Ставки против бонусов

Договариваться, а не рубить с плеча придется участникам рынка аренды офисной недвижимости - этого требуют неопределенность ситуации и снижение деловой активности.

Снижение деловой активности в Беларуси, вызванное резким падением платежеспособности большинства компаний, замедлило движение на и без того не очень активном в нынешнем году рынке аренды коммерческой недвижимости. Хуже того - спровоцировало ожидание скорого падения цен и арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости.

Что же делать в такой ситуации арендаторам и арендодателям? Насколько к концу года понизятся арендные ставки на офисы в Минске? Какова судьба заявленных к сдаче в нынешнем году новых бизнес- и деловых центров? Какова вероятность удержания арендных ставок на сегодняшнем уровне и что для этого нужно? С этими вопросами корреспондент "БР" обратилась к специалистам компании "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса".

Юрий ПОПОВ, руководитель "Твоя столица·Недвижимость для бизнеса":

- По нашим прогнозам, ситуация на рынке к концу года будет естественным образом определяться не только состоянием экономики страны и ситуацией на валютном рынке, но и во многом зависеть от поведения участников рынка.

Мы предполагаем, что ставки аренды офисов в Минске к концу года снизятся в среднем на 10-15%. Однако падение может составить и все 30, а то и 40% по отдельным объектам, если арендодатели в своей борьбе за потенциальных клиентов будут использовать только один механизм - снижение ставок.

Андрей АСТРЕЙКО, ведущий специалист "Твоя столица·Недвижимость для бизнеса":

- На первый взгляд падение ставок на 30-40% может показаться для арендаторов чрезвычайно выгодным. Однако снижение доходности недвижимости и девелопмента в частности приведет к задержке ввода строящихся объектов и разработки новых проектов. А значит, к началу восстановления экономики на рынке не будет достаточного предложения для удовлетворения потребности фирм к расширению, и тогда ценовой маятник качнется в обратную сторону. Все это, конечно же, будет сопровождаться переездами вместе с сопутствующими им прямыми и косвенными затратами, в которых могут быть заинтересованы разве что компании, занимающиеся перевозками.

Игнорировать сложившуюся ситуацию нельзя, иначе проигравшими окажутся все: арендодатели получат пустующие площади и снизившуюся арендную ставку; арендаторы столкнутся с необходимостью переезда и опасностью резкого роста ставок к моменту необходимости расширения площадей.

Поэтому в настоящее время как никогда важно правильно настроить диалог между двумя сторонами рынка, найти решения, способные удовлетворить текущие потребности сторон с учетом тех последствий, которые они повлекут за собой.

Разберем конкретный пример, довольно типичный для рынка г. Минска. Арендатор офисного помещения 200 кв. м в бизнес-центре класса "В", заключивший договор по ставке 20 EUR/кв. м с привязкой к курсу НБ РБ, все настойчивее требует пересмотра договора аренды, аргументируя это прежде всего ситуацией на рынке. В качестве приемлемого для себя варианта он называет отказ от части помещений либо вынужденный переезд на меньшие площади. Приемлемой ставкой в сложившейся ситуации он считает 17 EUR/кв. м (как средняя цена по альтернативным предложениям).

Расчеты показывают, что собственнику выгоднее сохранить существующего арендатора по 17 EUR, нежели выселять его в условия снижающейся рыночной активности. Ведь даже в условиях дальнейшего сохранения ставки потеря месячного дохода от аренды равносильна скидке 8-9% от годовой арендной ставки (в зависимости от величины операционных платежей, ложащихся на затраты собственника в период простоя).

Потери же арендатора, если собственник не пойдет ему на уступки, связаны прежде всего с прямыми и косвенными затратами на переезд. И если прямые затраты как-то еще могут быть оценены предварительно (расходы на подбор помещения, возможный ремонт, транспортировку мебели и оборудования, др.), то рассчитать, как переезд отразится на основном бизнесе (влияние стресса на сотрудников, снижение доступности офиса для клиентов и сотрудников, др.), уже сложнее.

