Как изменятся цены на жилье в 2025 году? Прогноз от эксперта с 30-летним опытом

«В некоторых сегментах потенциал роста уже исчерпан, а вот элитное жилье может подорожать»

— Каков ваш прогноз на ближайший год по ценам на вторичном рынке? Есть ощущение, что в 2024-м цифры улетели в космос. Что принесет нам 2025-й?

— Здесь важно понимать: тенденции в сегментах «бюджет», «комфорт» и «комфорт-плюс» существенно различаются. Они разнятся так же, как и запросы покупателей в этих категориях.

Общая рекомендация такова: если вы покупаете квартиру для себя, не откладывайте этот момент, но и не сильно спешите. Сейчас для покупателя наступает действительно золотая пора. Ипотека пока еще остается доступной, количество предложений только растет. В такое время можно спокойно, без ажиотажа рассматривать разные варианты, выбирать, думать, советоваться со специалистами и не бояться, что продавец поднимет цену или квартира быстро исчезнет из продажи.

Думаю, что в этом году вряд ли прибавит в стоимости бюджетное жилье — возможны как плюс, так и минус 1−2%. Несмотря на то, что в 2024-м этот дешевый сегмент вырос всего на 11%, а средний рост по рынку составил 14%.

Минчане всё активнее стремятся менять квартиры от бабушек-дедушек на более современные форматы. К тому же, жилье в хрущевках или панельных девятиэтажках 80-х годов требует больших вложений — замены окон, обновления коммуникаций, масштабного ремонта.

Да, бывает, что и в домах, построенных в 70−90-х годах прошлого века, можно найти квартиру класса «комфорт» — с современной отделкой, с нормальным двором и подъездом после капремонта, с удобной локацией. Такие варианты, конечно, будут более привлекательными. Отмечу, что за прошлый год квартиры класса «комфорт» выросли в стоимости на 15%. Такого потенциала для роста в этом году мы не видим.

Что касается класса «комфорт плюс» (квартиры в современных домах с огороженной дворовой территорией, подземной парковкой, благоустройством), то стоимость жилья в этой категории если и вырастет, то также незначительно. На мой взгляд, свои возможности для роста «комфорт плюс», как и «комфорт», исчерпали за предыдущий год — «комфорт плюс» вырос на 20%. При этом дешеветь такие квартиры в этом году точно не будут. Падения цен ни продавцам, ни покупателям ожидать не стоит.

А вот сегмент элитного жилья пока еще недооценен. Его сложно структурировать, поскольку тут есть и большие квартиры, и жилье в каких-то особых локациях, и таунхаусы, и коттеджи. За прошлый год этот сегмент подорожал на 4−5%. Но думаю, что некоторые объекты еще прибавят в цене. На мой взгляд, именно в элитке мы еще почувствуем отложенный спрос.

«Инвестиционные покупки квартир в популярных новостройках оправдались, но в 2025-м такого профита уже не будет»

— А что вы порекомендуете тем, кто ищет квартиры для инвестиций? Будут ли экономически выгодны вложения в недвижимость в 2025-м?

— Если мы говорим о краткосрочном инвестировании, то 2025-й год — не лучший для быстрого заработка на перепродаже жилья. Действительно, в прошлом году, приобретя квартиру на этапе строительства, за счет быстрого роста цен к сдаче дома можно было очень неплохо заработать. Но в 2025-м году ситуация изменится. Такой разницы в стоимости уже не будет.

Что касается долгосрочного инвестирования, то покупка недвижимости — это признанный во всем мире вариант сохранения сбережений. Беларусь здесь не исключение. Ставки по валютным депозитам у нас составляют 2,5%, рынок акций-облигаций совсем не развит, держать деньги под подушкой или даже во вкладах невыгодно. Остается недвижимость. Так, сдача правильно подобранной квартиры в аренду позволяет получить легальный годовой доход в 5−6%, а это как минимум в два раза больше, чем по банковским депозитам. Стоит отметить, что цены на аренду жилья в Минске в прошлом году выросли на 20%. То есть, стоимость здесь увеличивалась даже больше, чем в продаже. При этом квадратные метры как товар не портятся — сбережения не девальвируются. В долгосрочной перспективе их стоимость только растет, если, конечно, на рынке нет ценового «пузыря».

