«Низкий доллар не помог». Эксперты рассказали, что происходит на рынке недвижимости
«На 1,5% в марте подорожали лишь аккуратные квартиры»
По оперативным данным, результаты марта немногим выше февраля — порядка 1550 сделок против 1450 в феврале (без учета долей и комнат). При этом эти показатели намного ниже, чем в прошлом году, когда было зарегистрировано порядка 1800 сделок, отмечает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица»:
— Поднявшиеся цены и выросшие дважды в прошлом месяце ставки по кредитам, а также уменьшение количества сделок показывают, что по объективным причинам далеко не все желающие сегодня могут позволить себе купить квартиру. И это несмотря на то, что доллар ниже, чем в прошлом году.
Стоимость доллара играет важную роль на рынке недвижимости. Снижение его обменного курса хорошо вдвойне. Во-первых, выросла покупательская способность — белорусы могут позволить купить себе больше валюты за зарплату. Во-вторых, квартиры в белорусских рублях подешевели. Но даже просадка валюты не смогла создать ни волну роста сделок, ни предотвратить их уменьшение. Он скорее дает последний шанс купить квартиру по еще выгодным условиям — за счет частичной компенсации увеличения цен и ставок по кредитам, — объясняет эксперт.
Как и в прошлом месяце массовый запрос покупателей в Минске — однушка в бюджете 60−65 тысяч долларов. Такие квартиры существуют, но зачастую находятся не в самых интересных локациях или требуют серьезного ремонта. Андрей отмечает, что найти вариант самостоятельно стало сложно, и на фоне этого в агентстве вырос спрос на платную услугу по подбору квартиры. Сейчас он достигает 35%, раньше — около 20%.
На рынке не хватает компактных однушек, студий в 30−35 метров. Андрей считает, если бы кто-то из застройщиков анонсировал дом, где будут одни только однушки по рыночной цене — это был бы настоящий успех: «На старте продаж их бы разобрали».
80, а то 90% покупателей хотели бы купить новостройку. Но эта категория подорожала. В таких ситуациях люди сразу переходят на вторичку. Но и тут цены сильно выросли.
— Сейчас разница между двумя этими категориями сужается. Начинается обратный ход: покупатели опять возвращаются к новостройкам. Рассуждают так: лучше чуть доложу, но куплю более ликвидное и новое жилье. Поэтому если кто-то из продавцов вторичных квартир думает, что из-за низкого доллара можно и дальше поднимать цены, то этот тренд говорит о другом. Так можно лишь растянуть продажу и потом снижать цену в процессе торга.
Достаточно сложно на сегодняшний день продаются доли, найти покупателя самостоятельно тяжело. В основном спрос на такое жилье ранее исходил от родителей студентов. Сейчас в Минске хватает общежитий, плюс многие уже приобрели компактные квартиры. Семья за период обучения копит и, если, их ребенок остается после университета в столице, им выгоднее приобрести студии, взяв тот же кредит.
В предложении сегодня очень много «уставших» по состоянию, но при это переоцененных продавцами квартир. Понятно, что плох тот продавец, который не хочет продать дороже. Да и любой агент заинтересован в продаже как можно дороже, потому что от этого будет зависеть его вознаграждение.
— Но в реальности необходимо руководствоваться здравым смыслом и ценами фактических сделок. А они показывают, что рост цен в 1,5% за март, остался только за аккуратными квартирами.
Но при этом массовый покупатель не готов платить и за маленькие студии, продающие по большим ценам — свыше 2500 долларов за квадрат. В таком случае квартира должна быть готова к проживанию — с ремонтом, мебелью и техникой.
Процент покупателей из регионов остается на высоком уровне — 20−25%. На фоне развития экономики, столица выглядит все более привлекательной. Это тоже все создает спрос на жилье.
— 5−8% это инвестиционные покупки. Сбережения люди вкладывают в недвижимость, чтобы потом ее сдавать в аренду. Да, это до сих пор действительно выгодно. Кто-то говорит, что такие покупки нужно делать на дне рынка: дешевле покупаешь, потом в пик продаешь. Это идеальная ситуация, которую сложно подкараулить. Сегодня мы наблюдаем пик цен. Стоит ли отказываться от инвестиционного проекта? Бесполезно. Некоторые ждут низких цен с 2022 года. Если бы они решились на покупку, то за два года на аренде заработали минимум 6 тысяч долларов. Квартира, которую бы они купили тогда, выросла бы сегодня на 30%. Но к инвестициям нужно подходить грамотно: искать локацию, вариант, который не требует глобального ремонта. Доход от сдачи будет приносить 5−7% годовых. Это больше, чем вклад в банке.
Источник: Realt.by
