена предложения незначительно отличается от цены реальной сделки. В частности, по данным компании «Твоя столица консалт», по однокомнатным квартирам сейчас вообще не отмечается разницы - даже с учетом месяца-полтора экспозиции квартира уходит по заявленной в предварительном договоре цене. По двухкомнатным квартирам расхождение совсем небольшое - 2% ($1893 и $1896), а вот по многокомнатным квартирам цены предложения и сделки заметно отличаются - на 14%. Как поясняют специалисты, время экспозиции многокомнатных квартир обычно заметно больше, чем малогабаритных, - от двух месяцев. Поэтому предварительные договора на них заключались еще в период роста цен, а после наступления стабилизации покупатели также потребовали коррекции. «Свою роль здесь играют более крупные суммы, чем при покупке малогабаритных квартир, люди активно торгуются, и продавцы идут на уступки», - отметил Давидович. Поэтому от цены предложения $1954 в действительности в мае покупатели платили в среднем $1672 за кв. м многокомнатной квартиры.

Эксперты полагают, что уровень спроса уже достиг предела, и отмечают, что«кривая начала закругляться». Поэтому после лета можно ожидать некоторого оживления на рынке, однако на ценах это отразится лишь небольшими колебаниями. «Рынок пережил очень резкий взлет и теперь может стоять до начала весны следующего года», - полагает Давидович. По его мнению, более точный прогноз можно сделать в августе, когда аналитики компании получат данные о покупательской активности в июне-июле и увидят структуру предложения. К примеру, в прошлом году по росту спроса на однокомнатные квартиры в июне и двухкомнатные - в конце августа эксперты компании верно прогнозировали значительное повышение цен с середины осени и зимний ажиотаж.