— А как грамотно выбрать жилье для долгосрочного инвестирования? Какой район, какой ЖК?

— Вопрос непростой. Я бы советовал смотреть на сегменты «комфорт» и «комфорт плюс». Что же касается конкретной локации и конкретной квартиры, то нужен индивидуальных подход, исходя из возможностей и запросов покупателя. Кому-то нужны только деньги, кто-то ожидает, когда подрастут дети и выбирает квартиру для них, кому-то необходима кредитная поддержка. В таких случаях мы привлекаем к работе специалистов сразу двух отделов: отдела аренды и отдела новостроек — и вместе подбираем приемлемый вариант. Отмечу, что покупка квартиры для себя и покупка квартиры для сдачи — это абсолютно разные вещи. Выбирая жилье для себя и своей семьи, человек смотрит, чтобы детские садики и школы были рядом, чтобы было близко ездить на дачу, чтобы было удобно навещать родителей. У арендаторов запросы несколько другие.

Если говорить в общих чертах, то покупать для сдачи в аренду хрущевки или панельные советские девятиэтажки я бы не советовал. «Бюджет» не принесет вам такой доход, как «комфорт» и «комфорт плюс».

К примеру, инвестиционные покупки квартир в комплексах комфорт-класса полностью оправдались. Люди, арендующие жилье, обращают внимание на близость метро, на наличие большого ТЦ, на развитую инфраструктуру (кофейни, магазинчики).

«Всё реже покупатель смотрит в сторону квартир в старых убитых подъездах»

— Да, цены на аренду продолжают расти. Как вы думаете, это уже пик стоимости? И при каких условиях цены на аренду начнут падать?

— Аренда в прошлом году подорожала на 20%. Произошло это, в первую очередь, как раз за счет квартир класса  «комфорт» и «комфорт плюс». Бюджетное жилье подорожало меньше всего. При этом стоит сказать, что изменилась и структура предложения. И если несколько лет назад бюджетный сегмент занимал 60%, а все остальное 40%, то сейчас недорогой сегмент ужался до 40%, а удельный вес квартир  «комфорт» и «комфорт плюс» увеличился до 60%. Повлияли на это два фактора. Во-первых, на рынок в большом количестве вышли те самые инвестиционные квартиры в новых ЖК, массово построенных за последние годы. Во-вторых, выросли требования к арендному жилью у самих потребителей. Многие люди готовы заплатить за аренду чуть больше, но получить современный дом, красивый подъезд и аккуратную квартиру с нормальным ремонтом. Мы должны понимать, что сейчас подрастает молодежь, которая уже по-другому смотрит на условия жизни — они редко соглашаются на старую мебель и засаленные кухни.

И кроме того, рынок аренды продолжает расширяться. Растет количество квартир (как за счет новостроек, так и за счет вторичного жилья), увеличивается спрос. В Минск едут люди из регионов, приезжают на работу граждане России и стран СНГ. Эти люди не покупают сразу квартиры, конечно, они начинают с аренды.

Кроме того, квартиры арендуют и сами минчане. Это раньше в одной квартире могли жить сразу три семьи: бабушки, дети, внуки. Сегодня же молодежь легко меняет квартиры, выбирая самостоятельную жизнь в съемном жилье. То есть, рынок аренды расширяется и за счет тех, кто хочет жить отдельно, но не может приобрести квартиру.

Что касается цен на аренду, на мой взгляд, пока мы вышли на плато. Если никаких «черных лебедей» в этом году не будет, то цена на аренду жилья в Минске точно не упадет, но и заметного роста мы не ожидаем.