«Продавцам надо идти на уступки». Эксперты — о рынке квартир при выросшем курсе доллара
По предварительным данным сделок в ноябре было заключено чуть меньше, чем в прошлом месяце. И это было ожидаемо. Специалисты заметили, что ноябрь отличился самым минимальным количеством предложения на рынке. Некоторые продавцы уже снизили цены, однако есть те, кто продолжает поднимать. Белорусы по-прежнему активно пользуются кредитами. Но рынок неизбежно идет к изменениям из-за роста курса доллара. Эксперты рассказали, что делать покупателям и продавцам, а также чего ждать в конце года.
«Рост доллара не сможет не повлиять на ставки по кредитам»
Последние месяцы года всегда активные по части продажи жилья. И текущий год не исключение. Только вот условия сейчас меняются. Курс доллара растет, а один из наиболее популярных банков снизил коэффициент долговой нагрузки. А это значит, что сумма выдаваемого кредита уменьшается.
Как подчеркивает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица», радует в этой ситуации одно: предложений по кредитам меньше не стало. По сути выбор программ кредитования — это последняя ниточка, удерживающая активные продажи. Но уже сейчас рост цен практически остановился, а скидка на торг по факту ноябрьских сделок впервые за последние полгода выросла с 2,5% до 3,5%. Но пока еще можно успеть выгодно и продать, и купить квартиру до конца года.
— В таких условиях особенно полезным является наличие в агентствах ипотечных консультантов, которые помогают клиентам в одно обращение в индивидуальном порядке выбрать наиболее подходящий кредит из всех банковских предложений. Это позволяет покупателям экономить время, которое сейчас на вес золота. Не хочется пугать или торопить, но мы уже не раз говорили, что сейчас все еще лучший период для покупки и продажи квартиры — пока доллар еще не сильно вырос и есть кредиты.
Рост курса доллара в первую очередь влияет на стоимость продажи квартиры. Все должны понимать механизм: покупатели получают зарплату и кредиты в белорусских рублях. Чем дороже курс, тем ниже покупательская способность. Сегодня продавцы могут продать дороже, чем завтра. Дальше уменьшится спрос и придется опускать ценник.
За 12 месяцев курс доллара вырос на 5−6%. Если валюта продолжит движение вверх, то стабилизация, а потом и снижение цен — неизбежны. Объективно, это не сможет не повлиять на ставки по кредитам. Либо ставки поднимутся, либо усложнятся условия выдачи кредитов.
Андрей высчитывает — в ноябре количество сделок с кредитами составляло примерно 35%. Это позволяет прогнозировать порядка 1400−1500 чистых (без долей) сделок по итогам ноября. Этот показатель все еще хороший, но немного ниже, чем в прошлые месяцы. Если убрать кредиты, то рынок будет двигаться с результатом в 1000 сделок ежемесячно, может чуть больше. Это минимальный показатель, который не располагает к росту цен, а скорее наоборот.
— Нынешние факторы будут влиять на продавцов, но они отреагируют не сразу. Для примера можно вспомнить самый резкий и неожиданный период, за которым мы наблюдали после февраля 2022 года. Тогда доллар за короткий срок достиг в обменниках 4 белорусских рублей. И в течение всего лишь одного месяца — марта 2022 года — цены сделок по квартирам снизились на 8%.
С новостройками ситуация на рынке выглядит сложнее.
— Эта категория жилья всегда находилась в сильной позиции за счет эффекта новой вещи. Большинство покупателей хотят их в первую очередь. Но не все их могут купить. Реалии таковы, что новая квартира с ремонтом может быть в полтора раза дороже, чем обновленная вторичка.
Еще важно и то, что новостроек в продаже осталось не так много. Большую часть застройщики продают на этапе строительства. Поэтому спроса на новое жилье больше, чем предложений. Но уже сейчас из-за ситуации с ростом доллара ряд застройщиков уже зафиксировали курс, дали кратковременную скидку на все виды квартир. Последние несколько лет это было не свойственно для рынка новостроек. Возможно, скоро начнутся акции. Уже потом, если ситуация будет ухудшаться, застройщики задумаются о снижении цен на долгий период.
Как же продавали и покупали квартиры в ноябре?
Андрей подчеркивает, что количество предлагаемых на продажу квартир перестало уменьшаться. Кроме того, в базе много объектов, которые не соответствуют своей стоимости. Зачастую речь про уставшие квартиры по цене вариантов с ремонтом.
— Такие продавцы думают, что им позвонит покупатель, а потом они между собой решат все по цене. Конкретно сейчас, когда все спешат успеть решить вопросы до конца года, этот подход не работает. Нужно объективно смотреть на стоимость. Люди, решительно настроенные на покупку, даже не рассматривают такие завышенные варианты. Они четко понимают, какая на руках у них есть сумма. Часть покупателей берет кредит с учетом трат на ремонт, другие — для того, чтобы приобрести готовую для жизни квартиру.
Эксперт уверяет, что сейчас никто не будет переплачивать за метры. Как сказано выше, количество сделок в ноябре немного упало по сравнению с октябрем. Но однушки по-прежнему нарасхват. Первые полгода они конкурировали с двушками, но с июля стали лидерами.
— Часть покупателей, которые не привязаны к локациям, интересуются самыми бюджетными районами. На сегодняшний день это Заводской и Ленинский. Средняя цена квадрата там составляет 1380 долларов и 1440 долларов соответственно. Лидером по дороговизне жилья считается Центральный район. Один квадратный метр тут в среднем обойдется в 1830 долларов. За ним идет Октябрьский и метр в 1690 долларов. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра в Минске по итогам продаж составляет 1580 долларов. Такие цены были на рынке в августе 2013, когда поднимались цены, и в декабре 2014 года, когда они снижались.
