Как строился и «продавался» бизнес-центр «Красавiк» – кейс от Владимира Давидовича
– «Красавiк» создавался как бизнес-центр «без пафоса и гламура». Если проводить аналогии из другой области, то это Volkswagen, но с белорусским акцентом в названии и оформлении. Минску как городу, где все большую роль играет ИТ-бизнес, на мой взгляд, нужны сейчас демократичные объекты. Удобные, современные и функциональные офисы без излишеств, вроде отделки из мрамора или огромных атриумов.
Реализация проекта – от разработки идеи до открытия здания – заняла чуть больше четырех лет. Бизнес-центр «Красавiк» оказался крупнейшей британской инвестицией в экономику Беларуси. Еще до открытия его удалось заполнить на 100% – здание целиком арендовала компания Epam Systems, которая разместит в новых офисах часть персонала.
Работа по проекту включала в себя три этапа:
- Прединвестиционный
- Анализ рынка недвижимости Минска, выбор и анализ участка
- Создание коммерческой концепции. Разработка технического задания на проектирование
- Привлечение инвестиций
- Инвестиционный
- Строительство бизнес-центра (строительным инжинирингом занималась специально созданная компания)
- Сопровождение проектирования
- Реализация маркетинговой стратегии
3. Коммерциализация
- Создание четких коммуникаций между проектом и рынком
- Управление брокериджем
Что планировали
Реализация проекта началась в 2012 году с создания коммерческой концепции. Идея, которую мы заложили в основу при разработке характеристик объекта – гибкий и хорошо продуманный для комфорта персонала бизнес-центр, который должен сочетать европейскую практичность в системах эксплуатации с национальным колоритом в оформлении.
Основные составляющие, которые мы видели как конкурентные преимущества объекта:
Класс «B+». На момент разработки концепции существовал дефицит качественных офисных объектов с привлекательными арендными ставками. Сейчас рынок изменился, но даже в условиях избытка площадей сбалансированные по цене и качеству объекты пользуются спросом.
Реальный open space. Гибкость во всем – от планировочных решений до коммуникаций. Чтобы арендатор получил возможность спроектировать офис под себя.
Бизнес-инфраструктура. Мы решили предусмотреть конференц-зал на 50 мест с возможностью трансформации под формат мероприятия. Охраняемую закрытую парковку для арендаторов, парковочные места для vip-гостей и крытую велопаркову. Важный момент при создании офисов для ИТ-компаний – они должны работать в режиме 24/7/365, что удобно, если заказчики находятся, скажем, в США или Канаде.
Отдых и питание. При разработке бизнес-центра равнялись на европейский опыт, предусмотрели кафе с возможностью недорогого корпоративного питания, фитнес-центр, салон красоты.
Единая управляющая компания. Собственно, это одно из основных требований к современному бизнес-центру. В этом мы не оригинальны.
Национальные мотивы. Используя идею «беларускасцi» в названии и оформлении, мы рассчитывали на неравнодушные компании с богатой философией. Решение было довольно смелым, поскольку бизнес сам по себе космополитичен. Но рынок воспринял идею позитивно.
Как привлекали инвестиции
ЗАО «Внешпромагроинвест» обратилось к нам, когда мы находились перед выбором одной из возможных площадок, их партнеры – британцы как раз изучали возможность работать на белорусском рынке недвижимости. На тот момент доходность в сфере офисной недвижимости в Минске была выше, чем в Европе.
У нас быстро сложились доверительные отношения с основным инвестором – Ergo Fin. Руководитель компании Хартли Бут и его партнер Симас Лапиенис лояльно относятся к нашей стране и даже инициируют создание белорусско-британского бизнес-клуба для общения между собой бизнесменов двух стран.
Чем мы еще руководствовали в работе с инвестором.
Важно было привлечь в проект «чистые» деньги. Репутация и «прозрачность» инвестора во многом определяет стабильность проекта. Городские власти понимали, насколько важно, чтобы первый серьезный опыт привлечения британских инвестиций был успешным. Мы получали поддержку от них по многим вопросам.
За время строительства бизнес-центра не было задержек в финансировании. За последние годы рынок офисной недвижимости перенес шок, ставки и цены упали почти вдвое. Было понятно, что о прежней окупаемости не может быть и речи, но инвестор поступил по-европейски, четко выполнив все свои обязательства.
