Путь к дому через ценовую гору?

- Какие бы Вы отметили самые важные и актуальные тенденции для белорусского рынка недвижимости в целом? Какие проблемы считаете наиболее животрепещущими и какие пути их решения видите?

- В настоящее время самая большая проблема на рынке жилой недвижимости – это почти полное отсутствие кредитования. Кредитование строительства жилья сохранили лишь несколько банков и под очень высокий процент - от 38,5% до 45% годовых. Однако сделки все равно совершаются, отсутствие кредитов не заставило рынок «уснуть». За последние месяцы объем сделок несколько упал, но не критично.

Чтобы жилье было более доступным по цене, как для покупки, так и для аренды, необходимо увеличить объем предложения по жилью в целом. С учетом того, что строительство объектов недвижимости требует больших материальных затрат, то видится логичным, что для увеличения объемов строительства нужен либо приход новых инвесторов на рынок, либо удешевление строительных технологий. Безусловно, оказывает влияние и политика государства в сфере жилищного строительства, и экономическая ситуация в стране в целом. Поэтому сказать однозначно, когда существенно возрастет объем предложения жилых площадей на рынке, довольно сложно, поскольку это зависит от многих факторов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то следует отметить качественный рост рынка за последние годы. Мы видим, что всё чаще компании-застройщики прибегают к услугам сторонних консультантов, в том числе  международных экспертов, для разработки концепции своих проектов, стратегии их выведения на рынок. Раньше лишь отдельные застройщики применяли такой подход, а сейчас это становиться широко распространённой практикой.

- Почему цены на недвижимость так активно росли в текущем году?

- Цены на строительно-монтажные работы за первые 10 месяцев текущего года выросли почти на 15% в долларовом эквиваленте по сравнению с декабрем 2012-го. Со стороны спроса также имело место быть давление на цены. Девальвационные ожидания играли и продолжают играть здесь немаловажную роль. Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, устроен таким образом, что пока будет постоянный и устойчивый спрос, цены будут расти. А вот снижение покупательской способности может скорректировать цены в сторону их уменьшения.

- Какие основные тенденции наблюдаются сейчас на белорусском рынке жилой недвижимости, каков диапазон цен из расчета за 1 кв. м на первичном и вторичном рынках жилья?

- Цены на первичном рынке недвижимости Минска колеблются в диапазоне 1 060-3 200 долл. США за 1 кв. м (если жилье без отделки и дизайнерского ремонта), при этом варианты в каркасно-блочном доме с хорошей планировкой и удобным месторасположением можно найти примерно по цене 1 600-1 900 долл. США за 1 кв.м. Если же сравнивать октябрьскую среднюю цену кв. м в новостройках с началом текущего года, то можно констатировать ее увеличение на 17% до 1 648 USD/кв. м.

Цены на вторичном рынке жилья могут достигать и даже превышать 5000 долл.США за 1 кв.м. По отношению к началу года средняя стоимость кв. м квартир стандартных потребительских качеств на «вторичке» в октябре по Минску увеличилась в среднем на 29% до 1 646 долл. США.В частности, однокомнатные квартиры подорожали на 32%, двухкомнатные - на 24%, трехкомнатные – на 16%. Также в этом году отчетливо прослеживается рост спроса на квартиры с ремонтом. Это можно объяснить тем, что покупатель в ситуации дефицита финансовых средств при покупке квартиры на вторичном рынке скорее выберет ту, состояние которой позволит ему не вкладывать деньги в ремонт в ближайшее время. Ведь в большинстве случаев на покупку квартиры собираются все возможные денежные средства.

- Как Вы считаете, будут ли изменяться цены в стране на рынке жилой недвижимости до конца года? Каков Ваш прогноз на 2014 год?

- Я думаю, что до конца года цены снизятся как минимум на 1%-2%. А вот на 2014 год для рынка недвижимости в целом очень сложно что-то спрогнозировать. Объем реализованного спроса будет напрямую зависеть от доступности кредитных средств.

В частности, для рынка вторичного жилья с достаточной уверенностью на ближайшую перспективу можно ожидать не только отсутствие роста цен, но и их некоторое снижение. Ведь уже на протяжении последних нескольких месяцев на вторичном рынке жилья отчетливо прослеживается тенденция уменьшения покупательской активности и снижения числа совершенных сделок, вследствие чего объем предложения на рынке только увеличивается. В этой ситуации, по объективным законам рыночного ценообразования, объем предложения, превышающий объем спроса, будет постепенно «тянуть» цены вниз.

Если не произойдёт существенных изменений с доступностью кредитных ресурсов для населения, то в начале 2014 года можно ожидать дальнейшее снижение цены кв. м вторичного жилья ещё на 5%-7%.

- Большой ли спрос у белорусов на квартиры в новостройках? Или же есть проблемы с продажей новых квартир, и многие потенциальные покупатели предпочитают «вторичку»? Когда подешевеют новостройки?

- Многие ищут квартиру параллельно и в новостройках, и на вторичном рынке. Разница в ценах квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья, несомненно, существует, и по мере приближения нового объекта к вводу в эксплуатацию она сокращается. В целом можно сказать, что цены в новостройках несколько ниже, чем на вторичном рынке.

Если все же строить квартиру в новом доме, где запланирована отделка, то на ранних стадиях заключения договора на покупку цена за один «квадрат» все равно в среднем будет ниже, чем на «вторичке», на более поздних стадиях она будет сопоставима. С отделкой жилье в новостройках можно найти только эконом-класса.