Если говорить о прямых затратах, то услуги по подбору помещения и юридическое сопровождение подобной сделки потребуют порядка 2,5-3 млн. BYR. Затраты на переезд - порядка 7 EUR/кв. м (из расчета работы 10 чел. в течение 4 дней). Минимальный косметический ремонт потребует еще около 20 EUR на кв. м. Итого сумма прямых затрат по переезду для арендатора составит примерно 5,5 тыс. EUR. Это означает цену вопроса 2,3-2,7 EUR в пересчете на ставку месячной арендной платы (исходя из годового бюджета на аренду). Стоит также прибавить косвенные затраты.

То есть согласись собственник буквально на 0,5 EUR снизить ставку арендной платы, и его помещение в глазах арендатора уже было бы опять конкурентоспособным.

Корреспондент:

- Каковы же возможные варианты действий, способных, с одной стороны, поддержать арендаторов в трудную для них минуту перехода к работе в новых условиях, с другой стороны - сохранить привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестиций?

А. Астрейко:

- Например, арендатору можно предложить фиксацию растущих коммунальных и эксплуатационных платежей на определенный период, включение коммунальных и эксплуатационных расходов в ставку аренды, изменение графика платежей.

Можно предоставить временные скидки, отсрочки платежей на период стабилизации либо скидки в зависимости от условий оплаты аренды и размера арендуемых площадей. Достаточно распространенный бонус - сезонные арендные каникулы (для компаний, доходы которых имеют явную цикличность: торговля сезонным товаром, обслуживание сельхозпредприятий и прочие).

Мы также предлагаем собственникам рассмотреть возможность установления привязки ставки аренды к динамике средних цен по рынку. Весьма интересным предложением может быть поиск возможностей оптимизации графика арендных платежей с графиком ожидаемого дохода арендатора, что могло бы помочь сформировать большую лояльность со стороны арендаторов к объекту, а значит, и готовность к аренде по более высоким ставкам (в качестве компенсации за пользование средствами собственника помещений).

Помимо сезонности доходов арендаторов, данное предложение может быть интересно в период стабилизации в экономике/делах компании. Оно же позволит в некоторых случаях избежать снижения арендных ставок и сохранить арендаторов. Процент доплаты за отсрочку платежа справедливо было бы определить в рамках упущенной альтернативной прибыли собственника по использованию данных средств и стоимости привлечения заемных средств арендатором.

Наконец, стороны могут договориться о фиксации обменного курса, разделив между собой валютные риски.

Ю. Попов:

- Итого мы насчитали около двух десятков различных бонусов, которые, кстати, можно группировать, предлагать арендатору сразу несколько бонусных пакетов на выбор.

Предоставление бонусов позволяет собственникам не только не допустить резкого падения арендных ставок, но и удержать их на сегодняшнем уровне - здесь все зависит от качества объекта аренды и спроса на него со стороны арендаторов.

Корреспондент:

- А может быть, все-таки собственнику выгоднее просто в большей степени снизить ставку, нежели выдумывать какие-то бонусы? Ведь бонусы - это тоже потери для арендодателя.

А. Астрейко:

- Применяя бонусные программы и тем самым не допуская падения ставок, собственник в то же время не оказывает такого сильного давления на рынок по дальнейшему снижению цен, как если бы он просто понижал ставку до нужного арендатору уровня.

Арендаторы ориентируются прежде всего на арендную ставку, прописываемую в договоре, следовательно, при подборе новых помещений они смотрят на сложившийся уровень ставок на рынке, сопоставляют со своими возможностями по оплате необходимой площади. Это особенно важно при заключении долгосрочных договоров аренды, когда арендатор при отсутствии потребности в расширении сам имеет заинтересованность в стабильных отношениях с собственником (соглашаясь на небольшой плюс к средней ставке по аналогичным помещениям на рынке).

Безусловно, в каждом конкретном случае варианты оптимизации отношений между собственником и арендатором будут разные. А значит, не было и быть не может типовых решений. Для этого и существуют консультанты. Они, владея ситуацией на рынке, готовы помочь арендаторам и собственникам не только выполнить необходимые расчеты, но и определиться с наиболее приемлемым вариантом оптимизации арендных платежей для одной стороны и избежать падения доходности объекта для другой.

Источник:  Аналитический еженедельник "Белорусы и рынок"