Эксперт: «Развиваться в регионы – это норма, в противном случае тебе не выжить»
В течение года на рынок коммерческой недвижимости Минска вышло сразу три крупнейших игрока – Galleria Minsk, Dana Mall и Green City. Позитивной волной накрыло и регионы. Назрел вопрос: что дальше? О перспективах рынка рассказал руководитель торгового сектора «Твоя столица. Управление проектами» Артем Давидович.
– Если говорить о ситуации в целом, то рынок недвижимости в нашей стране развивается волнами. Первое серьезное потрясение произошло во время мирового экономического кризиса 2007-2008 годов. Я тогда только начал работать в компании и хорошо ощутил это на себе, работать было действительно трудно.
В данный момент рынок скорее находится на подъеме – мы отошли от последних потрясений, цены на торговые площади стабилизировались и даже немного растут. Нельзя сказать, что мы достигли пика, но рынок уверенно двигается по восходящей. Еще в прошлом году цены наметили положительную динамику, вакантность в торговых центрах постепенно ликвидируется.
Лучше всего эти изменения читаются на столичном рынке, где сосредоточен весь бизнес и вращаются наибольшие денежные потоки. Так, за год ввелись и заполнились такие известные «проекты-долгострои», как Galleria Minsk, Dana Mall и Green City. Про качество каждого из этих объектов можно вести долгую дискуссию, но, совершенно точно, провальных проектов среди них нет. Это новый для Беларуси уровень ритейла; масштаб, которого доныне ни в Минске, ни, тем более, в регионах не было.
– Несмотря на позитивную тенденцию на рынке, строить сейчас непросто: выросли цены на стройматериалы, высока конкуренция, есть вопросы по кредитованию. После того, как введется в эксплуатацию следующая партия крупных проектов (ТРЦ Palazzo, Minsk City Mall и DiaMond City) на рынке вполне вероятно появится новый формат – мегамоллы. Девелоперы выйдут за МКАД, где больше свободного пространства, нет проблем с парковкой и в работу можно взять большой участок. Такой формат давно используется на западе, есть примеры у наших соседей в Киеве и Москве. Это крупные торгово-развлекательные центры с преобладающей развлекательной составляющей.
Весь мир уходит от привычного формата торговых центров, так как торговля постепенно вытесняется в онлайн. Ритейл нацелен на импульсивные покупки, а потому главная цель – максимально долго задержать потребителя на объекте с помощью развлекательного сегмента, фудкорта и уникального предложения. В Америке ежегодно закрываются десятки объектов, которые не захотели или не смогли трансформироваться под потребности своих клиентов. Люди ушли туда, где интересней, за новыми ощущениями, яркими впечатлениями и комфортным времяпровождением.
Повторюсь – чтобы задержать клиента, недостаточно торговых площадей, необходимо удивлять. В качестве примера возьмем строящийся в Минске ТРЦ Palazzo. Объект позиционирует себя, как первый развлекательный комплекс в Беларуси, где будет кинотеатр формата IMAX, аэротруба, дорожки для кёрлинга и т.д.. Для белорусского рынка торговой недвижимости это серьезная заявка.
– Что касается регионов, то и там ощутимы серьезные перемены. Вслед за столицей в областях активно развивается сфера ритейла. Минск перенасыщен предложением, поэтому многие устремились туда, где сопротивление меньше, конкуренция слабее, а ниша не закрыта – в регионы. Здесь уже начали появляться объекты достаточно высоко уровня, к примеру, TRINITI в Гродно или ARMADA PLAZA в Могилеве.
Та же история с сетевыми операторами. Мы работаем с огромным количеством компаний и видим их планы развития на год. Те, кто закрыл свою потребность в Минске, рассматривает предложение за его границами – в областных центрах и крупных городах. Это правило жизни – если ты не развиваешься, то тебя «съедят» конкуренты.
Региональный рынок слабее столичного и потому, что местные девелоперы зачастую менее опытные. Они имеют связи, деньги и желание строиться, но, мало представляют, как создать качественный проект и кем его грамотно заполнить; как заполнить объект так, чтобы люди его приняли.
Команда «Твоя столица. Управление проектами» работает в сфере торговой недвижимости более семи лет. Два года назад мы начали всё активнее работать с регионами, т.к. увидели там большой потенциал и готовность рынка этот потенциал реализовывать, поэтому сегодня предлагаем себя в качестве своеобразного моста между инвестором и операторами. Опыт работы с объектами самого разного уровня, знание игроков рынка и тренды в сфере торговой недвижимости позволяют нам просчитывать ходы далеко наперед, чтобы объект не просто «выстрелил», но и работал на протяжении десятилетий.
– К «начинке» каждого объекта надо подходить индивидуально. Где-то сработает один пул арендаторов, где-то совершенно другой. Надо учитывать потенциал площадки, характеристики объекта, изучать сильные и слабые стороны проекта. Иногда мы вмешивались в архитектуру здания, меняя планировки, вертикальные коммуникации или ширину коридоров с точки зрения современных предпочтений как сетевых операторов, так и конечных потребителей. Естественно, больше возможностей для изменений и пространства для манёвра у любого проекта ранней стадиях реализации.
Часто девелоперы сталкиваются с дефицитом операторов и не могут самостоятельно найти арендаторов на свои торговые площади, не знают, как это правильно делать. Мы, в свою очередь, работаем с большинством сетевиков, знаем планы компаний по развитию на год вперед, и можем формировать наиболее эффективные связки – объекты, которые будут работать. Например, в прошлом году мы очень качественно сработали по торговому центру «Европарк» в Слуцке. На момент, когда собственник обратился к нам, им был самостоятельно заполнен первый этаж местными индивидуальными предпринимателями, но, ожидаемо, со вторым этажом появились проблемы. Мы грамотно подкорректировали планировочные решения и, благодаря своему опыту и знанию рынка ритейл-операторов, смогли полностью заполнить второй этаж к открытию такими операторами, как «Электросила», «Буслiк», «Всё нипочём», Baleks, Funtastik и другие.
В данный момент мы ведем такие масштабные проекты как, например, ARMADA PLAZA в Могилеве. Есть, пока безымянный, крупный торговый центр в Солигорске.