Стоит отметить, что в Беларуси по-прежнему редко строится жилье с подземными гаражами. Основная причина этого – высокая себестоимость и соответственно цена одного машино-места, последняя составляет от 15 до 30 тыс. долл. США. Но даже по себестоимости приобретать машино-места жители домов не спешат. Проблема продажи машино-мест остаётся актуальной для застройщиков и после ввода объекта в эксплуатацию и заселения дома.

Реальный способ удешевления строительства – это использование новых технологий, в частности, таких, как строительство быстровозводимых домов, модульных зданий и т.п. Благодаря им, небольшой пяти-, шестиэтажный дом может быть построен за сутки, а тридцатиэтажную гостиницу с ремонтом и с отделкой возводят за месяц. Но у нас такого рода новые технологии не спешат внедрять, хотя в Европе и Китае они уже широко используются. Стоит отметить, что на внедрение таких технологий негативно влияют сложные процедуры различных согласований и сертификации.

- Какова в среднем ценовая разница при покупке квартиры для участника долевого строительства и для покупателя готовой квартиры в одном и том же доме? Правда ли, что квартиры в новостройках всегда обходятся дольщикам дешевле?

- Разница в цене для участника долевого строительства и покупателя, решившегося приобрести готовое жилье в одной и той же новостройке, составляет примерно 20%. При этом нужно понимать, что дольщик, вступая в долевое, берет на себя определенные риски. В среднем новостройка возводится у нас в стране за год-два, иногда за три и дольше. К счастью, количество долгостроев с каждым годом снижается.

- Какой уровень цен складывается в Минске на арендное жилье? Будут ли, на Ваш взгляд, цены изменяться в ближайшее время, в какую сторону?

- Цены на аренду в этом году активно росли. В настоящее время аренда однокомнатной квартиры в среднем стоит 375 долл. США в месяц, двухкомнатной – 472 долл. США в месяц, трехкомнатной - 503 долл. США в месяц (цены включают коммунальные платежи).

Диапазон цен на квартиры в зависимости от потребительских качеств: на однокомнатные - от 300 до 700 долл. США в месяц, двухкомнатные – 400-800, трехкомнатные – 450-800. Стоимость аренды преимущественно определяется состоянием, месторасположением квартиры и количеством комнат в ней. Если Вы хотите снять хорошую просторную квартиру с современной планировкой, то цена может достигать и 1 500-2 000 долл. США. Речь в данном случае идет об апартаментах.

В целом, думаю, что цены на рынке до конца года останутся на прежнем уровне. Ничто пока не предвещает их резкого скачка. А на следующий год, как я уже отмечал, прогнозировать трудно.

- Какова в среднем денежная разница между ценой предложения и ценой сделки на первичном и вторичном рынке жилья в Минске?

- Разница составляет около 10% на вторичном рынке, если собственник изначально ставит цену чуть выше рыночной. Он зачастую может ориентироваться на такие же завышенные по цене предложения от других собственников. Но если цена выставлена полностью адекватная, то торг практически не уместен. Что касается первичного рынка жилья, то здесь могут быть только скидочные акции от застройщиков. Торг с покупателем для «первички» не характерен.

- Каков диапазон цен на аренду офисных помещений в столице из расчета за 1 кв. м? Вы прогнозируете динамику цен на аренду офисов до конца года или в 2014-м? В чем будут ее особенности, чем она будет обусловлена?

- От 10 до 45 евро за кв.м с НДС. По сравнению с началом года аренда современных офисных площадей подорожала в среднем на 15,9%, или на 3,5 евро/кв.м. До конца года цены скорей всего останутся на прежнем уровне. В следующем году возможно небольшое снижение цен за счет ввода новых офисных площадей в довольно большом объеме. На стоимость аренды офисной недвижимости влияют прежде всего месторасположение, качество объекта и его площадь. В Беларуси, к сожалению, пока нет четкой единой классификации объектов офисной недвижимости. Специалисты группы компаний «Твоя столица» совместно с Национальным кадастровым агентством ведут работу над этим. Я рассчитываю, что уже в начале следующего года классификация будет представлена в открытом доступе.

На вторичном рынке офисной недвижимости современного формата средняя цена кв. м по итогам октября сформировалась на уровне 2 169 долл. США. Можно говорить о положительной тенденции роста цены. Один кв. м по сравнению с январем 2013 года подорожал на 6%, или 125 долл. США.

Рынок сегодня характеризуется тем, что с одной стороны, собственники помещений, поднимая цены на свои объекты, следуют уже достаточно долгое время господствующей на белорусском рынке недвижимости тенденции роста цен, а с другой стороны, белорусские цены уже и так достаточно высоки, и с учетом постоянно увеличивающегося объема предлагаемых офисных площадей на рынке объективных предпосылок для дальнейшего роста цен в среднесрочной перспективе уже практически не осталось. Но и к снижению цен рынок еще не готов.

- Пользуются ли, на Ваш взгляд, белорусская жилая и коммерческая недвижимость спросом иностранцев? Представители каких стран чаще других покупают у нас жилую и коммерческую недвижимость? Продается ли она им дороже, чем белорусским гражданам?

- По поводу иностранцев скажу, что, как и прежде, ощутимого наплыва нет. Больше всего россиян, но регистрируются также сделки, связанные с покупкой недвижимости жителями других стран и национальностей. Многие из покупателей по национальности белорусы, просто живут за рубежом. По цене разницы нет: она одинакова и для белорусских граждан, и для жителей других государств.

 - Спасибо Вам за интервью.

 - Пожалуйста. Группа компаний «Твоя столица» всегда открыта для сотрудничества.