Будущее бизнес-центров Минска
В период с 2017 по 2020 г. рынок офисов Минска был в состоянии роста - ставок аренды, цен и офисных площадей. Переломный момент наступил весной 2020 г., когда рынок получил двойной удар – один со стороны выросшего обменного курса валют, а второй со стороны начавшей активное распространение пандемии. Во второй половине года к ним добавилась общественно-политическая нестабильность. Все это привело к тому, что в 2021 год офисный рынок Минска вступил с отрицательно характеризующими его развитие показателями: ставки аренды за 2020 год снизились в среднем на 21% или -2,5 EUR/кв. м., а количество предлагаемых в аренду офисов увеличилось вдвое – с 41 до 84 тыс. кв. м.
Количество обращений от IT-компаний за последние 2 года снизилось наполовину – с 40% от общего количества поступающих заявок на аренду офиса в начале 2020 г. до 20% по итогам 2021 г. Вместе с этим уменьшились и еще два значимых для рынка показателя – средняя запрашиваемая IT-компаниями площадь офиса (с 1000+ кв. м. до 600-700 кв. м.) и желаемая ставка аренды (с 18 EUR до 12-13 EUR за кв. м.).
В 2021 г. желающих арендовать офис было гораздо больше, чем тех, кто хотел приобрести его в собственность - 90% к 10% спросовых заявок соответственно. Однако даже это не смогло удержать ставки аренды на прежнем уровне.
Для улучшения ситуации, необходимо было восстановление спроса. Однако, несмотря на наблюдавшиеся в 2021 г. определенные улучшения, о полноценном восстановлении говорить не приходилось. По сравнению с 2020 г. объем спроса на офисы в аренду в 2021 году увеличился на 38%, но при этом по-прежнему на 25% отставал от 2019 г. В итоге, за 2021 г. ставки аренды снизились в среднем на -16% или практически на -3 EUR/кв. м. И это, не считая -20% снижения за 2020 г.
Если посмотреть в ретроспективе десятилетия, то текущий уровень ставок аренды можно назвать минимальным, и он соответствует таковому во второй половине 2016 г. – когда наблюдалось ценовое дно. Но в отличие от 2016 г., в настоящее время про конец снижения ставок еще рано говорить. В настоящий период снова ожидается существенное снижение спроса со стороны потенциальных арендаторов, а значит давление на ставки аренды в сторону их снижения в перспективе будет только усиливаться.
В настоящий момент, ввиду внезапно возникших негативных геополитических факторов, и в частности, значительно выросшего обменного курса валют, рынок коммерческой недвижимости находится в стадии потрясения. Из-за небольшого периода времени, прошедшего с момента начала форс-мажорных событий, ставки предложения аренды пока еще не успели значительно изменится. Но однозначно, что данный процесс уже необратим - вследствие продолжающей снижаться активности потенциальных арендаторов, и в целом, падения доходов белорусских компаний и их клиентов.
Характерной особенностью текущего периода стала привязка ставки аренды в евро к определенному зафиксированному курсу (порядка 3,0 BYN за 1 EUR) и сниженные ставок при этом на 15-20%.
Прогноз динамики ставок и вакантности. Делать прогнозы на 2022 год достаточно сложно, ввиду неясности со стороны экономико-политической ситуацией. На сегодняшний день мы можем говорить о сохранении ставок примерно на том же уровне, но с тенденцией к снижению. Потенциала в сторону увеличения ставок, по нашему экспертному мнению, не предвидится.