Как строили
Проектирование и строительство бизнес-центра шло напряженно. Прежде всего, мы столкнулись с дифицитом профессиональных инжиниринговых компаний, способных по контрактной цене ответственно и в сроки построить «под ключ». Пришлось под эгидой инвесторов срочно создавать свою организацию. Этой команде «на ходу» пришлось подключаться к проекту и вести его до самого конца.
Если не считать проблем, связанных с работой проектных и подрядных организаций, то вот с такими техническими сложностями пришлось столкнуться во время строительства:
Фундамент. После подписания инвестиционного договора и детального геодезического изучения участка выяснилось, что почва в месте строительства болотистая и неустойчивая. Пришлось пересмотреть проект и заливать мощный фундамент. В результате здание уходит под землю на 33 метра, что сопоставимо с его высотой. Выражение про «вершину айсберга» здесь весьма уместно.
Этажность. Сначала нам разрешали строить только 10 этажей – действовал запрет в связи с посадкой самолетов на территории старого аэропорта «Минск-1».
Когда стало окончательно ясно, что его снесут, ограничение отменили. Поэтому мы оперативно приняли решение доработать проект и добавить два этажа, как и планировали изначально. Ушло какое-то время на подготовку документов и их согласование с городом, что привело к задержкам в строительстве.
Кафе. Первоначально под кафе было предусмотрено небольшое помещение. Но на этапе предброкериджа, то есть во время общения с потенциальными операторами, стало ясно, что для такого здания этого будет недостаточно. В итоге кафе получило большее пространство, а кухню было решено организовать на цокольном этаже
Парковка. В процессе проектирования паркинга возникли трудности, так как рядом находится школа. Пришлось его «двигать» по участку, чтобы все были довольны. Кроме того, паркинг получил три этажа, а не два, как планировалось изначально.
Как «продавали»
Искать арендаторов для БЦ «Красавiк» начали в конце прошлого года. На первом этапе интерес к объекту проявили несколько десятков компаний. Но потом появилась Epam Systems, которая выразила желание занять здание целиком.
Все понимали: один крупный и надежный партнер – это гарантия стабильности, которая и нужна инвесторам. Извинились перед теми, кто оставил заявки, переключив их внимание на другие объекты, и вошли в процесс сложного согласования с Epam Systems. В итоге бизнес-центр еще за несколько месяцев до открытия был заполнен на 100% – по-моему, это беспрецедентный случай на столичном рынке коммерческой недвижимости.
Открытие бизнес-центра «Красавiк» привлекло внимание медиа, и вот что этому способствовало:
Нейминг. Мы сразу ушли от иностранных названий, вроде Plaza, Tower или City. Мало кто помнит, но изначально проект назывался «Ростань», то есть «перекресток». Однако «Ростань» у некоторых вызывала сомнительные ассоциации с распутьем и не воспринималась в русской транскрипции. Поэтому позже нейминг был изменен на «Красавiк», что указывает на движение, начало роста в природе (то, что в английском языке называют «spring time»).
Еще одна деталь – нумерация этажей дублируется названиями месяцев на белорусском языке,
«Родные» интерьеры. Холлы бизнес-центра украсили фотографиями Беларуси, отражающими ее красоту и многообразие. Они были выбраны во время конкурса «12 крокаў па Беларусi, знаёмай i няведамай», в котором приняли участие более 3 тыс. человек. Кстати, дизайнеры, которые сейчас разрабатывают интерьеры для Epam Systems, развивают идею аутентичности, заложенную инвесторами объекта.
Позиционирование. План маркетинговой кампании был разработан заранее, а в середине 2015 года мы его актуализировали. Бюджет кампании был небольшим – не стояла задача «коврового» покрытия, поскольку рынок потенциальных арендаторов и так хорошо знаем. Однако важно было суметь в короткий срок донести рынку концепцию и преимущества проекта, что, как нам кажется, и удалось сделать.
Уроки проекта
По итогам реализации проекта мы сделали для себя следующие выводы:
- Очень важно организовать реальное сопровождение процесса проектирования экспертами, ответственными за коммерческую концепцию.
- Надо заранее определиться с типами инженерных систем, иначе вам их навяжут.
- Объект необходимо начинать «выводить» на рынок задолго до начала предполагаемых продаж.
